導(dǎo)讀

受政策調(diào)控影響，部分東部三四線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫。專家指出，由于貨幣棚改化的邊際影響持續(xù)下降，預(yù)計(jì)三四線城市的成交量很難持續(xù)提升。這被認(rèn)為預(yù)示著整體樓市將進(jìn)入下行通道。

12月1日，上海易居研究院發(fā)布報(bào)告稱，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，同比下降13%。自今年3月以來(lái)，連續(xù)9個(gè)月同比下滑。

其中，一線城市下滑幅度最大，二線城市次之，三線城市降幅最小。這也被認(rèn)為凸顯出今年樓市的區(qū)域分化特征。由于一線城市調(diào)控政策最早出臺(tái)，且最為嚴(yán)厲，而三線城市的政策相對(duì)寬松，這種分化并不難理解。

值得注意的是，受政策調(diào)控影響，部分東部三四線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫。專家指出，由于貨幣棚改化的邊際影響持續(xù)下降，預(yù)計(jì)三四線城市的成交量很難持續(xù)提升。這被認(rèn)為預(yù)示著整體樓市將進(jìn)入下行通道。

三四線繼續(xù)擔(dān)綱熱點(diǎn)

上海易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，環(huán)比10月上漲3%。分析人士普遍認(rèn)為，考慮到10月有8天法定假日，這種上漲并不意味著市場(chǎng)真正回暖。若剔除節(jié)假日因素，反而說明市場(chǎng)仍在降溫。

同比來(lái)看，上述規(guī)模下滑13%，連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)同比下跌。

分城市看，4個(gè)一線城市成交面積同比下滑27%，16個(gè)二線城市下滑13%，30個(gè)三線城市下滑9%。

這種情況頗能反映今年以來(lái)市場(chǎng)分化的現(xiàn)實(shí)。中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎12月1日表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“冰火兩重天”的局面，主要表現(xiàn)在一二線城市增速回落，三四線城市高增速；限購(gòu)城市增速回落，非限購(gòu)城市高增速。

陳慎是在當(dāng)日的“2017鏈家研究院大連思享會(huì)”上做出上述表態(tài)的，他還表示，過去兩年多來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)維持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但每年的市場(chǎng)熱點(diǎn)都不一樣：2015年的熱點(diǎn)集中在一線城市，2016年是二線城市，2017年則蔓延至三四線城市。

從成交結(jié)構(gòu)上看，在絕大多數(shù)城市中，90-170平方米的房源成交量占據(jù)半數(shù)，說明改善型需求繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。

市場(chǎng)降溫的出現(xiàn)，被認(rèn)為是調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前10月，各地出臺(tái)的調(diào)控政策超過210次，密度和力度前所未有。且在限購(gòu)、限貸、限價(jià)的基礎(chǔ)上，限售成為此輪政策的主要特征，這對(duì)投機(jī)性需求帶來(lái)較大打擊。

進(jìn)入11月，在十九大報(bào)告關(guān)于“房住不炒”的思路下，南寧、海南、柳州、泉州、成都、湖北、揚(yáng)州等地又先后出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)市場(chǎng)繼續(xù)施壓。其中，揚(yáng)州于11月29日出臺(tái)的調(diào)控政策，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)一步強(qiáng)化，并有條件地延長(zhǎng)限售年限；泉州則對(duì)新房設(shè)定了5年的限售期。

雖然部分三四線城市和中西部城市也出臺(tái)了調(diào)控措施，但總體而言，一二線城市的調(diào)控力度仍然大于三四線。

年終翹尾局面難現(xiàn)

由于財(cái)政結(jié)算周期的原因，房企往往選擇在年末放量銷售，從而沖擊年度業(yè)績(jī)。但大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年樓市年末“翹尾”的局面恐不會(huì)出現(xiàn)。

上海易居研究院指出，對(duì)于部分政策寬松的三四線城市來(lái)說，在房企年底沖業(yè)績(jī)的壓力下，市場(chǎng)熱度可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。但隨著各地堅(jiān)持“房住不炒”方針，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)仍將維持穩(wěn)定，并且金融環(huán)境仍有趨緊趨勢(shì)，因此不會(huì)出現(xiàn)年終翹尾。

另有分析認(rèn)為，截至11月，大部分房企都已完成或超額完成全年銷售目標(biāo)，所以基本不存在業(yè)績(jī)壓力。

陳慎指出，從今年第三季度開始，作為熱點(diǎn)區(qū)域的三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)增速下滑的局面。

在上海易居研究院統(tǒng)計(jì)的50個(gè)重點(diǎn)城市中，11月新房成交量環(huán)比跌幅最大的為安慶、佛山、寧波、無(wú)錫和韶關(guān)，同比跌幅最大的為廊坊、張家口、徐州、佛山和蘭州。上述十個(gè)城市以三線城市為主。

陳慎認(rèn)為，過去一年來(lái)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，主要由于貨幣棚改化的影響。但隨著未來(lái)棚改規(guī)模的整體下滑，這種邊際影響將持續(xù)下降，預(yù)計(jì)三四線城市的成交量很難持續(xù)提升，甚至可能下滑。

因此他表示，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)注定進(jìn)入“小年”，全國(guó)商品房成交面積將下降6%左右。但由于熱點(diǎn)城市的絕對(duì)庫(kù)存仍然處于低位，預(yù)計(jì)價(jià)格將微幅增長(zhǎng)。

北京某房企人士也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，很多三四線城市（尤其是四線城市）的市場(chǎng)容量較小，今年的銷售規(guī)模幾乎達(dá)到這些城市的歷史新高，市場(chǎng)空間釋放殆盡。因此未來(lái)市場(chǎng)持續(xù)火熱的動(dòng)力已經(jīng)不足。

相比之下，調(diào)控重壓下的熱點(diǎn)一二線城市，則存在出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能。上海易居研究院就指出，11月，部分熱點(diǎn)一二線城市開盤節(jié)奏加快。

以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析道，今年截至目前出讓的住宅用地中，含有可售純商品住宅的地塊多達(dá)42宗，且均設(shè)定限售價(jià)格，使得這些地塊項(xiàng)目必須通過加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財(cái)務(wù)成本，提高利潤(rùn)水平。因此，自明年初開始，限房?jī)r(jià)商品房項(xiàng)目的上市速度將普遍有所提升。

她還表示，由于限房?jī)r(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場(chǎng)覆蓋的消費(fèi)客群由今年單一的高端改善擴(kuò)展為剛需及首改?？腿夯鶖?shù)的大幅上升，可能讓明年新房市場(chǎng)的供需狀況雙雙回暖。