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定金引起的合同糾紛問題——怎么破？

準(zhǔn)業(yè)主在售樓處認(rèn)購了商品房后交付認(rèn)購定金，其中認(rèn)購書對房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買賣合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而有時(shí)會有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，當(dāng)再次前往售樓處簽訂合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在購房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無法辦理按揭款購房者應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。

支招：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還準(zhǔn)業(yè)主。

房屋質(zhì)量問題——怎么破？

常見的房屋質(zhì)量問題有：樓體不穩(wěn)定；墻體裂縫及樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處；墻體空，墻皮脫落；隔音、隔熱效果差；門、窗密閉性差、變形；水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理；公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定等等。

支招：業(yè)主應(yīng)通過房屋質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)對房屋問題進(jìn)行檢測，明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的原因，并通過拍照或者房屋檢測機(jī)構(gòu)現(xiàn)場記錄的方式固定房屋受損的證據(jù)。若合同中沒有明確約定，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房。畢竟集體的力量要大于個人，建議最好把諸多房子有問題的業(yè)主聯(lián)系起來，把所有問題集中反應(yīng)。

產(chǎn)權(quán)問題——怎么破？

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆遷、工期等各種原因,業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)會受到影響，也有可能是,地區(qū)規(guī)劃一直在變更,導(dǎo)致開發(fā)商拿了地以后不能立即開發(fā)銷售;還有一些開發(fā)商則存在自身捂地或者捂盤的現(xiàn)象,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。

支招：《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置，購房者可以很方便地查詢土地使用年限。此外,購房合同的第一條便對使用年限進(jìn)行了說明。業(yè)內(nèi)人士提醒購房者,看到"價(jià)廉物美"的項(xiàng)目,應(yīng)將年限損失折算進(jìn)行考量,不要急于"撿便宜"買了縮水的樓盤。

面積縮水問題——怎么破？

市民對于土地規(guī)劃方面的知識了解有限，很多購房者面對開發(fā)商布下的"縮水陷阱"卻渾然不知。有的"縮水"會讓購房者在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失，但目前一些購房者對這些"縮水"陷阱卻渾然不知。不良開發(fā)商一般會在最終面積核算中,增加你的公攤面積,讓套內(nèi)建筑面積縮水,最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

支招：按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,房屋建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,面積誤差比超出3％部分的房價(jià)款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸你。此外，買房人收房時(shí),要向開發(fā)商索要《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》,如對面積有異議,可委托相關(guān)測繪單位對面積重測。

交房延期問題——怎么破？

"開發(fā)商在之前沒有任何的通知和解釋，而在交房日子突然說交不了"，這種情況在許多購買了期房的業(yè)主身上時(shí)而發(fā)生，而且很多業(yè)主都是在外面租房子居住。定期無法交房，租房的費(fèi)用還要自己承擔(dān)。而且，很多業(yè)主與裝修施工隊(duì)都已經(jīng)談好，等交房后立即開始施工，而延遲交房后，這些也沒法按時(shí)進(jìn)行。

支招：一旦發(fā)生這種情況，購房者一般還不能馬上解除合同，而是兩方約談一致，給予一個寬限的日期，讓開發(fā)商在寬限日期內(nèi)履行合同。當(dāng)開發(fā)商在寬限日期內(nèi)仍然不能交房時(shí)，購房者有權(quán)解除合同。預(yù)防這類情況后期發(fā)生的糾紛，可以首先在購房合同中寫明，開發(fā)商如果不能按期交房可以給予一定時(shí)期的寬限期，在寬限期內(nèi)仍然不能交房的，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約金按購房者已交付的購房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。違約金一般按所交購房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過所交房款的20%。

買房前，提倡大家都做足功課、理性購房，以避免在購房后產(chǎn)生不必要的糾紛。如選擇有實(shí)力、有口碑的知名開發(fā)商，查看“五證三書”，了解購房者的主要權(quán)利和義務(wù)，理性的比較分析作切合實(shí)際的消費(fèi)等，都是購房時(shí)必不可少的標(biāo)準(zhǔn)動作。

買房時(shí)，可以請專業(yè)人士陪同，這樣在看房或者簽訂合同時(shí)，不會輕易上當(dāng)受騙；

買房后，如果遭遇糾紛，應(yīng)該保存好相關(guān)憑證，大膽拿起法律武器維權(quán)。

如今社會，生活條件越來越好，可是買房的問題越來越多。當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)問題時(shí)，購房者應(yīng)該學(xué)會理性維權(quán)，在跟開發(fā)商交涉時(shí)要學(xué)會保留證據(jù)并通過法律渠道解決。