全國人大代表、中國人民銀行鄭州中心支行行長徐諾金日前接受上證報記者獨(dú)家專訪時建議，應(yīng)按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，制訂一套完整連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對不同層次的住房需求予以調(diào)節(jié)、引導(dǎo)或保障。

引導(dǎo)各方行為朝穩(wěn)定健康方向調(diào)整

十九大報告明確提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

徐諾金認(rèn)為，這是在近40年來住房制度變遷和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上形成的重大理論認(rèn)識突破，亟待在制度設(shè)計(jì)和配套政策方面加快推進(jìn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性健康發(fā)展。

他建議，一是把握住房居住屬性，從我國人多地少的現(xiàn)實(shí)出發(fā)、從社會主義的國情出發(fā)，明確住房制度改革的三大目標(biāo)：要保障群眾的住房底線，實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”；要引導(dǎo)需求理性，防止土地浪費(fèi)和房屋閑置；要促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，避免房價大起大落產(chǎn)生風(fēng)險。

二是圍繞上述三大目標(biāo)，在對土地用途嚴(yán)格管理的前提下，按照土地紅線和人口規(guī)模確定人均基本居住面積標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)確立后，采取“保障低端、放開高端、資助中端”的調(diào)控思路。

三是在全面理清現(xiàn)有政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，制訂一套完整、連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使各方行為朝著穩(wěn)定健康的長期方向調(diào)整，對不同層次的住房需求予以調(diào)節(jié)、引導(dǎo)或保障。

對房地產(chǎn)領(lǐng)域融資加強(qiáng)規(guī)范和治理

徐諾金向記者介紹，近年來在房地產(chǎn)調(diào)控方面，人民銀行健全宏觀審慎政策調(diào)控框架，支持上海在全國率先探索實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，構(gòu)建逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同時，人民銀行加強(qiáng)對商業(yè)銀行的政策引導(dǎo)和窗口指導(dǎo)，督促商業(yè)銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放區(qū)域分布，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風(fēng)險。

以河南為例，2017年全省新增人民幣房地產(chǎn)貸款占同期各項(xiàng)貸款比重為47%，比上年下降8.1個百分點(diǎn)；截至2017年末，個人住房貸款余額同比增長29.8%，比上年下降18個百分點(diǎn)。

此外，人民銀行支持配合金融監(jiān)管部門、房地產(chǎn)行業(yè)主管部門，對房地產(chǎn)領(lǐng)域融資加強(qiáng)規(guī)范和治理，加強(qiáng)反洗錢工作。

徐諾金表示，一方面，通過正式文件明確嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小貸公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁上述機(jī)構(gòu)違規(guī)提供場外配資，嚴(yán)禁個人綜合消費(fèi)貸款資金挪用于購房；另一方面，要求銀行加大住房貸款首付資金來源和收入證明真實(shí)性審查，嚴(yán)格對個人綜合消費(fèi)貸款和個人住房貸款進(jìn)行分類管理，強(qiáng)化消費(fèi)貸業(yè)務(wù)額度和資金流向管控。

住房租賃

需在產(chǎn)品創(chuàng)新、金融監(jiān)管上更進(jìn)一步

去年，住房租賃市場舉措頻頻。徐諾金說，我國住房租賃市場經(jīng)歷了前期的粗放式自然增長。自2016年以來，進(jìn)入加快培育發(fā)展的新階段，國家層面也出臺了多政策密集推動。

2017年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

除了地方政府紛紛積極響應(yīng)外，部分金融機(jī)構(gòu)如建行也加快了支持住房租賃市場的探索。徐諾金總結(jié)道，現(xiàn)階段銀行介入住房租賃市場主要有三種模式：

其一，與政府合作，聯(lián)手建設(shè)住房租賃管理平臺，在人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管等各環(huán)節(jié)提供金融服務(wù)。例如去年11月，建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，上線國內(nèi)首個政銀合作住房租賃平臺。

其二，與房企合作，簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過銀行平臺出租房源，也可為租戶提供租房按揭貸款等金融產(chǎn)品。今年初，中行上海市分行與8家國有企業(yè)集團(tuán)簽訂租賃住房金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，開啟首單面向引進(jìn)人才的住房租賃綜合服務(wù)。

其三，與公寓運(yùn)營商合作，為小業(yè)主提供一次性貼現(xiàn)金融產(chǎn)品，從小業(yè)主手中收房，實(shí)際也是住房租賃權(quán)的出售，然后交由公寓運(yùn)營商承租與運(yùn)用。

徐諾金說，住房租賃市場制度建設(shè)是落實(shí)中央關(guān)于住房居住屬性定位，完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措，建立與住房租賃市場各層次市場主體需求相匹配的投融資機(jī)制，是金融部門重要努力方向。從當(dāng)前探索情況看，我國住房租賃市場想要取得長遠(yuǎn)發(fā)展，僅僅依靠現(xiàn)有的融資渠道和途徑還不夠，必須在產(chǎn)品創(chuàng)新、金融監(jiān)管以及政策扶持上更進(jìn)一步。