剛剛過去的十一黃金周北京樓市慘淡的厲害，成交量驟降約七成。而與之形成鮮明對(duì)比的是旅游經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高，全國(guó)共接待國(guó)內(nèi)游客7.05億人次，花了5836億元，一位地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示大概金九銀十不買房改出游了。黃金周樓市遇冷是否意味著房?jī)r(jià)會(huì)下降？本期BOSS說，聽中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵談房?jī)r(jià)。

私享一：房?jī)r(jià)的漲幅與所在地區(qū)的資源集中程度相關(guān)

第一件事，大家都知道北京房?jī)r(jià)高不高？肯定是高的。東西城加上朝陽(yáng)、海淀基本在十萬(wàn)元塊錢多一平米，上海深圳我們也都列了表，房?jī)r(jià)水平都很高。房?jī)r(jià)高已經(jīng)成為了不僅僅是大眾老百姓關(guān)注的事情，也成為了中央政府關(guān)注的事情。

盡管我們知道中央政府和各地方政府都采取了一系列的措施，來限制房?jī)r(jià)的上漲，包括限購(gòu)政策，控制銷售的政策，甚至是采用金融等一系列的政策遏制房?jī)r(jià)上漲，采取了這么多政策房?jī)r(jià)跌了嗎？沒跌，2016年漲幅在歷史上也是比較高的。從另一方面看，采取了這么多的控制政策，對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)會(huì)是怎樣的呢，肯定會(huì)有一個(gè)明顯的，中國(guó)的國(guó)情，與房?jī)r(jià)。北京的房?jī)r(jià)，北上廣深的房?jī)r(jià)，一線和二線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)漲，只不過說根據(jù)公共服務(wù)水平，根據(jù)資源的集中程度，優(yōu)勢(shì)資源的程度，房?jī)r(jià)的漲幅有很大的區(qū)別。

私享二：當(dāng)下中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大供需矛盾

理論上來講，如果是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候就增加供給，全國(guó)為什么沒有辦法更多地釋放土地呢，三四線城市房子賣不出去的問題非常嚴(yán)重，但是特大城市的房子不是賣不出去，供給不足。怎么來調(diào)節(jié)這兩類情況的矛盾，現(xiàn)在我看大家把焦點(diǎn)都集中在住房的問題上，但是沒有人認(rèn)為是供給不足導(dǎo)致的結(jié)果。為什么供給不足呢？?jī)?nèi)部曾經(jīng)講過，人口控制的思路。他有這種想法，我把你房子蓋完了來的人更多。我不給你蓋房子，不滿足你的住房需求，人就不會(huì)往里來，在北京買不到房子，房?jī)r(jià)上漲了，是這樣的思路，所以北京就嚴(yán)重控制土地出讓金，嚴(yán)格控制住房供給，導(dǎo)致了我們住房的銷售量，住房的供給數(shù)量下降。

第二是控制郊區(qū)地中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。全世界特大城市，千萬(wàn)人口以上的城市，五百萬(wàn)人口以上城市，他這個(gè)城市基本都是攤大餅向外發(fā)展的，但是發(fā)展的整個(gè)過程中，不是一個(gè)主城區(qū)發(fā)展，周邊有很多中小城市和小城鎮(zhèn)。但是北京是限制周邊的中小城市發(fā)展。其實(shí)我們看一下北京和順義、昌平、密云、延慶，特別是延慶的房?jī)r(jià)并不高，在周邊還有上百個(gè)小城鎮(zhèn)，這些小城鎮(zhèn)沒有發(fā)展機(jī)會(huì)。

第三，控制土地供給問題我就不講了。北京住宅用地的控制情況是逐年下降，控制戶籍人口，北京現(xiàn)在不僅僅是把人口控制在兩千三四百萬(wàn)，甚至呢，現(xiàn)在我們也知道，非首都功能疏解要把一部分人遷出去，控制戶籍人口，我認(rèn)為，很多人就說北京的事就在于人口多。

私享三：房?jī)r(jià)也能降

房?jī)r(jià)到底能不能降呢？其實(shí)事實(shí)上已經(jīng)證明，房?jī)r(jià)也能降，全世界的城市都是如此。中心城區(qū)房?jī)r(jià)在漲是市場(chǎng)規(guī)律，隨著中心城市往外擴(kuò)散，一定公里數(shù)范圍之外房?jī)r(jià)逐漸下跌。我前段時(shí)間到佛山，佛山大概它現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是兩萬(wàn)多塊錢，原來是一萬(wàn)多，廣州七條地鐵通到佛山，通到佛山以后，很多廣州人到這里來買房子。廣州人到這里來買房子，他覺得這比廣州便宜一半，所以呢，相對(duì)廣州來講房?jī)r(jià)是下降的，但是相對(duì)佛山來講，看數(shù)字的話，佛山房?jī)r(jià)是上漲的。同理，看燕郊制定房地產(chǎn)限購(gòu)限價(jià)政策，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，采取嚴(yán)厲的控制措施。再一個(gè)呢，促進(jìn)了交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，把軌道交通都修過去，那么實(shí)際上也意味著這些地方房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)越來越大，很多北京市中心城區(qū)的居民就自動(dòng)地向郊區(qū)疏解。那么疏解有兩種可能，一個(gè)是北京轄區(qū)內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)，一個(gè)是河北沿邊界的城鎮(zhèn)，當(dāng)然我們這兩條路都堵死了。其實(shí)如果不堵死，在空間大方位地調(diào)整我們的住房供給政策，從實(shí)際上能從根本上解決我們的關(guān)注的房?jī)r(jià)上漲。這是符合市場(chǎng)規(guī)律的，增加供給來降低房?jī)r(jià)。

私享四：房?jī)r(jià)調(diào)控不能“一刀切”

那么我們講，總結(jié)一下，限購(gòu)和限制房?jī)r(jià)上漲政策應(yīng)該調(diào)整，當(dāng)然應(yīng)該說挺方便，對(duì)于三四線城市房子賣不出去的地方應(yīng)該采取一類措施；那么在房?jī)r(jià)大幅度上漲的城市，我們應(yīng)該通過土地供應(yīng)量增加，通過住房供應(yīng)量的增加，甚至通過空間大范圍地去解決住房供給問題，可以緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，這是符合市場(chǎng)規(guī)律的，如果我們不走這條路，這個(gè)矛盾積累會(huì)越來越深。

第二，不能用簡(jiǎn)單的行政手段來代替市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。所以我覺得這個(gè)事情要具體事情具體分析，要根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律來調(diào)節(jié)住房問題，而不能單純的就是一漲就限，一限就死。

第三，在一個(gè)大范圍區(qū)域內(nèi)研究房地產(chǎn)的供應(yīng)關(guān)系。我們也知道總書記提出了京津冀一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，在大范圍的面積內(nèi)考慮北京市的發(fā)展，考慮天津的發(fā)展，考慮河北的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)關(guān)系不是通過主城區(qū)來緩解的，要通過周邊的中小城市和小城鎮(zhèn)，轄區(qū)外的中小城市來緩解。