面對(duì)過去幾年的“山重水復(fù)”，綠城中國(guó)（03900.HK，下稱“綠城”）終于在去年迎來了“柳暗花明”。

一改以往的悲觀論調(diào)，綠城執(zhí)行董事兼總裁曹舟南的語(yǔ)調(diào)也變得明快起來，如果不是事務(wù)纏身，他并不愿意離開采訪間。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年，綠城累計(jì)取得總合同銷售面積約827萬平方米，總合同銷售金額約1463億元，按年增長(zhǎng)28.4%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入419.53億元，同比上漲44.8%；除稅前利潤(rùn)63.91億元，較2016年的37.48億元增長(zhǎng)70.5%。

除了規(guī)模和利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)外，曹舟南一直致力于“補(bǔ)短板”，使得綠城的發(fā)展更加安全。反映到業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上，去年，綠城中國(guó)銀行存款及現(xiàn)金約為359.8億元，創(chuàng)歷史峰值；凈資產(chǎn)負(fù)債率為46.4%，同比大幅下降。

“我們內(nèi)部把今年銷售目標(biāo)定在1700億左右，明年綠城一定突破2000億元，這是一個(gè)企業(yè)自然增長(zhǎng)的過程?！辈苤勰贤嘎?，“我真正關(guān)注的是銷售額與利潤(rùn)的匹配程度?！?

在一個(gè)小時(shí)的采訪中，曹舟南向人民網(wǎng)在內(nèi)的媒體透露了“投資版圖”“事業(yè)合伙人”“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”……而綠城未來的發(fā)展圖景也在描述中一一浮現(xiàn)。

綠城執(zhí)行董事兼總裁曹舟南。（主辦方/供圖）

“心理版圖”

雖然杭州對(duì)綠城的意義不言而喻，但是，由于越加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在曹舟南心中，杭州只是一個(gè)中流城市。

“第一是武漢，第二是西安，第三是成都，第四是鄭州，第五是濟(jì)南，合肥、昆明、貴陽(yáng)、南寧、南昌也不錯(cuò)?！辈苤勰弦灰坏莱鲂闹械耐顿Y地圖，顯然，二線省會(huì)城市，成為其心中的首選。

確實(shí)，卸下以往的三、四線的“包袱”，曹舟南的投資策略更多地轉(zhuǎn)向了一、二線城市。在拿地方面，綠城在去年重新披裝上陣，戰(zhàn)略性地進(jìn)入了成都、重慶、西安、武漢這些熱點(diǎn)城市，同時(shí)，也重新在上海、北京這些一線城市積極補(bǔ)倉(cāng)。

去年，綠城集團(tuán)新增37幅地塊，總建筑面積約859萬平方米，較去年增長(zhǎng)276%。新增項(xiàng)目總土地款約644億元，預(yù)計(jì)新增可售金額約1547億元。

截至去年年底，綠城總土地儲(chǔ)備建筑面積約3032萬平方米，總可售面積約為2112萬平方米，其中，一、二線城市的土地儲(chǔ)備總可售貨值達(dá)70%。

“拒絕跟投”

“跟投我一開始就反對(duì)，今天反對(duì)，明天還是反對(duì)。”曹舟南直接表明態(tài)度，他認(rèn)為，跟投不適合房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目賺錢的時(shí)候沒事，但虧了就接不住了。

“我不認(rèn)同資金密集型行業(yè)實(shí)施跟投制來擴(kuò)張規(guī)模的激勵(lì)制度，因?yàn)槭袌?chǎng)的暴漲暴跌會(huì)帶來很大問題。因此綠城實(shí)施事業(yè)合伙人制度，以價(jià)值觀為核心管理公司，不以資本控管?！辈苤勰线M(jìn)一步解釋稱。

據(jù)了解，綠城的事業(yè)合伙人制度包括高管期權(quán)計(jì)劃、管理層持股計(jì)劃、價(jià)值創(chuàng)造的共享計(jì)劃等。目前，期權(quán)計(jì)劃已經(jīng)落位，綠城于去年底完成了向五位執(zhí)行董事及38位高管授出股權(quán)1億股，實(shí)現(xiàn)事業(yè)合伙人制度的第一步。

今年，綠城將選拔一批高管層和基干隊(duì)伍，推進(jìn)管理層持股計(jì)劃。此外，綠城還有價(jià)值創(chuàng)造的共享計(jì)劃，也將在今年實(shí)行。共享計(jì)劃覆蓋面更廣，以城市公司凈資產(chǎn)收益率考核，目前已經(jīng)成立了7個(gè)城市公司，在新的業(yè)務(wù)板塊上市員工持股、創(chuàng)新業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持股等為特征的持股計(jì)劃。

“事業(yè)合伙人制度的推進(jìn)是我2018年最重要的工作之一。”曹舟南稱，這是綠城實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的重要保障。

“釋放利潤(rùn)”

2017年，綠城毛利率水平升至32.35％，提升了10.9個(gè)百分點(diǎn)。曹舟南向記者表示，2019年的利潤(rùn)將有巨大增長(zhǎng)，屆時(shí)，輕資產(chǎn)平臺(tái)貢獻(xiàn)的利潤(rùn)比例將大幅提高。

輕資產(chǎn)一直是綠城發(fā)力的重點(diǎn)。曹舟南透露，綠城內(nèi)部正在構(gòu)建全新的十大區(qū)域五大縱深板塊架構(gòu)，在縱向方面構(gòu)成五大子集團(tuán)，這五大集團(tuán)主要面向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括綠城管理集團(tuán)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為代建；以綠城中國(guó)4S為主體的綠色科技集團(tuán)，主營(yíng)業(yè)務(wù)圍繞維保、維修、換新、二次裝修等展開；綠城生活集團(tuán)，包括醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)；綠城楊柳郡，重點(diǎn)打造軌道交通物業(yè)等大型項(xiàng)目；綠城資產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)。

而這些布局覆蓋與人們生活息息相關(guān)的裝修、醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、金融等領(lǐng)域，與重資產(chǎn)的住宅開發(fā)形成有利的補(bǔ)充。

而綠城推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的步伐越來越快。以提供維修、增值、煥新等服務(wù)的綠城房屋4S公司為例，去年底，綠城已有35家房屋4S服務(wù)門站落地運(yùn)營(yíng)，覆蓋杭州、濟(jì)南、青島、沈陽(yáng)、南京、上海、三亞等16座城市。而今年，預(yù)計(jì)將在北京、天津、新疆、浙江、江蘇、山東等全國(guó)15個(gè)城市，40多個(gè)地區(qū)再布局50家服務(wù)門店。

曹舟南認(rèn)為，輕重并舉的發(fā)展格局不僅能形成有利互補(bǔ)，也能對(duì)沖行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！凹僭O(shè)綠城中國(guó)的利潤(rùn)總額到150億元，50億元是由輕資產(chǎn)固定收益構(gòu)成的，另外100億元是浮動(dòng)收益，這一利潤(rùn)構(gòu)成是我們的戰(zhàn)略目標(biāo)。不管怎么調(diào)控，甚至越調(diào)控固定收益比率越高，收益越大，浮動(dòng)收益降下來。當(dāng)市場(chǎng)處于正常情況下加大浮動(dòng)收益的增長(zhǎng)，這是我真正在考慮的。”曹舟南稱。