【編者按】3月22日至23日，以“小年大周期”為主題的“2018觀點(diǎn)年度論壇”在深圳舉行，會(huì)上同時(shí)發(fā)布了“2018中國(guó)地產(chǎn)卓越100榜”。剛剛過去的2017年，是毫無疑問的一個(gè)“大年”。這一年，“碧萬恒”三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模均突破5000億元；融創(chuàng)、保利和綠地都達(dá)到3000億元之上，另有11家企業(yè)成功躋身千億俱樂部。17家千億房企，這是2017年房地產(chǎn)“大年”的真實(shí)寫照?！笆飞献顕?yán)調(diào)控年”與“史上最高成交年”都可以用來形容過去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，但不能否認(rèn)，“小年”已經(jīng)到來?！暗禺a(chǎn)的小年，行業(yè)的大周期”，2018年將成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，多元化業(yè)務(wù)布局已成為不可扭轉(zhuǎn)的時(shí)代趨勢(shì)。那么“小年”的機(jī)會(huì)在哪里？且看與會(huì)嘉賓的真知灼見。

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝

2017年在因城施政的樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模提升，區(qū)域分化明顯，且全國(guó)商品房銷售總額再創(chuàng)新高，成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大年”。而在調(diào)控不放松的條件下，今年房地產(chǎn)行業(yè)是否進(jìn)入“小年”？

3月22日，在主題為“小年大周期”的“2018觀點(diǎn)年度論壇”上，眾多業(yè)內(nèi)人士的共同看法是，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，大房企市場(chǎng)份額會(huì)越來越大，城市分化更加明顯，三四線城市仍有發(fā)展機(jī)會(huì)。房企要研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機(jī)會(huì)。

“大年”“小年”相對(duì)而言今年房地產(chǎn)行業(yè)整體較平穩(wěn)

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)三家龍頭企業(yè)的銷售均破5000億元，千億元企業(yè)數(shù)量達(dá)17家，未來行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，企業(yè)分化格局將得以延續(xù)。

同時(shí)，2017年全國(guó)商品房銷售額13.37萬億元，同比增長(zhǎng)13.7%，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%，再創(chuàng)新高。

進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交增速正在回落，而調(diào)控政策并未放松，房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)進(jìn)入“小年”？

旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地產(chǎn)調(diào)控這么多年來最好的一年。從全國(guó)來看，中國(guó)可能很難看到“大年”和“小年”，因?yàn)橛行┏鞘邢滦?，有些城市在上漲，綜合來看是比較平穩(wěn)的一年，且未來幾年可能中國(guó)都會(huì)是比較平穩(wěn)的，具體的城市可能有“大年”和“小年”之分。

但中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)劉愛明卻認(rèn)為，今年很有可能是一個(gè)“大年”。之所以大家認(rèn)為是“小年”，主要是覺得今年政策比較嚴(yán)、資金會(huì)比較緊，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)集中度在提高，大企業(yè)能力很強(qiáng)，也許市場(chǎng)比較嚴(yán)峻，但它產(chǎn)出還很高，很可能是“大年”。當(dāng)然區(qū)域、公司和產(chǎn)品都是不平衡的，是“大年”還是“小年”也得看供應(yīng)是大還是小。

陽(yáng)光100集團(tuán)總裁林少洲則稱，“大小年”講的是波動(dòng)和分化。一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長(zhǎng)的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，房地產(chǎn)整體上今年成交面積可能會(huì)略微回落，但是還是會(huì)比較穩(wěn)定。另外，對(duì)不同的企業(yè)而言，可能大企業(yè)是“大年”，小企業(yè)是“小年”，行業(yè)的洗牌加劇。

此外，林少洲補(bǔ)充道，更值得期待的可能是房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式，今年對(duì)一些新型企業(yè)而言可能會(huì)是“大年”。在洗牌階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，所以創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會(huì)有一個(gè)持續(xù)的“大年”。

城市分化明顯今年三四線城市仍被看好

事實(shí)上，“大小年”也要因區(qū)域、企業(yè)等而異。在剛剛過去的2017年，“因城施策”的調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生劇變：一線城市成交腰斬；二線城市漲跌互現(xiàn)；三四線城市則相對(duì)火爆，其中不少四線城市的房?jī)r(jià)漲幅甚至超過三線城市。那今年各類城市將表現(xiàn)出怎樣的趨勢(shì)？

林中認(rèn)為，中國(guó)的城市分化得非常厲害，一線城市都受到了比較嚴(yán)厲的調(diào)控，二線城市已分化成很多類，三四線城市的類別則更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。

在林中看來，總的來說表現(xiàn)好的城市有幾個(gè)共同特征：第一是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房?jī)r(jià)沒有過快地上漲過；第四是沒有新政調(diào)控。

同時(shí)，林少洲表示，今年一二線城市的新增供應(yīng)還是會(huì)受很大限制，不管量還是價(jià)都受到政策嚴(yán)厲調(diào)控，所以市場(chǎng)不會(huì)有特別火爆的表現(xiàn)。一二線城市的機(jī)會(huì)可能更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地；非傳統(tǒng)產(chǎn)品可能會(huì)有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房；帶創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會(huì)有更多表現(xiàn)機(jī)會(huì)。而三四線城市今年還是供應(yīng)主力，包括可能會(huì)有更多的三四線完成一輪補(bǔ)漲、補(bǔ)供應(yīng)和補(bǔ)消費(fèi)的過程。

劉愛明也持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為未來比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，三線和個(gè)別四線城市還是會(huì)有一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。因?yàn)橹袊?guó)的人口數(shù)量很大，現(xiàn)在不是所有人都集中在一二線城市，大量的人從農(nóng)村去了縣城，從縣城去了省城。

寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁余英更看好省會(huì)城市和高鐵節(jié)點(diǎn)城市。他認(rèn)為，一線城市在限購(gòu)的情況下，成交量可能會(huì)下降，但是二線城市的核心區(qū)以及高鐵網(wǎng)的節(jié)點(diǎn)城市，預(yù)計(jì)會(huì)在今年三季度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個(gè)非常好的行業(yè)機(jī)會(huì)。且中國(guó)將進(jìn)入高鐵年，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)及城市間的洗牌，真正的高鐵站點(diǎn)城市會(huì)有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。

余英建議，房企在下一輪一定要踩準(zhǔn)節(jié)奏，要“踩”那些未來房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)爆發(fā)的城市。但是也要注意，在高鐵站點(diǎn)這一輪沒有照顧到的一些城市做投資要小心，這些城市將來可能會(huì)有很多風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)更大。

面對(duì)不同的城市的不同表現(xiàn)，林中建議，作為企業(yè)應(yīng)該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機(jī)會(huì)，好的城市多賣樓，差的城市多買地，希望在不同的城市進(jìn)行不同的資源配置。