“兩會”開啟，房地產(chǎn)稅毫不意外仍然是大家關(guān)注的熱點。在3月4日的吹風會上，本次人大會的發(fā)言人張業(yè)遂就房地產(chǎn)稅的立法問題回答了記者的提問，他說“房地產(chǎn)稅立法是社會普遍關(guān)注的一個問題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作?！?

這應該是迄今為止，關(guān)于房地產(chǎn)稅最具信息含量的官方表態(tài)，至少明確了兩個問題：一是房地產(chǎn)稅由全國人大預算委和財政部牽頭組織起草；二是目前正在加快進行起草完善草案、重要問題論證、內(nèi)部征求意見等工作，還沒有走到提請常委會初審的程序。那么，這是否意味著，房地產(chǎn)稅將很快出臺？我的答案仍然很明確，非也！就目前的信息而言，房地產(chǎn)稅很快出臺的概率仍然很小。拋開房地產(chǎn)稅能否抑制房價不論，但就這個稅本身面臨的立法挑戰(zhàn)而言，房地產(chǎn)稅作為影響中國老百姓財富最大的一個稅種，無論是在觀念、立法、技術(shù)以及征收時機等方面存在的困難，遠超很多人的想象。

關(guān)于房地產(chǎn)稅，我在過去近10年的時間已經(jīng)寫過很多文章，最近的文章是去年年底寫的《房產(chǎn)稅，平抑高房價的工具，還是剪羊毛的利器？》，這篇5000多字的文章可以視為這么多年我對房地產(chǎn)稅研究思考的一個總結(jié)。在這篇文章中，我就房地產(chǎn)稅能否抑制高房價，打擊投資投機，房地產(chǎn)稅征收面臨的五大挑戰(zhàn)以及房地產(chǎn)稅的立法程序等論述了自己的看法。在房地產(chǎn)稅的出臺時間上，自2015年我一直堅持認為，房地產(chǎn)稅5年以內(nèi)出臺的概率不大，我想強調(diào)的是，在3月4日這個新聞發(fā)布會明確了牽頭部門和目前所處的階段之后，我依然堅持這個判斷——房地產(chǎn)稅在2020年前出臺的概率不大。在我去年年底文章中談到的問題，我不再重點論述，我想從三個方面繼續(xù)普及房地產(chǎn)稅的一些常識。

第一、房地產(chǎn)稅的立法難度之大，超過很多人的想象。一部法律的立法難度，要么取決于涉及利益是否復雜，要么取決于立法技術(shù)是否復雜，而房地產(chǎn)稅無論是在涉及利益，還是在立法技術(shù)層面，難度之大，都是超乎想象的。

就利益而言，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20年的市場化改革，目前存量價值保守估計在250萬億到300多萬億，等于中國GDP總量的3到4倍，這幾乎意味著，房地產(chǎn)稅無論對被征收的業(yè)主，還是對地方政府而言，涉及的利益之大都是前所未有的，房地產(chǎn)稅一旦征收，涉及房地產(chǎn)的利益格局勢必出現(xiàn)巨大的調(diào)整，而這種調(diào)整絕不是詩情畫意沒有任何震動的，這么巨大的利益格局，作為涉及中國老百姓最巨大利益的稅種，一旦開征，將開弓沒有回頭箭，如果論證不嚴密，無論是對老百姓的財產(chǎn)權(quán)益，還是對整個房地產(chǎn)市場，都會產(chǎn)生巨大的影響，這是毫無疑問的。

就立法技術(shù)而言，房地產(chǎn)稅的立法，不是簡單增加一個稅，而是要對涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種稅費進行改革清理合并，這不是一個簡單的加法或減法，而是一道復雜的混合運算，還涉及土地出讓金的問題，以及70年產(chǎn)權(quán)的問題。如果要增加房地產(chǎn)稅，以前的稅法如何合并增減？在立法上絕非易事?？梢哉f，哪怕就是簡單的借鑒其他國家房地產(chǎn)稅的立法，在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)存在諸多稅費的情況下，在立法上如何協(xié)調(diào)增減，是其他國家在立法過程中很少遇到的。這些問題的解決，絕非一朝一夕，只爭朝夕可以完成的，這是一個巨大的工程。

第二、就房地產(chǎn)稅征收的政策配套而言，房地產(chǎn)稅的征收，需要對全國房產(chǎn)進行基本的普查，需要全國聯(lián)網(wǎng)和登記，需要跨地區(qū)的協(xié)調(diào)，需要對住房價值合理的評估。就目前這些事項的進展而言，距離合理公平的開征房地產(chǎn)稅還有很多工作要做。到目前為止，我們從來沒有進行過一次真正的住房普查，全國聯(lián)網(wǎng)和登記的工作具體進展到了是否可以開征房地產(chǎn)稅的程度，有關(guān)部門暫時沒有透露進展。

說一個最具體的問題，如果法律確定房地產(chǎn)稅按照家庭征收，無論是按照面積免征，還是按照套數(shù)免征，都一定會出現(xiàn)家庭的各種新的重組以避免交稅，就中國目前老百姓的智慧而言，這是極容易做到的。在重要的家庭信息聯(lián)網(wǎng)共享沒有實現(xiàn)的情況下，我們很難搞清楚誰和誰一個家庭，誰的名下究竟有幾套房，基本的信息搞不清楚，征稅的利劍只會落在守法的“老實人”頭上，就會產(chǎn)生征收的不公平。而如何防范這種情況出現(xiàn)，至少目前還沒有看到更有效的辦法。一旦房地產(chǎn)稅進入一審程序，相信老百姓一定會聞風而動，想出各種避稅的辦法處理自己的房產(chǎn)。至于跨區(qū)域征收這種更復雜的問題，估計有關(guān)部門暫時還沒有考慮如何處理。

第三、現(xiàn)在是出臺房地產(chǎn)稅的最好時機嗎？從各國出臺房地產(chǎn)的時機選擇看，由于房地產(chǎn)稅的主要目的是為地方征收創(chuàng)收（很少有國家諱言這一點），而不是抑制高房價，因而大多選擇房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，出臺房地產(chǎn)稅對整個房地產(chǎn)市場不會造成很大的影響的時間窗口。

就此而言，中國房地產(chǎn)稅的立法和出臺面臨一個極其尷尬的時機，很多人根本沒有看到中國房地產(chǎn)市場目前真正的風險并非泡沫，而是在政策的高壓下很可能面臨“超調(diào)”的局面，房地產(chǎn)市場未來2到3年整體形勢不容樂觀，下行的趨勢比較明顯。在房地產(chǎn)稅市場下行的情況下，再推房地產(chǎn)稅，很可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。對于我們這么一個高度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟體而言，坦率地說，我們還沒有能力能夠抵抗一次房地產(chǎn)的崩盤。中財辦的副主任楊偉民認為，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，但三四線城市還可以。這個泡沫既不要主動擠破，也不能繼續(xù)吹大。房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險釋放需要長期的過程逐步推進。我現(xiàn)在最擔心的不是房價繼續(xù)漲，而是房地產(chǎn)市場一旦“超調(diào)”，失速下行，我們?nèi)绾螒獙@個風險?？傊康禺a(chǎn)的周期和走勢，一定會對房地產(chǎn)稅的立法產(chǎn)生重大的影響。

至于立法的周期，從官方透露的信息看，目前還在起草和論證，尚未進入審議階段。鑒于房地產(chǎn)稅立法的復雜性，房地產(chǎn)稅立法的周期不會太短。有兩部法律可供參考：一是反壟斷法，立法周期差不多是10年，二是物權(quán)法，從1993年就開始起草，7次審議創(chuàng)下了我國立法史上的記錄，到2007年才通過。據(jù)此判斷，房地產(chǎn)稅的立法周期不會太短。最近，一些專家呼吁排除阻力，“加快立法進程”。

其實，在房地產(chǎn)稅的問題上，阻力真的不是來自老百姓，因為很多老百姓以為房地產(chǎn)稅可以打壓高房價，所以非常支持，阻力也不是來自所謂的利益集團，因為地方政府也特別愿意收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅之所以快不起來，是因為太復雜，因為我們真的沒有做好配套準備，因為涉及的利益太大了，不得不慎重，慎重不是錯，在沒有做好準備的情況下，為立法而立法才是最可怕的。

最后我想說的是，本人從來不反對房地產(chǎn)稅立法。盡管在很多文章中，我多次提到這一點，但仍然被很多人誤會。我反對的是在沒有做好配套準備，沒有回答一些關(guān)鍵問題，沒有處理好相關(guān)稅費沖突，甚至連房地產(chǎn)稅的作用都沒論證清楚的情況下，為了征收而倉促出臺。我擔心房地產(chǎn)稅最終淪為一個赤裸裸的“增稅”的法律。征稅必須慎重，特別是房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅要明明白白，清清白白，而不能不倫不類，不能出臺一個最后多輸?shù)姆桨?。我再次呼吁房產(chǎn)稅的立法應該公開、透明，每個草案都公開征求意見。稅收一旦征收，如果不合理修改起來制度成本實在太大，既然已經(jīng)耽誤了十多年了，何必要爭朝夕？我倒是覺得，在立法程序上慢一點并不影響什么，如果只是追求簡單的“時間表”，拿出一個誰都不滿意的方案，將會導致多輸?shù)木置妗?/span>

至于有很多人質(zhì)疑我房子多而反對房地產(chǎn)稅，我除了呵呵還能說什么呢？請相信我還是一個有情懷有追求的人，我的境界沒有低到為了一點可憐的稅收出賣自己理想的程度，即使我房子多，那點錢如果成為我發(fā)表觀點的原因的話，我活得就太可憐了。