導(dǎo)讀

“政府主導(dǎo)，國(guó)企優(yōu)先”是目前各熱點(diǎn)城市推行住房租賃模式的主要路徑。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)針對(duì)租賃用地做了一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，未來(lái)3-5年間，包括北京、上海、深圳、廣州以及杭州等熱點(diǎn)城市將有3成以上為租賃用地。這意味著，租賃住宅市場(chǎng)將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可回避的“風(fēng)口”。

在“租購(gòu)并舉”住房制度倡導(dǎo)下，機(jī)構(gòu)主體紛紛搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)主體主要包括品牌運(yùn)營(yíng)商、中介系、酒店系、房企以及“國(guó)家隊(duì)”?！皣?guó)家隊(duì)”指的是以政府為背景開(kāi)展的住房租賃企業(yè)。在政府推動(dòng)下，各熱點(diǎn)城市正陸續(xù)推出試點(diǎn)模式。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括北京、上海、深圳、成都等均在密集推出國(guó)有住房租賃公司。1月2日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局消息稱，成都市國(guó)有租賃房源已上市，首批推出2200余套房源，房源基本位于主城區(qū)，從一居到四居都有，月租金470元起租。

成都試點(diǎn)模式

成都是全國(guó)首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市之一。目前已組建了4家國(guó)有住房租賃公司，正全面開(kāi)展國(guó)有存量住房清理，盤(pán)活國(guó)有存量房源。

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。通知要求，人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。與此同時(shí)，住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)城市。通知明確，要形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國(guó)進(jìn)行推廣。2017年年底，成都提出組建國(guó)有租房租賃公司的《方案》。

《方案》提出，到2017年年底，成都將組建或改建3至4家國(guó)有住房租賃公司，啟動(dòng)一批租賃住房建設(shè)、完善住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務(wù)體系；到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、管理服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)。成都將逐步將現(xiàn)有政府投資和管理的公共租賃住房和國(guó)有住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業(yè)管理，支持企業(yè)向機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化方向發(fā)展，力爭(zhēng)到2020年，培育和發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)不低于50家。

1月2日，成都首批2200套房源上市，月租金470元起。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，成都的試點(diǎn)模式可以起到穩(wěn)定租金價(jià)格的示范性作用。58集團(tuán)租賃藍(lán)皮書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)年度人均月租金為791元/月，同比上漲16.7%，而成都2017年人均月租金同比漲幅為18%，已經(jīng)超過(guò)全國(guó)的平均漲幅。月租金470元起租已明顯低于市場(chǎng)租金水平，雖然供應(yīng)量小，不足以對(duì)整體租賃市場(chǎng)價(jià)格形成沖擊，但對(duì)于穩(wěn)定成都整體的租金價(jià)格有著一定示范性作用。

另外，張波認(rèn)為，成都模式還可以緩解租賃房源需求增加的壓力。據(jù)58集團(tuán)租賃藍(lán)皮書(shū)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)APP端年度日均租房需求較2016年增長(zhǎng)57%，其中以成都為代表的新一線12城的租房需求量占全國(guó)需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過(guò)一線城市。雖然首批僅有2200套上市，但后續(xù)的供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增加，整體市場(chǎng)租賃房源量的增長(zhǎng)可以有效緩解租賃需求增長(zhǎng)。

戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認(rèn)為，由政府推動(dòng)的租賃住房相對(duì)市場(chǎng)化和商業(yè)化的模式來(lái)說(shuō)，它的發(fā)展速度相對(duì)較快，同時(shí)多以滿足保障性需求為主。其次，相對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政府行為的租賃住房對(duì)利潤(rùn)的追求相對(duì)較弱，其最終的目的是促進(jìn)整個(gè)租賃住房的市場(chǎng)化和商業(yè)化發(fā)展。另一方面，政府背景的租賃住房行為也是在這個(gè)新興的市場(chǎng)中試錯(cuò)并摸索經(jīng)驗(yàn)，為未來(lái)的政府規(guī)劃和企業(yè)發(fā)展提供一些經(jīng)驗(yàn)。

共同唱戲還是國(guó)企優(yōu)先？

在國(guó)家大力推舉租購(gòu)并舉住房制度之下，租賃市場(chǎng)正迎來(lái)前所未有“世紀(jì)風(fēng)口”，“政策紅利”也前所未有。

1月3日下午，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，目前租賃住房最大的主體是個(gè)人，統(tǒng)計(jì)結(jié)果是個(gè)人房東占到97.5%；其余則是各種各樣的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商。比如，中介系、酒店系、房企、國(guó)家隊(duì)等。也就是說(shuō)，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商的發(fā)展空間仍然很大。

在機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商中，政府推動(dòng)下的“國(guó)家隊(duì)”在2017年陸續(xù)入場(chǎng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在現(xiàn)有試點(diǎn)城市中，除了成都模式以外，其他城市也表現(xiàn)多樣化。比如，有城市推廣模式為“政府搭臺(tái)，共同唱戲”。例如杭州住保房管局聯(lián)合阿里巴巴研發(fā)全國(guó)首個(gè)智能租賃平臺(tái)，泊寓、群島等16家租賃企業(yè)入駐。平臺(tái)充分利用阿里巴巴技術(shù)體系，提升了交易的便捷和安全性，透明化管理也將督促租賃企業(yè)不斷提升服務(wù)管理水平；也有城市選擇“聯(lián)合房企，共同發(fā)展”。比如，武漢市房管局在2017年已明確第一批26家企業(yè)、3個(gè)項(xiàng)目入圍住房租賃試點(diǎn)，除市屬的6家國(guó)有企業(yè)平臺(tái)公司外，萬(wàn)科、碧桂園、保利、龍湖、卓爾等一批大型全國(guó)性房企也積極參與其中，其余包括混合所有制和民營(yíng)企業(yè)。

“政府主導(dǎo)，國(guó)企優(yōu)先”則是目前各熱點(diǎn)城市來(lái)取的主要方式。這在非試點(diǎn)的上海表現(xiàn)尤為明顯，2017年共計(jì)出讓了21幅地塊，全部為國(guó)企競(jìng)得。21幅土地分別位于各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)和市中心優(yōu)質(zhì)地段，待全部建成之后，新增租賃住房最低將達(dá)到16602套并解決近5萬(wàn)人的住房需求。

據(jù)丁祖昱統(tǒng)計(jì)，在“國(guó)家隊(duì)”中目前排在第一位的是上海地產(chǎn)。上海地產(chǎn)目前約有71萬(wàn)平方米的租賃住宅用地儲(chǔ)備；排在第二位是上海張江，約有25萬(wàn)平方米租賃住宅用地儲(chǔ)備；排在第三位是上海莘莊工業(yè)區(qū)，約有17萬(wàn)平方米租賃住宅用地儲(chǔ)備。

張波認(rèn)為，政府試點(diǎn)幾類(lèi)模式并無(wú)優(yōu)劣之分，更是深層次體現(xiàn)了十九大對(duì)于租賃住房的政策指導(dǎo)，即“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！彼J(rèn)為，國(guó)企和民企最大的不同點(diǎn)在于“政府意志的體現(xiàn)性”，國(guó)企更能按照符合政府的意志的方式落實(shí)租賃政策和管理和開(kāi)發(fā)租賃房源，而民企由于自身盈利性目標(biāo)和趨利性考慮會(huì)更側(cè)重于企業(yè)自身發(fā)展。

“相較于民企，國(guó)企做租賃業(yè)務(wù)更有優(yōu)勢(shì)。比如，國(guó)企和地方政府的溝通成本少，能夠快捷地落實(shí)租賃政策，比如租售同權(quán)的概念。另外，國(guó)企有較好的土地和融資資源，更容易做大租賃業(yè)務(wù)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

不過(guò)，張波認(rèn)為，國(guó)企并不適合充當(dāng)租賃住房的主體，而應(yīng)更好地起到帶頭作用和發(fā)揮示范性作用，一方面充分發(fā)揮政策性功能性平臺(tái)作用，主動(dòng)承擔(dān)政府加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)重任；另一方面做好租賃房源的管理管控，提供良好的住房租賃交易服務(wù)、平臺(tái)服務(wù)。