2017年資本市場的一大熱點是部分內(nèi)房股的暴漲，中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園等漲幅均超100%，恒大股價甚至翻了5倍之多。
2018年，這一現(xiàn)象是否還會重演？有哪些內(nèi)房股可能接棒恒大、融創(chuàng)？年初至今，伴隨恒指連續(xù)上漲，部分內(nèi)房股已露出暴漲跡象，如龍光地產(chǎn)、華潤置地、旭輝控股年初至今短短二十多天上漲逾36%。整體來看，香港內(nèi)房股板塊過去一個月內(nèi)已升約30%。
對于投資香港內(nèi)房股而言，2018年的宏觀調(diào)控政策和金融政策與2017年已有很大不同，房企的融資更加受限，流動性趨緊，高杠桿房企風(fēng)險加大；隨著三四線城市去庫存進(jìn)入尾聲，一二線調(diào)控又不放松，房企的業(yè)績增長也面臨著更大的不確定性。一旦增長未達(dá)預(yù)期，資本市場給予的評價和身價將大幅降低。
超額收益機(jī)會
不少投資者為錯過2017年的內(nèi)房股行情懊悔不已。進(jìn)入2018年，他們也將關(guān)注點放在了更多內(nèi)房股身上。從近一個月的表現(xiàn)看，內(nèi)房股掘金機(jī)會似乎較多。
申萬宏源指出，大中型香港上市內(nèi)房股于2018年前兩周分別反彈上漲13%和5%，跑贏同期恒生國企指數(shù)約12個百分點。目前板塊估值為9.1倍于2018年P(guān)E，1.3倍于2018年P(guān)B。
如從去年底開始計算，內(nèi)房股板塊一個月內(nèi)已升約30%。其中龍光地產(chǎn)漲47%，華潤置地、旭輝控股、禹洲地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、綠城中國漲幅超過30%，中國海外、龍湖地產(chǎn)等漲幅超20%，去年暴漲的融創(chuàng)中國、碧桂園、中國恒大也仍然有19%、13%、8%的漲幅。
內(nèi)房股的亮眼表現(xiàn)與去年的業(yè)績以及今年的樂觀預(yù)期有關(guān)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布，去年全國商品房總銷售額13.4萬億元人民幣，按年增13.7%再創(chuàng)新高；不少香港內(nèi)房股去年業(yè)績亮眼，如旭輝控股、龍湖地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中國海外、華潤置地等。
一些房企開始向資本市場透露今年銷售目標(biāo)，顯示對今年發(fā)展前景仍樂觀。綜合近日各大行報告，龍光、旭輝、禹洲等中型發(fā)展商，均預(yù)計今年合約銷售額可增40%至50%。旭輝提出未來5年沖擊3000億，禹洲提出3年1200億的銷售目標(biāo)，龍光內(nèi)部也有2019年達(dá)到千億的目標(biāo)。
利好之下，香港內(nèi)房股板塊連續(xù)上漲。星展唯高達(dá)研究部主管吳淑燕表示，原預(yù)計地產(chǎn)商銷售目標(biāo)較去年實際銷售額升2至3成；但看這些目標(biāo)發(fā)展商更為進(jìn)取，加上不少券商調(diào)升內(nèi)房公司盈利預(yù)期，推動股價升勢。
吳淑燕指出，因盈利預(yù)期普遍調(diào)升，內(nèi)房股行業(yè)平均預(yù)期市盈率約8倍，仍屬便宜。
摩根大通報告指出，去年12月以來內(nèi)房股的第二輪重估已完成，很快將迎來第三輪估值重估，上調(diào)其各股目標(biāo)價同時，也將平均市盈率目標(biāo)由9倍升至10.5倍。
深圳一位券商人士表示，去年之前，港股地產(chǎn)股長期處于低位，流動性較差。從去年開始，香港資本市場的估值邏輯，已有A股的特征，即受政策影響較大，投資者以內(nèi)地機(jī)構(gòu)為主。
去年三四線市場未受調(diào)控，南下資金持續(xù)擴(kuò)大、恒大持續(xù)回購股份等，是部分內(nèi)房股大漲的重要催化劑，而恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園的暴漲，即是這種邏輯的反映。恒大、碧桂園均為布局三四線城市的代表，一二線布局的房企如華潤置地、龍湖等整體并沒有很好的表現(xiàn)。
今年，港股A股化的邏輯或?qū)⒗^續(xù)見效。一位券商地產(chǎn)分析師表示，現(xiàn)在一些研究團(tuán)隊都將A、H地產(chǎn)股放在一起分析，所采用的指標(biāo)也趨同了。
海通證券指出，“滿足首套剛需、支持改善需求”的政策指引下，2018 年一二線城市有望邊際改善，利好布局一二線的上市公司。
此外，過往在香港資本市場，內(nèi)房股配股融資一般是利空，但吳淑燕認(rèn)為，內(nèi)房股的投資思維已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變，配股現(xiàn)被視為擴(kuò)張集資的利好因素，不再構(gòu)成股價受壓風(fēng)險，料未來仍陸續(xù)有公司配股集資。如近日完成配股的碧桂園股價升幅明顯。
摩根大通也指出，內(nèi)房股自12個月前開始的升市與2015年不同，主要受基本因素帶動，銷售及盈利增長前景更明朗，因此不認(rèn)為內(nèi)房股進(jìn)行配股會令市場氣氛逆轉(zhuǎn)。
流動性與不確定性風(fēng)險
值得關(guān)注的是，隨著內(nèi)房股中的大部分房企股價創(chuàng)下新高，關(guān)于內(nèi)房股的投資風(fēng)險也日益得到關(guān)注。
首先是流動性風(fēng)險。銀監(jiān)會自年初以來連續(xù)發(fā)布一系列新金融監(jiān)管條例，近期又刊發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場亂象的通知》和《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》，進(jìn)一步表明了2018年堅持房地產(chǎn)調(diào)控的堅決立場。
在這樣的金融政策下，2018年房地產(chǎn)貸款將受嚴(yán)控，開發(fā)商融資將大受影響。申萬估算，2017年開發(fā)商非標(biāo)融資總規(guī)模在2.5萬億-3萬億（占自籌資金比例為50%-60%，占總到位資金比例為15%-20%），而開發(fā)貸和按揭貸款也將可能受調(diào)控新規(guī)影響。
進(jìn)入2018年，南京、青島、鄭州等放寬落戶限制以吸引更多人口落戶并獲得購房資格，申萬宏源認(rèn)為，此類個別城市調(diào)控政策微調(diào)的影響，將被持續(xù)進(jìn)行中的金融去杠桿所伴隨的整體流動性趨緊所抵消；年初至今內(nèi)房股的上漲，是市場對調(diào)控有望松動反應(yīng)過度，而忽視了金融整治帶來的累積影響。
不少機(jī)構(gòu)和開發(fā)商人士均指出，2017年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)下歷史新高，這種趨勢很難延續(xù)，2018年全國新房銷量將從2017年的新高同比下滑一成，上市開發(fā)商樂觀估計2018年銷售規(guī)模平均同比增長30%-40%的目標(biāo)，存在較大不確定性。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2017年新進(jìn)入房地產(chǎn)前50、30，杠桿率較高的房企，未來的流動性風(fēng)險比較大，業(yè)績增長更為不確定。
近期，圍繞著內(nèi)房股中的明星股融創(chuàng)中國，機(jī)構(gòu)之間有了很大分歧。海通證券認(rèn)為，截至2017年中，融創(chuàng)土地儲備總計約1億平方米，貨值約人民幣15000億元，其中超過95%分布在一二線城市，預(yù)期公司2018年銷售規(guī)模有望沖擊人民幣4500億元以上，這對其股價形成支撐，看高至14倍PE。
申萬宏源則對高杠桿企業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，如融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)等，并對2017年大舉拿地的房企持謹(jǐn)慎態(tài)度，如世茂房地產(chǎn)等。申萬表示，對華潤置地這類具備央企背景、開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)并重，且土儲更多集中布局在高階城市的公司更為看好。
