樓市追蹤

無需土地成本造成的潛在暴利，與靠租金回籠的慢周期，可以歸結(jié)為同一問題：利益平衡通道未打通。

據(jù)媒體昨日報道，過去一周，包括浙江、武漢、成都、深圳等在內(nèi)，有9城市再度升級有關(guān)租賃的政策。其中，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

客觀而言，在房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向的當下，集體租賃住房新政的推出，不僅是對“房住不炒”的落實，也是改革紅利的體現(xiàn)。

雙喜：

非本地居民住房獲解，農(nóng)民增收新渠道

一方面，大城市的夾心層住房一直難以解決。從公房、經(jīng)濟適用房、廉租房到最近的公租房等，大多針對本地戶籍居民。然而，大城市住房的“重災(zāi)區(qū)”恰恰在于非本地戶籍居民住房。非本地戶籍人口占大城市人口幾乎半數(shù)，諸如蟻族、鼠族、黑中介等問題，都是中低收入群體住房問題的映射。

對北京城鄉(xiāng)接合部而言，農(nóng)民住宅早已成為容納上班族居住的地方。但由于農(nóng)民住宅建設(shè)和管理缺乏相應(yīng)規(guī)范，消防條件不達標、租金偷稅漏稅、非法轉(zhuǎn)租等事件屢屢出現(xiàn)。

將以城鄉(xiāng)接合部為主的郊區(qū)村集體土地統(tǒng)籌開發(fā)利用，不僅可以規(guī)范建設(shè)管理，也可釋放市場需求壓力，消除住房管理問題。

另一方面，城鄉(xiāng)二元體制長期未破題，城鄉(xiāng)差距巨大，大量郊區(qū)農(nóng)民缺乏正當、穩(wěn)定收入來源。

按照新政，集體租賃住房將采用和大產(chǎn)權(quán)商品房一樣的建設(shè)標準，由正規(guī)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，后期統(tǒng)一運營管理，除產(chǎn)權(quán)劃分歸屬不同外，一切都將和商品房無異。這是提高城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村整體建設(shè)管理水平的重大機遇，原本臟亂差的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)可以借此向成熟城區(qū)看齊，農(nóng)民也將成為新一輪城鎮(zhèn)化的受益者。

雙憂：

資金回籠無門、低成本或促暴利

不過，在新政凸顯改革紅利的同時，也難免透露一些隱憂。

首先，集體租賃住房是建在集體土地上，而集體大多以村為單位規(guī)模不大，市政配套卻是大區(qū)域統(tǒng)籌大投入。按照以前“土地財政”模式，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套的投入可以通過土地出讓直接回籠資金，在短期內(nèi)形成滾動開發(fā)；但在集體租賃住房開發(fā)條件下，大市政與村集體產(chǎn)權(quán)分離，這意味著，巨大的市政基建投入無法在短時間內(nèi)通過土地出讓實現(xiàn)資金回籠。

集體租賃住房由于只租不售，資金回籠渠道就只有租金，而租金回收是個慢過程。產(chǎn)權(quán)機制不暢通，融資就進不來，開發(fā)也無法啟動。除非政府財政資金或個別經(jīng)濟實力極強的村集體不考慮資金短期回收先行投入，但這樣的投資強度不可持續(xù)，政府和集體決策也缺乏必要動力。

其次，商品房開發(fā)成本中，土地成本通常要占一半以上，在一線城市甚至更高。集體租賃住房無土地成本，這意味著其成本只是商品房的幾分之一。但按照政策，集體租賃住房租金價格將與市場價看齊。那么問題來了，幾分之一的成本，同樣的價格，會不會增加暴利？對商品房租賃市場會不會造成巨大沖擊？是否符合市場公平？目前尚無答案。

建言：

國資建設(shè)投入應(yīng)由集體分攤

事實上，潛在的暴利和資金回籠無門，可以歸結(jié)為同一問題：利益平衡通道未打通。要打通這條通道，筆者以為可以通過以下幾點入手：

其一，建立起基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)價值在各集體單位的分攤和回收機制。土地財政最大的優(yōu)點是把公共品所具有的外溢價值回收并進入資金循環(huán)，目前，還沒有發(fā)明出比其更好的價值回收方式。

國有資金投入建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，集體土地建設(shè)住房，都是公共產(chǎn)品外溢價值的接受者，必須承擔起公共投入資金回收的責任。集體租賃住房本身沒有購地成本，主要是建安和市政配套成本，建安成本明確，應(yīng)由建設(shè)單位（即集體）承擔；市政配套成本可以按投融資規(guī)劃財務(wù)模型，通過系統(tǒng)評估分攤到各地塊，由地塊所屬集體承擔。

二是金融產(chǎn)品創(chuàng)新。金融產(chǎn)品具有杠桿作用，可以減輕政府和集體進行首次投入的資金壓力。政府和集體所應(yīng)承擔的首次投入和后續(xù)投入，都可以借助金融產(chǎn)品實現(xiàn)，如資產(chǎn)證券化、未來收益證券化等。

三是培育和引進專業(yè)運營商。政府在管理租賃房屋資產(chǎn)方面有著幾十年經(jīng)驗，集體租賃住房建成后，前期可由政府代管。不過，由于福利體制，租金價格是雙軌制，價格差就會帶來巨大利益，誘使租房產(chǎn)生漁利動機。倘若集體租賃住房實行租金價格市場化，就消除了這個不合理因素，可以交給運營商，用市場化體制機制運營，向居民提供更好的服務(wù)。

單紅松（城市中國研究院執(zhí)行院長）；肖鍔（北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司業(yè)務(wù)總監(jiān)）；曹艷文（城市中國研究院特聘研究員）