土地是硬通貨，對(duì)做規(guī)模與再融資至關(guān)緊要，無物可替代。跨入2018年1月這個(gè)新時(shí)間片段，土地?fù)屖值貎r(jià)上攻連環(huán)上演。剔除土地資產(chǎn)這個(gè)硬通貨成分，房企不斷擴(kuò)展土地儲(chǔ)備，除了應(yīng)對(duì)未來增長的需要，我們值得重新思考一個(gè)問題—房企對(duì)土地稀缺和地價(jià)上漲的恐懼，促使它們不得不創(chuàng)造條件去拼搏。

1月15日，在2018年全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長姜大明拋出一則重磅消息：“政府將不再是居住用地的唯一提供者?！?

雖然國土部門還在探索階段，并沒有細(xì)則，看上去更像是一種“吹風(fēng)”。但也有人認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正處于巨變的前夜。

2017年，在樓市調(diào)控嚴(yán)厲與市場火爆、去庫存奮戰(zhàn)疊加格局之下，全國賣地收入出人意料地創(chuàng)歷史新高，全年土地出讓總收入超過5.2萬億元，同比增長40.7%。

進(jìn)入2018年，陸續(xù)有北京、杭州（樓盤）、成都等多個(gè)城市土地市場開閘，延續(xù)了去年土地供應(yīng)的熱度，土地市場成交活躍。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州（樓盤）在內(nèi)的33個(gè)城市相關(guān)土地成交額均超過10億元。其中，北京土地成交額最高，達(dá)220億元;杭州緊隨其后為206億元;蘇州（樓盤）土地出讓收入176億元;武漢（樓盤）164億元。此外，成都市、福州市、上饒市在1月前半月土地出讓收入都超過50億元。

面是多個(gè)城市土地市場掀起的“開年熱”，一面是多地定調(diào)2018年“房住不炒”政策。

現(xiàn)在市場關(guān)心的是，隨著“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革方向確立，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將在2018年明顯加速，反映在土地市場，就是各地政府的土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，到底會(huì)迎來什么樣的明顯變化。

開年小高峰，溢價(jià)率上漲

目前的土地局勢(shì)，可以從2016年下半年看起，當(dāng)時(shí)部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)相應(yīng)土地市場政策，控制地價(jià)增長，在土拍市場的表現(xiàn)是以往瘋狂之態(tài)搶地，溢價(jià)拿地，地王頻出的現(xiàn)象是越來越少了，但土地市場成交量持續(xù)正增長，刷新了歷史紀(jì)錄。

全國土地市場在經(jīng)歷了2016年的狂歡，2017年的高熱后，進(jìn)入2018年似有局部升溫之勢(shì)。

1月份，杭州、成都、蘇州等熱點(diǎn)城市土地拍賣市場頻現(xiàn)高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率普遍在40%以上，有的甚至高達(dá)70%，而中鐵建1月初在蘇州摘得的住宅用地，更以每平方米4.3萬元的樓面價(jià)刷新了當(dāng)?shù)丶o(jì)錄，較蘇州去年的最高樓面價(jià)高出近五成。

從各地的具體表現(xiàn)來看，部分熱點(diǎn)城市又“熱”了。

1月19日，杭州出讓7宗地塊，起始總價(jià)93.56億元，包含3宗涉宅地塊和4宗商業(yè)地塊。當(dāng)天，7宗地塊全部成功出讓，收得土地出讓金共達(dá)134.31億元，3宗涉宅地塊溢價(jià)率均在50%以上。

杭州土地拍賣市場的升溫并非個(gè)別現(xiàn)象。1月18日，成都高新東區(qū)1宗5.86萬平方米住宅兼商業(yè)地塊開拍，最終被四川（樓盤）省誠卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)6.46億元競得，折合樓面價(jià)每平方米為4410元，溢價(jià)率達(dá)60%。

同日，在江蘇南通（樓盤）的土拍中，上海（樓盤）合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)13.7億元斬獲啟東（樓盤）南苑中學(xué)南側(cè)1775號(hào)地塊，成交樓面價(jià)為每平方米8514元，溢價(jià)率42.7%。

而1月初，央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號(hào)地塊，更是刷新蘇州土地拍賣單價(jià)最高紀(jì)錄。該地塊折合樓面價(jià)每平方米4.3萬元，溢價(jià)率為43.9%。

克而瑞分析師楊科偉認(rèn)為，今年1月以來多地土地拍賣溢價(jià)率走高，與近期地方政府土地出讓要求降低有關(guān)。多幅高溢價(jià)率地塊較為優(yōu)質(zhì)，同時(shí)配建或自持要求不高，甚至沒有要求，引來眾多競拍房企，高溢價(jià)在所難免。在做大規(guī)模的訴求下，房企對(duì)土地的渴求一直存在。加上供地的量和質(zhì)的保證，土地市場必定有所升溫。

在因城施策的調(diào)控思路之下，去年以來政府對(duì)房價(jià)上漲壓力較大、庫存消化周期較短的城市加大土地供應(yīng)。分析人士認(rèn)為，今年年初以來，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)持續(xù)增加也是這種調(diào)控思路的延續(xù)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前來看，多數(shù)一二線城市的土地供應(yīng)在2018年應(yīng)該是趨勢(shì)性下降。因?yàn)榇蟪鞘械暮诵膮^(qū)域已經(jīng)無地可供，土地相對(duì)于大城市是稀缺的，因此地方政府是惜土如金。在這種情況下，地方政府一定會(huì)減少土地的供應(yīng)，而希望獲得不減少的土地出讓金，所以高價(jià)賣地的這種趨勢(shì)，是很難改變的現(xiàn)實(shí)情況。

易居研究院研究員王夢(mèng)雯認(rèn)為，參考?xì)v史規(guī)律，同樣是樓市降溫年份，2011年三四線城市樓市慣性上沖，地市成交量大；而2014年三四線樓市降溫更快，庫存高，導(dǎo)致2014年土地成交少。因此，預(yù)計(jì)2018年土地增幅呈前高后低趨勢(shì)。“預(yù)計(jì)全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積增幅在3%左右；全國房企土地平均購置價(jià)格增幅將有所回落，全年增長10%左右。

房企拿地呈現(xiàn)量級(jí)分化

雖然土地供應(yīng)開閘，“限房價(jià)、競地價(jià)”方式抑制了高價(jià)地的誕生，但是銷售限價(jià)、配建自持面積等多樣化的土地拍賣規(guī)則與競買條件則變相提升了開發(fā)商的拿地門檻和難度。

從以往的表現(xiàn)來看，房企各個(gè)陣營拿地態(tài)度在加速分化，“越大越積極”現(xiàn)象明顯。

中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，在2017年，銷售規(guī)模在5000億元以上陣營、1000億~5000億元房企、500億~1000億元房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態(tài)勢(shì)加劇，拿地結(jié)構(gòu)更趨均衡；300億-500億元、100億-300億元房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與前述梯隊(duì)差距拉大，且拿地更集中于二線城市，競爭力相對(duì)較弱。

同時(shí)，百億房企在重點(diǎn)城市拿地集中度較高，500億元以上房企拿地金額前20城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州（樓盤）、南通、福州、合肥（樓盤）、無錫（樓盤）、寧波（樓盤）等城市的占比超7成。

此外，部分熱點(diǎn)一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業(yè)多為國企及大型民企，中小企業(yè)拿地機(jī)會(huì)較少。如北京拿地企業(yè)多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億以上房企及遠(yuǎn)洋、首開、中鐵置業(yè)等國企；廣州（樓盤）土地多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。

從過往與當(dāng)前形勢(shì)觀察，2018年，企業(yè)拿地集中度將會(huì)提升。龍頭房企銷售規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)張，市場占有率繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)對(duì)新增土地儲(chǔ)備需求量還將繼續(xù)增長。部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃，在三年內(nèi)還提出了三千億元的目標(biāo)，有的是為了上升到新的梯隊(duì)，有的是為了防止出現(xiàn)掉隊(duì)，這些在2017年拿地較多的企業(yè)，2018年仍將是土地市場上的生猛力量。但在土地市場政策持續(xù)收緊的情況下，土地出讓條件將更加嚴(yán)苛，小型房企很容易被拒之門外。

克而瑞地產(chǎn)研究員沈曉玲分析，2018年，收并購仍將是部分房企的主要拿地方式。在目前土拍市場起拍價(jià)居高不下，有的地塊的樓板價(jià)甚至已高過周邊樓盤的銷售價(jià)格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會(huì)在收并購市場上尋找機(jī)會(huì)。在集中度加強(qiáng)和土拍價(jià)格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機(jī)，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購的機(jī)會(huì)。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一二線城市是比較好的拿地機(jī)會(huì)，也是比較好的并購機(jī)會(huì)。比較看好一線城市、強(qiáng)二線城市周邊的三四線城市拿地機(jī)會(huì)，其他三四線城市不看好。一線城市、強(qiáng)二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因?yàn)橹苯诱信膾斐杀咎?，從趨?shì)來看，有沒有引進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)城融合的能力將成為這些城市品牌房企在取地戰(zhàn)略上角逐的重點(diǎn)。

2018年仍被認(rèn)為是一個(gè)土地供應(yīng)和成交大年，且限價(jià)房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地預(yù)料是供應(yīng)主流。開發(fā)商拿地將更加需要審時(shí)度勢(shì)。