記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，不少市民有意向在近期買房，包括二手房。那么，在二手房交易過程中的糾紛各式各樣，作為購房者，又該如何去繞開這些“坑”？

北京盈科律師事務所高級合伙人、房產(chǎn)部主任郭飛強告訴記者，其部門對法院裁判的房地產(chǎn)糾紛案件做過研究，發(fā)現(xiàn)近三年來房地產(chǎn)糾紛主要集中在房屋買賣合同糾紛、租賃合同糾紛、農(nóng)村土地承包合同糾紛、建設工程合同糾紛等。數(shù)量排在第一位的房地產(chǎn)糾紛是房屋買賣合同糾紛，僅中國裁判文書網(wǎng)2016年公布的房屋買賣合同糾紛判決就有117780份。

通過對比近3年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2015年至今房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量不斷增多，上升趨勢十分明顯。郭飛強提醒購房者，在購房時應與交易相對方協(xié)商好各自權(quán)利義務，簽訂完備的合同并誠信履約。必要時，建議尋求法律專業(yè)人士的幫助。

/案例1/

付房款時留物業(yè)交割保證金

二手房交易中，拖欠物業(yè)費、水電燃氣等費用的糾紛最為常見。市民郭先生在去年底買了一套二手房，但卻遲遲不敢裝修，一直空置。原因是原來的房東，欠下了一大筆物管費和水電氣費。據(jù)李先生介紹，去年12月，他通過房屋中介，購買了某小區(qū)的一套二手房。過戶后，中介帶著李先生一同到小區(qū)管理處交接房屋。查詢得知，前業(yè)主欠了物業(yè)費近5萬元，另外，還有2000元的水電氣費沒繳清。按照合同約定房屋交付前，賣方應當繳清物管以及水電氣費用，可在交房那天，原房主卻說身上沒帶錢，承諾會在月底來補繳欠費。可最后，對方卻玩起了失蹤，打電話也不接。由于和物業(yè)一直沒有協(xié)商清楚這部分物業(yè)欠款由誰來付，導致李先生遲遲不敢找工人裝修，就擱置了下來。萬般無奈的李先生最終決定起訴原房主，來解決糾紛，但即便最終勝訴，對李先生來說，仍舊損失了大量的時間和精力。

提醒

為了避免原房主拖欠物業(yè)費賴賬而產(chǎn)生糾紛，建議買方在辦理過戶前就要求賣方結(jié)清所有的費用，交接之前的一切費用由賣方承擔，并且將這一條款寫進合同。并且可以在付房款的時候留出部分尾款，作為物業(yè)交割保證金。直到買賣雙方物業(yè)交割順利完成，買方才把這筆錢交付給賣方。若賣方惡意拖欠物業(yè)費，可直接用物業(yè)交割保證金支付物業(yè)欠費，這樣可以大大降低買方承擔物業(yè)欠費經(jīng)濟損失的風險。

/案例2/

無權(quán)處分人簽合同也要擔責

去年2月，原告東莞人鄧先生與被告孫某英簽訂了一份房屋買賣合同，約定由鄧先生購買登記于孫某飛名下的商品房一套。合同簽訂時，孫某英拿了房產(chǎn)證原件給鄧先生看，并聲稱孫某飛是其姐姐，房屋由其父親出資購買登記于孫某飛名下，實為被告所有，并承諾能過戶。合同簽訂后，鄧先生交付定金并準備辦理按揭手續(xù)。其后，孫某飛與孫某英產(chǎn)生爭執(zhí)，孫某飛不承認委托孫某英代為出售房屋，亦不同意將房屋過戶至鄧先生。鄧先生以孫某英違約為由起訴至法院，法院判決認為孫某英無權(quán)處分房屋導致鄧先生合同目的無法實現(xiàn)，雙方合同解除，并判令孫某英返還定金，支付違約金。

提醒

購買二手房時應注意如下事項：

1.應核查合同相對人是否為房屋所有權(quán)人，房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利受限的情形；

2.應簽訂條款完備的合同，特別應注意約定清楚賣方違約的責任，適當提高違約金額，降低賣方違約概率；

3.在房屋過戶至買方名下前，不宜將購房款全部支付給賣方；

4.產(chǎn)生糾紛，應注意保留證據(jù)材料。

二手房交易這些細節(jié)你要知道

細節(jié)1

抵押房屋在買二手房時，如果看中的房屋存在被抵押的情況，可不可以買呢？答案是可以。在市面上流通的房子如果在查檔時發(fā)現(xiàn)有抵押，還是可以購買的，只是需要先向房管部門申請解除抵押，一般都為債務抵押，債務償還后就能申請解除。需要提醒的是，買方在遇到這種情況前，一定要事前就解除抵押的事項和賣方以書面的形式進行約定，以備后期可以履行，包括但不限于：解除抵押的時間、債務的出資等。

細節(jié)2

產(chǎn)權(quán)人簽訂合同的時候一定要見到房屋產(chǎn)權(quán)人，仔細核對房產(chǎn)證身份證，共有的房產(chǎn)一定要讓所有人都到場，不能到場的，需要出示公證委托書。如果房東是離異狀態(tài)，一定要看一下離婚協(xié)議上寫的是房子歸誰所有。