自2010年前后興起的長(zhǎng)租公寓，終于走到了“風(fēng)口”上?！巴婕摇币矎膭?chuàng)業(yè)者發(fā)展到大型房企，其中不乏央企、國(guó)企等“國(guó)家隊(duì)高級(jí)玩家”。

出現(xiàn)這一現(xiàn)象的背景是，政策、金融等支持力度前所未有。黨的十九大報(bào)告中提出“建立租購(gòu)并舉的住房制度”，這顯示了國(guó)家大力推進(jìn)租賃住房建設(shè)的政策導(dǎo)向。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)究竟有多火熱？2017年一大表現(xiàn)是相關(guān)資產(chǎn)證券化開(kāi)始加速——新派公寓發(fā)行的首單權(quán)益型長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs、保利地產(chǎn)發(fā)行的首單央企租賃住宅類(lèi)REITs、招商蛇口發(fā)行的首單租賃住宅CMBS、旭輝領(lǐng)寓發(fā)行的首單民企公寓類(lèi)REITs、龍湖冠寓發(fā)行的全國(guó)首單公募住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券接連獲批。

投入者的熱情前所未有。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)TOP30房企已有三成以上涉足長(zhǎng)租公寓，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、保利等正加速布局。盡管行業(yè)人士都在私下坦言行業(yè)仍在探索期，但房企們?cè)缫鸭娂娏⑾逻h(yuǎn)大的目標(biāo)。

資本驅(qū)動(dòng)之下，有不少行業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表達(dá)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快的擔(dān)憂(yōu)。

第二跑道

2017年底，在國(guó)貿(mào)舉行的某租賃主題行業(yè)論壇現(xiàn)場(chǎng)，已近中午，但聽(tīng)眾仍精神亢奮，不少聽(tīng)眾甚至靠墻站著旁聽(tīng)。媒體區(qū)早已被嘉賓搶占。主持人在開(kāi)場(chǎng)時(shí)感慨，“去年，開(kāi)發(fā)商來(lái)的代表不到10%。今年，我看了后臺(tái)數(shù)據(jù)，有將近50%的嘉賓是來(lái)自開(kāi)發(fā)商?！?

這樣的場(chǎng)景在曾經(jīng)以簡(jiǎn)單粗放為開(kāi)發(fā)模式的房地產(chǎn)行業(yè)并不多見(jiàn)。而當(dāng)房企開(kāi)始篤信，一個(gè)新的時(shí)代正在到來(lái)的時(shí)候，他們開(kāi)始愿意交流。這個(gè)時(shí)代是增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，以長(zhǎng)租公寓為代表的新市場(chǎng)到來(lái)。

與熱度居高不下的房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)相比，中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)在過(guò)去多年并沒(méi)有受到足夠的重視，市場(chǎng)供應(yīng)主體主要是個(gè)人房東和中介二房東。然而，隨著流動(dòng)人口日益增多、房?jī)r(jià)攀升等給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的壓力愈加明顯，建立規(guī)范合理的住宅租賃市場(chǎng)成為迫切任務(wù)。

據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》統(tǒng)計(jì)，截至2016年末，我國(guó)流動(dòng)人口高達(dá)2.45億人，大規(guī)模的人口流動(dòng)仍將持續(xù)。而對(duì)比國(guó)際大都市住宅租賃市場(chǎng)，如紐約2014年約有共340萬(wàn)套住房，其中租賃住房約占整體的64%；上海2015年底約有910萬(wàn)套住房，租賃住房占比僅約20%。

作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，建立購(gòu)租并舉的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府與市場(chǎng)動(dòng)作推動(dòng)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入大幅提速的快車(chē)道。

這激發(fā)了房企們進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的極大熱情。58集團(tuán)租賃藍(lán)皮書(shū)顯示，長(zhǎng)租公寓從2010年前后興起，經(jīng)過(guò)七年發(fā)展，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超千余家，公寓運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200萬(wàn)間。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，租賃是房企的第二跑道，影響房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的最重要因素就是國(guó)家對(duì)于租賃市場(chǎng)的政策紅利，未來(lái)一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市租賃土地供應(yīng)量要占整體土地供應(yīng)量的三成，并且關(guān)于租賃的金融、稅收等利好政策會(huì)不斷出臺(tái)，房企當(dāng)然不會(huì)坐視如此大規(guī)模的市場(chǎng)而旁觀(guān)。未來(lái)5-10年，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額占據(jù)租賃市場(chǎng)10%以上比重將是大概率事件，長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)中，龍頭公司市值達(dá)到千億規(guī)模亦值得期待。

一家知名房企長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他并不能清晰看到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)，但市場(chǎng)前景顯而易見(jiàn)。“大家都在做，我們肯定也要做。集團(tuán)也是這么要求的?！边@家房企將長(zhǎng)租公寓列為該集團(tuán)的第四大主要業(yè)務(wù)航道。

搶占市場(chǎng)

上述房企人士的坦言反映出不少房企的心態(tài)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)甚至開(kāi)始擔(dān)心市場(chǎng)是否發(fā)展過(guò)快。他在“2017第二屆中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理生態(tài)鏈大會(huì)”上表示，“長(zhǎng)租公寓在沒(méi)有被關(guān)注的情況下，發(fā)展了六七年。我們雖然也吃過(guò)很多苦，企業(yè)也很辛苦，但總體上發(fā)展還算健康。2017年這一切都將改變，在政策春風(fēng)吹拂下，市場(chǎng)馬上就會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。因?yàn)樽赓U是一個(gè)非常市場(chǎng)化的市場(chǎng)，政策可以供給，但是給不了需求，我猜大部分租客不可能借錢(qián)加杠桿去租更好的房子。因此，租賃的需求與人均可支配收入水平高度關(guān)聯(lián)?！?

楊現(xiàn)領(lǐng)解釋稱(chēng)，“2017年出臺(tái)了各種刺激租賃供給端的政策，但需求端沒(méi)有任何進(jìn)展，租購(gòu)?fù)瑱?quán)還很難落實(shí)，租金的支付能力非常有限。所以，我擔(dān)心2018年市場(chǎng)會(huì)有潛在風(fēng)險(xiǎn)，增量供給上去以后，需求跟不上，就會(huì)出現(xiàn)租金下降，空置率上升。特別是2017年在政策春風(fēng)下高杠桿拿高價(jià)房的企業(yè)，會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)?！?

楊現(xiàn)領(lǐng)或許只是說(shuō)出了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)玩家們不敢說(shuō)的“擔(dān)憂(yōu)”。因?yàn)槟壳盀橹?，他們沒(méi)有找到適合大規(guī)模推廣的盈利模式。

戴德梁行高級(jí)董事、北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰注意到，目前房源稀缺、核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)緊俏、拿房成本高企以及盈利困難、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)等問(wèn)題也成為住房租賃市場(chǎng)的主要發(fā)展阻力。

張波認(rèn)為，房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的普遍心態(tài)是“不談?dòng)?，先搶市?chǎng)”。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛力巨大，雖然目前盈利空間似乎不大，但必須搶占先機(jī)。在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，房企的主要優(yōu)勢(shì)在于資金實(shí)力和品牌影響力，但存在和其他長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方同樣的困惑，即自建或收購(gòu)的成本較高、資金回流周期長(zhǎng)、收益率普遍偏低等問(wèn)題。

資本驅(qū)動(dòng)規(guī)模戰(zhàn)

搶占規(guī)模是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前的主要特點(diǎn)。規(guī)模房企中，已有萬(wàn)科、金地、龍湖等進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓。2016年5月，萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓正式定名為“泊寓”，并在2017年加速擴(kuò)張，計(jì)劃年內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)10萬(wàn)間公寓；龍湖成立自有長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，計(jì)劃在12城布局；碧桂園長(zhǎng)租公寓目前已在北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)等一二線(xiàn)城市布局了15個(gè)項(xiàng)目，首個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目將于上海亮相。

資本驅(qū)動(dòng)之下，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉發(fā)現(xiàn)，規(guī)模上的“浮夸風(fēng)”開(kāi)始出現(xiàn)?！案骷移髽I(yè)為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)規(guī)模，使用的招數(shù)除了正常加大拓展與資本推動(dòng)之外，甚至還會(huì)虛報(bào)數(shù)據(jù)。比如有的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，經(jīng)過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)核算，明明在運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓大約2.5萬(wàn)-3萬(wàn)間，再加上簽約未運(yùn)營(yíng)的2萬(wàn)多間左右，最多這家企業(yè)只有5萬(wàn)間的總規(guī)模。但其對(duì)外發(fā)布已經(jīng)有10萬(wàn)間，有的企業(yè)還制定了100萬(wàn)間、200萬(wàn)間的規(guī)?；繕?biāo)?！?

張宏偉認(rèn)為，個(gè)別公司出現(xiàn)這一現(xiàn)象背后的訴求主要有兩點(diǎn)：一是市場(chǎng)占有率和品牌的訴求。簡(jiǎn)言之，就是規(guī)模大、市場(chǎng)占有率高了自然品牌影響力就有了，后期可以向更多相關(guān)方宣傳，方便接下來(lái)規(guī)模擴(kuò)張。二是資本市場(chǎng)融資訴求。據(jù)他了解，有的長(zhǎng)租公寓企業(yè)估值是按照簽約間數(shù)計(jì)算，也就是說(shuō)，規(guī)模越大估值就越高，企業(yè)為了增加估值會(huì)千方百計(jì)擴(kuò)大規(guī)模。