大方向已定 租售并舉與房地產(chǎn)稅是焦點(diǎn)

透過(guò)全國(guó)兩會(huì)熱詞，可以看出政府建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的信心和決心

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，全國(guó)兩會(huì)的政策部署是觀測(cè)樓市行情的“晴雨表”。3月5日，在十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)所作的政府工作報(bào)告中，出現(xiàn)了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵詞?？梢钥闯?，政府對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的信心和決心。通過(guò)這些關(guān)鍵詞，我們?nèi)绾卧谌珖?guó)兩會(huì)視野下看待2018年和今后房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？為此，全國(guó)兩會(huì)代表、委員以及專家紛紛就當(dāng)前的租售并舉、房地產(chǎn)稅等獻(xiàn)言獻(xiàn)策。

租購(gòu)并舉

培育租賃市場(chǎng) 建立長(zhǎng)效機(jī)制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)居民的住房租賃需求快速增長(zhǎng)。為適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，滿足人們的居住需求，黨的十九大報(bào)告明確提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”由此，今年兩會(huì)期間，完善租購(gòu)并舉、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，成為代表、委員們熱議的話題。

長(zhǎng)期租賃實(shí)現(xiàn)“住有所居”

縱觀2016年以來(lái)的調(diào)控思路，除傳統(tǒng)的限購(gòu)、限貸，還疊加了供給端的變化，著力于住房回歸居住屬性以及租賃市場(chǎng)發(fā)展所推動(dòng)的住房體系的改革，調(diào)控的思路正在圍繞“住房不炒”的理念全面展開。

目前，不僅新地配建(或自持)租賃住房“常態(tài)化”，而且，存量用地盤活并建設(shè)租賃住房也“常態(tài)化”，并大規(guī)模地展開，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成，讓房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了更清晰的突破框架。

不過(guò)，值得注意的是，相比其他國(guó)家，我國(guó)租賃市場(chǎng)還存在很大的發(fā)展空間?！澳壳爸挥胁坏轿宸种坏闹袊?guó)城市居民選擇租房，而在發(fā)達(dá)國(guó)家中有三分之一的人通過(guò)租房解決居住問(wèn)題?！痹谌珖?guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全看來(lái)，除了“置業(yè)觀”的差別外，更直接的原因在于發(fā)達(dá)國(guó)家租房市場(chǎng)比較完善。

不可否認(rèn)的是，中國(guó)租房市場(chǎng)目前還不夠完善，尤其是很多社會(huì)福利是和住房、戶籍制度掛鉤的。莫天全指出，除此之外，租房市場(chǎng)交易監(jiān)管還需要加強(qiáng)。

“從利益角度來(lái)看，租房的誘惑遠(yuǎn)小于買房，尤其是考慮到近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲?！蹦烊J(rèn)為，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，與其應(yīng)對(duì)租客，還不如坐等房?jī)r(jià)上漲，這也影響了租房市場(chǎng)的供給問(wèn)題。

因此，打造長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，既是提高居民居住質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)“住有所居”的渠道，更是引導(dǎo)居住需求從購(gòu)房向租房轉(zhuǎn)移，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的必要手段。

“大家都關(guān)心租賃是好事?！比珖?guó)人大代表、58集團(tuán)CEO姚勁波表示，中國(guó)人買房才能安居的思想還根深蒂固，但“租賃市場(chǎng)的發(fā)展，是中國(guó)未來(lái)不可回避的問(wèn)題。”姚勁波表示，通過(guò)大力發(fā)展租賃，更好地滿足廣大群眾不同階段的居住需求，也是長(zhǎng)效機(jī)制的重要體現(xiàn)。

健全體系滿足不同需求

去年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。通知提出，要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立“租購(gòu)并舉”的住房制度。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，租購(gòu)并舉住房制度的實(shí)質(zhì)性發(fā)展，將有效滿足過(guò)渡性、階段性的住房需求，與商品房等共同構(gòu)建住房梯級(jí)消費(fèi)體系。

“年輕人，剛剛參加工作的，或剛到一個(gè)新的地方，租房是個(gè)不錯(cuò)的選擇。等經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后再考慮買房?！痹谌珖?guó)人大代表、北京林達(dá)投資集團(tuán)創(chuàng)始人李曉林看來(lái)，“租購(gòu)并舉”制度正好解決了這些人的居住問(wèn)題。符合保障房需求的可以申請(qǐng)保障房，有條件的可以買商品房，房?jī)r(jià)不同，檔次也不同，沒(méi)條件買房的就租房，跟選擇交通工具一樣，可以選擇自行車、公共汽車，買車的話，可以買不同檔次的車。對(duì)于十九大提出的“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”，李曉林表示，改善型購(gòu)房需求跟炒房要區(qū)別對(duì)待，這需要細(xì)則支持。

不過(guò)，在姚勁波看來(lái)，要實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，租賃領(lǐng)域還要在三大方面做好文章：首先是增加租賃房源的供給量，不但在數(shù)量上提供保證，同時(shí)還要積極鼓勵(lì)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入場(chǎng)，并給予稅收、金融等多種政策支持；其次是通過(guò)法律法規(guī)保障租賃雙方權(quán)益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租賃的金融方面發(fā)力，尤其是大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs，以推動(dòng)租賃市場(chǎng)更為專業(yè)化、規(guī)?；行虬l(fā)展。

姚勁波建議，希望政府進(jìn)一步推動(dòng)租購(gòu)并舉等制度的落實(shí)，從政策層面予以保護(hù)，逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買房居民同等的待遇。同時(shí)，要讓更多年輕人進(jìn)一步增加對(duì)于租房的接受度，改變“買房才是安居樂(lè)業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，建立更加積極的置業(yè)觀。

房地產(chǎn)稅

時(shí)隔4年 再次寫入政府工作報(bào)告

房地產(chǎn)稅是2018年全國(guó)兩會(huì)最重要的熱詞之一。接連四天，重磅消息輪番來(lái)襲，從全國(guó)人大會(huì)議到政府工作報(bào)告再到財(cái)政部記者會(huì)，均對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行了權(quán)威表態(tài)，其輪廓愈發(fā)清晰。而市場(chǎng)的討論焦點(diǎn)也從要不要征收到什么時(shí)候征收以及以什么樣的方式征收？

穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

從2003年物權(quán)法出臺(tái)至今，房地產(chǎn)稅喊了15年，如今終于有了眉目。在2018年全國(guó)兩會(huì)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?！边@是時(shí)隔4年后，房地產(chǎn)稅第二次進(jìn)入政府工作報(bào)告。

原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇表示：“‘穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法’的表述字字珠璣，表明房地產(chǎn)稅既要推進(jìn)，又要穩(wěn)妥，要立法先行?！痹趪?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍看來(lái)，“穩(wěn)妥”二字說(shuō)明更謹(jǐn)慎了些，意在給房地產(chǎn)稅的推出留足時(shí)間和空間，肯定會(huì)推出，但會(huì)綜合考慮配套條件、購(gòu)房者承受力等因素。

事實(shí)上，今年兩會(huì)上，政府部門對(duì)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)可謂擲地有聲。在政府工作報(bào)告的前一日(3月4日)，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議副秘書長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂表示，“目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作?！?月7日，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，“目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。”

一系列信號(hào)均在透露，房地產(chǎn)稅這次似乎真的要來(lái)了，但是從草案討論到進(jìn)入立法程序再到真正落地，還有一段路要走，房地產(chǎn)稅何時(shí)才能真正落地？對(duì)此，全國(guó)人大代表、北京林達(dá)投資集團(tuán)創(chuàng)始人李曉林表示，他非常同意穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，但今年可能不會(huì)出臺(tái)。中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅內(nèi)部研討已經(jīng)很多年，從政府工作報(bào)告的口徑來(lái)說(shuō)，短時(shí)間內(nèi)不一定啟動(dòng)立法。

征收方式有待研究

房地產(chǎn)稅為何讓無(wú)數(shù)人神經(jīng)緊張，因?yàn)闊o(wú)房者希望它能夠讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，而多房者則擔(dān)心利益受損，而一般的購(gòu)房者也擔(dān)心自己受到影響。

史耀斌表示，大多數(shù)國(guó)家都實(shí)行了房地產(chǎn)稅制度，都有一些共性，諸如按照評(píng)估值來(lái)征稅、都有一些稅收優(yōu)惠、都屬于地方稅、稅基確定比較復(fù)雜。

“我們會(huì)參考國(guó)際上共性的制度性安排的一些特點(diǎn)，當(dāng)然也會(huì)從中國(guó)國(guó)情出發(fā)來(lái)合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度，比如合并整合相關(guān)的一些稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等?！笔芬笳f(shuō)。

房地產(chǎn)稅征收涉及征收范圍、豁免的基本條件、稅率的標(biāo)準(zhǔn)范圍等等，均是一個(gè)復(fù)雜的工程。此前試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶，實(shí)行人均60平方米的免稅面積以及100平方米高檔住宅的免稅面積。

孟曉蘇建議，應(yīng)當(dāng)對(duì)所有城鎮(zhèn)住房征稅，然后根據(jù)各個(gè)家庭的不同情況退稅。但退稅只適用于一套房。這樣能減少對(duì)應(yīng)稅房屋的鑒定困難，又能充分照顧低收入家庭。

在賈康看來(lái)，是人均多少平方米免稅，還是扣除第一套房，或是第二套房，甚至可以寬松到從第三套房才開始征收，各有各的道理。至于搞清楚人均多少平米，中國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，技術(shù)上的操作沒(méi)有問(wèn)題，而無(wú)法回避、必須解決好的一個(gè)棘手問(wèn)題就是怎么扣除第一單位。

李佐軍認(rèn)為，多種方式都可以探討，主要是看目的和側(cè)重點(diǎn)是什么，是強(qiáng)調(diào)公平？還是強(qiáng)調(diào)效率？抑或是強(qiáng)調(diào)可持續(xù)性？他認(rèn)為，作為一個(gè)影響很大的稅改，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)公平和可持續(xù)性。在全國(guó)政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力看來(lái)，針對(duì)房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該非常審慎，起碼要滿足老百姓最基礎(chǔ)的住房需求。

交易管理

設(shè)置一道資金“安全防線”

隨著我國(guó)房屋市場(chǎng)化的不斷發(fā)展，房屋市場(chǎng)在推動(dòng)城市建設(shè)、改善居住條件、提高城市招商引資競(jìng)爭(zhēng)力等方面，發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。然而，房地產(chǎn)交易管理中存在管理機(jī)制不健全、法律法規(guī)體系不完善、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息共享不全、延遲等問(wèn)題，這引發(fā)了全國(guó)兩會(huì)代表、委員的關(guān)注。

設(shè)立規(guī)范使交易透明

針對(duì)房地產(chǎn)交易管理，特別是二手房交易中存在的諸多問(wèn)題，全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全提交了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理的建議》。 他建議進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)交易監(jiān)管。出臺(tái)《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理行為，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案、網(wǎng)簽備案制度，嚴(yán)格執(zhí)行二手房交易合同網(wǎng)簽備案制度，實(shí)現(xiàn)新建商品房和二手房交易網(wǎng)簽全覆蓋。

莫天全還提出，住建、金融、稅務(wù)等部門建立房屋交易、購(gòu)房貸款、稅費(fèi)繳納等信息互通制度，將新建商品房、二手房網(wǎng)簽管理和購(gòu)房資格審核情況與購(gòu)房貸款、稅收繳納相關(guān)聯(lián)，確保差別化的住房信貸和稅收政策落實(shí)到位，支持合理自住購(gòu)房，限制投資投機(jī)購(gòu)房，嚴(yán)防騙購(gòu)騙貸、避稅漏稅。

　“如何加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)管、特別是二手房交易是我這次的提案之一，是希望能夠通過(guò)設(shè)立規(guī)范甚至法律去改善房產(chǎn)交易的各方面。”莫天全解釋道，希望能使房產(chǎn)交易過(guò)程透明化，因?yàn)楝F(xiàn)在的房產(chǎn)交易過(guò)程非常復(fù)雜，而且流程不透明，需要花很多時(shí)間和費(fèi)用來(lái)完成房產(chǎn)交易。

“希望通過(guò)完善現(xiàn)行的法律、法規(guī)使購(gòu)房流程簡(jiǎn)單化、高效化，可以使交易環(huán)節(jié)縮短，交易費(fèi)用下降，使買家及賣家都從中獲益?！蹦烊赋觯岣叻慨a(chǎn)交易效率，就需要不同部門的相互配合，這就涉及政府部門的協(xié)作和信息共享。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，從新建商品房的交易管理而言，相對(duì)比較完善、系統(tǒng)，不管從整體的運(yùn)行機(jī)制，還是管理上具體細(xì)則的落地和實(shí)施，相對(duì)比較到位。有所缺失的，可能更多存在于二手房的交易管理，以及租賃市場(chǎng)的合同管理上。

“一線城市新房市場(chǎng)占比逐漸減少，二手房成為市場(chǎng)主體，加上租賃業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上的比重越來(lái)越大，租賃市場(chǎng)無(wú)論是交易過(guò)程，還是合同備案，存在一定的缺口，因此，交易管理是迫在眉睫的事?！惫惚硎?。

細(xì)化資金監(jiān)管

“房屋交易管理中，需要細(xì)化的是資金監(jiān)管?！痹谝挪磥?lái)，針對(duì)商品房市場(chǎng)，建議加強(qiáng)兩類管控力度，其一是開發(fā)商預(yù)售環(huán)節(jié)收取的購(gòu)房資金，怎么更好地加強(qiáng)監(jiān)管保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，其二是加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源的監(jiān)管。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭亦表示，國(guó)家相關(guān)規(guī)定，期房預(yù)售要有資金監(jiān)管，個(gè)人買房資金不能直接進(jìn)入開發(fā)商賬號(hào)，應(yīng)該由第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管，根據(jù)期房的施工進(jìn)度，第三方賬戶資金分批次進(jìn)入開發(fā)商賬號(hào)，“但在預(yù)售資金的使用方面，一些城市并沒(méi)有執(zhí)行，即沒(méi)有第三方賬戶，沒(méi)有監(jiān)管。一旦開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，倒閉或項(xiàng)目爛尾，則會(huì)侵犯購(gòu)房者權(quán)益?！睏罴t旭表示。

值得注意的是，目前在二手房市場(chǎng)，相關(guān)部門倡導(dǎo)資金監(jiān)管，但并沒(méi)有強(qiáng)制要求，“現(xiàn)在二手房交易管理雖然有相應(yīng)的備案體系，同時(shí)也有二手房資金監(jiān)管的做法，但對(duì)資金監(jiān)管的應(yīng)用上，其實(shí)還可以繞開，即買賣雙方達(dá)成一致后，就可以不進(jìn)入監(jiān)管賬戶，這導(dǎo)致交易環(huán)節(jié)中存在交易風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也讓‘陰陽(yáng)合同’的現(xiàn)象很難得到有效打擊?！惫惚硎尽?

值得慶幸的是，為保障二手房交易的資金安全，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，二手房交易資金監(jiān)管制度已在一些城市推行。

“目前資金的監(jiān)管方式有兩種，一種是政府部門提供，并以房地產(chǎn)交易中心實(shí)際操控的專項(xiàng)監(jiān)管賬戶，另一種是其他形式公司充當(dāng)?shù)谌竭M(jìn)行資金監(jiān)管?！币挪ńㄗh，第一種方式可以加大在全國(guó)推廣力度，這對(duì)于購(gòu)房資金的安全性可以起到更好的保護(hù)作用。