研究股票市場的趨勢，往往大家會去看上證綜指，即大盤的走勢。而房地產(chǎn)市場的趨勢如何，實際上就需要看全國70城房價指數(shù)的數(shù)據(jù)。此數(shù)據(jù)將全國重點一二三線城市的房價進(jìn)行了系統(tǒng)統(tǒng)計，具有權(quán)威性，也具有判斷周期、判斷行情的意義。國家統(tǒng)計局于2月24日公布的2018年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，正不斷印證一個市場邏輯和特點：灰犀牛正慢慢遠(yuǎn)離我們，而慢牛的階段正在開啟。此次公布的數(shù)據(jù)中存在以下3個看點。

看點一：一線城市房價開始下拐

一線城市包括了北京、上海、廣州和深圳。將這4個城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增幅進(jìn)行簡單算術(shù)平均，可以看出，1月份的數(shù)據(jù)為-0.3%。這個數(shù)據(jù)的通俗含義是，2018年1月份一線城市房價要比2017年1月份還要低。這里需要說明和解釋的一點是，房價指數(shù)和成交均價多少有點差異，通常房價指數(shù)數(shù)據(jù)更具有參考性，因為可以通過此數(shù)據(jù)判斷市場周期。按照過去的邏輯和數(shù)據(jù)，一線城市往往下跌的時候會經(jīng)歷9個月。今年第四季度是否會終結(jié)此類下跌態(tài)勢還有待觀察。

看點二：大連房價上漲最快

為什么說大連房價上漲的現(xiàn)象值得關(guān)注呢？實際上這一輪東北市場的上漲，主要是圍繞沈陽、長春和哈爾濱，都是省會城市，而大連是缺席的。在此類省會城市上漲后，大連市場的投資價值逐漸被放大，所以類似非省會城市的上漲，印證了房地產(chǎn)市場的一個邏輯，即房價上漲存在“先漲”和“后漲”之分。接下來都會有類似的邏輯和表現(xiàn)，隨著部分省會城市政策的收緊，一些購房資金和需求會進(jìn)入省內(nèi)經(jīng)濟(jì)較好的地級市。

看點三：深圳連跌6個月

深圳也是目前樓市的一個風(fēng)向標(biāo)城市，此前市場雖非常瘋狂，但政策管控也隨之非常嚴(yán)厲。深圳市場的房價變動，實際上也充分體現(xiàn)了當(dāng)前樓市管控的有效性，這從側(cè)面印證了一點，即政策組合拳是非常有效的，包括認(rèn)房又認(rèn)貸、對首付購房資金的監(jiān)管等，都得到了體現(xiàn)。類似城市下跌的時間越長，越說明政策調(diào)控的徹底性。

看完數(shù)據(jù)以后，我們實際上就需要研究2018年的入市或市場參與策略。畢竟類似數(shù)據(jù)背后都有很多信號意義或衍生意義，我們需要回答三個大家關(guān)心的問題，即房價接下來如何走、入市的時間如何定、市場風(fēng)險如何識別。

對于第一個問題，需要我們客觀看待當(dāng)前各類統(tǒng)計指標(biāo)。從房價指數(shù)數(shù)據(jù)看，我們可以認(rèn)為部分城市已經(jīng)下跌了。但是從成交均價來看，很多城市更多體現(xiàn)為房價滯漲的狀態(tài)。換而言之，房價不大會上漲，但是也很難說會明顯下跌。往往是因為需求停滯或者正在觀望，所以短期內(nèi)價格不會有太大的變動。從接下來的市場數(shù)據(jù)看，我們更需要關(guān)注一類城市，即一些重點的三四線城市，類似城市房價可能還會有所反彈。

對于第二個問題，關(guān)鍵要看購房者入市的心態(tài)，舉幾個例子。如果說是從婚房等角度出發(fā)，那么自然需要越早越好，因為早點謀劃可以有更多的樓盤挑選機(jī)會。而如果從學(xué)區(qū)的角度出發(fā)，那么就需要謹(jǐn)慎了，因為目前預(yù)計在教育資源分配方面政策動作是比較大的，學(xué)區(qū)房總體搶手這一點不能否認(rèn)，但是也不能過于狂熱追捧。類似上海當(dāng)前就提出了公辦學(xué)校和民辦學(xué)校同時招生的策略，這或許會影響部分學(xué)區(qū)房的投資價值。而對于其他改善型購房需求來說，則可以在今年上半年完成置業(yè)計劃。如果說所在城市真的遇到了價格調(diào)整或讓利，那么討價還價的余地也還是可以增加的。

對于第三個問題，其實是最關(guān)鍵的。這兩年房價數(shù)據(jù)的變動，很大程度上和政策的調(diào)整有關(guān)。尤其是“房住不炒”對于房地產(chǎn)市場的影響很大。從實際情況看，穩(wěn)定房價依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重點內(nèi)容，各地房價若有“風(fēng)吹草動”，那么勢必會面臨“槍打出頭鳥”的壓力，即地方政府在穩(wěn)定房價方面的表態(tài)會一直進(jìn)行下去。當(dāng)然具體操作中，類似樓盤的預(yù)售證發(fā)放、各地公積金的提取和使用、大學(xué)生購房等方面，可能會有微小的調(diào)整。

離開灰犀牛階段，我們要研究慢牛時代下的市場新特征，類似特點可以用幾個關(guān)鍵詞來總結(jié)，包括：租賃、全裝修、環(huán)保、高鐵、棚改等，類似內(nèi)容依然會成為接下來市場變動的重要影響因素或紅利，是接下來各個市場參與者需要關(guān)注的要素。若把握準(zhǔn)確，或可在本輪樓市調(diào)整周期中抓住機(jī)會。而如果過于迷信既有的購房和投資理念，那么可能就會有很多損失。此前部分城市酒店式公寓項目面臨較大管控的案例就是深刻教訓(xùn)。

總體上說，2018年中國樓市或?qū)尸F(xiàn)U型走勢，即前冷后熱的態(tài)勢很明顯。當(dāng)然周期性調(diào)整并不影響大趨勢走向，對于中國樓市的信心必須具備，當(dāng)然態(tài)度也需要端正。這才是房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制中真正的樓市參與態(tài)度?！盎蚁！边h(yuǎn)離我們，說明房價泡沫減少了、市場更規(guī)范了。而慢牛階段開啟，更說明中國樓市的動力依然強(qiáng)勁。