全國兩會閉幕24小時(shí)后，首份落實(shí)地方房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任文件在大連亮相。

3月21日，大連市國土資源和房屋局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知》及其實(shí)施細(xì)則，同步出臺限購政策以及限售政策，3月22日起開始執(zhí)行。

與往年的用詞略有差別，今年李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的用詞，特別提到了“落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

政府工作報(bào)告除了對于“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，同樣也透露出“三不變”原則，即調(diào)控決心不變、調(diào)控目標(biāo)不變、長效機(jī)制的方向不變，并為2018年樓市調(diào)控定下了基調(diào)。在差別化調(diào)控的大背景下，熱點(diǎn)城市尤其是北上深的房地產(chǎn)市場仍將嚴(yán)格調(diào)控，以鞏固調(diào)控成果和強(qiáng)化市場穩(wěn)定預(yù)期，三四線城市去庫存政策仍將保持一定節(jié)奏，并將繼續(xù)下沉。

這與以往政策調(diào)控的單一性以及從上至下的“一刀切”有所不同，長效機(jī)制正在快馬加鞭建立，這也正在考驗(yàn)地方政府決策者的智慧。

2016年以來，以北京“9·30”調(diào)控為號角，從北上廣深一線城市到二三線城市都經(jīng)歷了一波密集的調(diào)控?！叭珖{(diào)控看北京”，截至2017年12月底，僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次，從商住限購、二手房交易、信貸、融資等多方面立體化調(diào)控手段顯現(xiàn)威力后，以北京政策為范本，全國在2017年年內(nèi)累計(jì)超過100個(gè)城市以及相關(guān)部門(縣級以上)發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)的政策發(fā)布次數(shù)超過250次。

從4句話到5句話的變化

全國人大代表、中南集團(tuán)董事局主席陳錦石注意到，與十九大報(bào)告中對于房地產(chǎn)的表述相比，今年的《政府工作報(bào)告》多了一句話：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！薄奥鋵?shí)地方主體責(zé)任”這個(gè)提法第一次寫入中央文件中。

這句話并非新的提法。去年11月21日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國土資源部、央行在湖北省武漢市召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會期間就曾提到，進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任,堅(jiān)持分類調(diào)控、因城因地施策，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

這次會議的背景是貫穿去年11月住建部、國家發(fā)改委的“聯(lián)合體檢”，重點(diǎn)對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟(jì)南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、?？凇⑷齺?、西安房地產(chǎn)市場進(jìn)行交叉檢查。從檢查結(jié)果看，雖然在限購的總基調(diào)下樓市基本保持平穩(wěn)，但是個(gè)別城市房地產(chǎn)項(xiàng)目利用當(dāng)?shù)卣叩摹懊c(diǎn)”，惡意哄抬房價(jià)、誘騙消費(fèi)者爭購。

當(dāng)時(shí)住建部給出了各地需因地制宜，對癥下藥的“藥方”。隨后，各地開始探索建立地方性政策機(jī)制，在相關(guān)部門對各地住房、土地和金融市場監(jiān)測的基礎(chǔ)上，分別做出風(fēng)險(xiǎn)提示或啟動調(diào)控加碼措施。

去年年底開始，這種差別化的調(diào)控范圍從一線、二線城市擴(kuò)展到三四線城市，參與城市超過百個(gè)；調(diào)控的手段有限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等，層出不窮；調(diào)控的對象也從開發(fā)商延伸到了中介機(jī)構(gòu)，二手房業(yè)主。

例如1月5日夜間，蘭州市有關(guān)部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，《通知》中對蘭州市不同城區(qū)的限購政策作出了區(qū)分。

千里之外的南京市2018年新出臺的1號文件也將重點(diǎn)放在了住房上。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見》為相關(guān)人才在南京實(shí)現(xiàn)安居開了不少綠燈。

合肥市國土資源局緊隨其后也在對12345群眾咨詢的回復(fù)內(nèi)容中表示，“商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價(jià)，且2016年11月份之前出讓地塊不限價(jià)”，這也被部分媒體解讀為是“合肥限價(jià)放開”。

《報(bào)告》定調(diào)差別化調(diào)控加速

盡管去年年底以來部分城市逐漸探索分類調(diào)控的措施，不過在總基調(diào)尚未出臺前，這種“摸著石頭過河”的嘗試也曾一度被解讀為樓市松綁的跡象。

從彼時(shí)觀點(diǎn)來看，一方認(rèn)為定向調(diào)控是為人才松綁房地產(chǎn)調(diào)控的政策，但所謂的人才定義較為寬泛，具有基數(shù)比較大的群體，因此，可以理解為部分程度上為樓市調(diào)控政策松綁；另一派則認(rèn)為，這是針對人才的定向政策，也是落實(shí)中央有關(guān)分類調(diào)控的精神，不能理解為具有普遍性意義的樓市松綁。

現(xiàn)在從今年《政府工作報(bào)告》來看，再提“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，也意味分類調(diào)控并沒有突破嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策“紅線”。

3月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在兩會部長通道上更是明確表示，“下一步將深入貫徹落實(shí)十九大精神，堅(jiān)持‘房子是用來住的，不是用來炒的’，加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，進(jìn)一步夯實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立多主體供給和多渠道保障，堅(jiān)持租購并舉的住房制度?！?/span>

大連的差別化調(diào)控政策在兩會之后率先出爐，緊隨其后包括上海、滄州、淄博等地政策也陸續(xù)出臺。

其中大連根據(jù)本身實(shí)際情況，將熱點(diǎn)片區(qū)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域，實(shí)行住房限制性政策。

在上海，針對居民過高的購房杠桿問題，從4月1日起，各大銀行將調(diào)高房貸利率，最低優(yōu)惠從9折調(diào)整到9.5折。目前，上海市面上首套房貸利率最低是9折，不過，從4月1日起，各大行將調(diào)整房貸利率，最低9.5折。

作為三四線城市代表，阜陽市阜南縣則由縣人民銀行牽頭協(xié)調(diào)各家商業(yè)銀行，依據(jù)有關(guān)金融信貸政策，制定相應(yīng)措施，對購買第二套、第三套住房的家庭，加強(qiáng)購房信貸管控力度，以扶持剛性購房需求，限制投資、投機(jī)性購房。

地產(chǎn)商，你的應(yīng)變力行么

短期，各地試探性進(jìn)行改革。長期，因地制宜政策深度推進(jìn)，對城市執(zhí)政者的能力提出要求，對房企的理解能力與改變力也提出要求。

尤其是在各地調(diào)控手段中處于核心的融資管控方面，由于從根本上限制了流向房企的現(xiàn)金規(guī)模，這對以資金支撐的開發(fā)銷售滾動模式提出了挑戰(zhàn)。

今年以來，銀監(jiān)部門針對違規(guī)輸血樓市已經(jīng)給商業(yè)銀行開出10張罰單。1月9日，中信銀行廈門分行因部分個(gè)人貸款資金違規(guī)挪用并流入房地產(chǎn)市場被罰款25萬元；1月23日，北京銀行(601169,股吧)上海分行因某同業(yè)投資資金投向項(xiàng)目資本金不到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等原因被要求責(zé)令改正，并處罰款50萬元。

房企資金面也在收緊。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。

一些企業(yè)想出了應(yīng)變工具，試圖任命具有金融專業(yè)背景的高管來拓寬融資渠道。

3月21日，佳兆業(yè)集團(tuán)公告重要人事變動，張建軍獲委任為公司執(zhí)行董事及副主席，自2018年3月20日起生效。加入佳兆業(yè)前，張建軍在銀行系統(tǒng)任職逾20年，曾擔(dān)任中國人民銀行深圳市中心支行行長、國家外匯管理局深圳分局局長，亦有在企業(yè)擔(dān)任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的履歷。

此外，萬科今年升任具有建行背景的祝九勝為集團(tuán)總裁；而恒大集團(tuán)也不惜千萬年薪攬得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、曾在國研中心工作過的任澤平為研究院院長。

在住宅領(lǐng)域的調(diào)控高壓繼續(xù)堅(jiān)持的另一邊，租賃、共有產(chǎn)權(quán)、集體土地入市等長效機(jī)制也在漸進(jìn)跟進(jìn)，這既是貫徹“房住不炒”，也是削弱住房投資屬性，讓溢價(jià)慢慢損耗和樓市溫和回調(diào)。

2015年首次提出建立購租并舉的住房制度以來，租賃住房市場每一步發(fā)展都受到極大關(guān)注。尤其是2017年，關(guān)于住宅租賃市場的利好消息不斷，一系列政府與市場的聯(lián)動推動了住宅租賃市場發(fā)展進(jìn)入大幅提速的快車道。

但是同時(shí)，開辟租賃業(yè)務(wù)意味著更大的先期投入和更慢的資金回報(bào)，這依然考驗(yàn)的是房企的金融能力。