要建立房地產(chǎn)長效機制、吸引更多人才流入，已經(jīng)房價高企的一線城市，必須在房地產(chǎn)租賃市場上“下苦工”。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，隨著上海在9月15日發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，北上廣深四個一線城市，均發(fā)布了各自發(fā)展其住房租賃市場改革試點的綱領性文件。

其中，規(guī)范租賃市場行為，采取多種方式增加租賃市場供給，推動房地產(chǎn)行業(yè)從重購輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性，建立房地產(chǎn)長效機制，被認為是此輪改革的焦點所在。

而近日，廣州市發(fā)布的《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》，因為涉及租賃市場管理的具體領域，而被認為是試點城市從租賃住房供給，到租賃市場管理的一整套政策思路正在成形的標志。

無疑，一線城市在房地產(chǎn)租賃市場上的政策探索，仍然“在路上”。

存量管理：保護承租人權益為核心

相關專家向21世紀經(jīng)濟報道表示，實際上，對于租房市場而言，存量市場規(guī)模遠大于各地可能供應的增量市場規(guī)模。因此，以規(guī)范租賃市場行為，發(fā)展租賃行業(yè)等為核心內(nèi)容的存量市場改革，成為各地改革試點中，首要考慮的問題。

而鑒于住房租賃市場現(xiàn)狀中承租人的弱勢地位，如何保護承租人權益，成為此輪從中央到地方，各級政策制定的重中之重。

一線城市中最早發(fā)布租賃市場工作方案的廣州，因明確提出“保障租購同權”而備受關注。而最近發(fā)布的上海，同樣強調(diào)要更加旗幟鮮明地強調(diào)保障承租人合法權益，主要通過完善公共服務、依法保護承租人穩(wěn)定居住權、落實稅收優(yōu)惠、優(yōu)化公積金提取流程、完善人才租房補貼、提升租賃住房生活配套等6條政策措施，著力構(gòu)建超大城市租賃宜居生活。

易居研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前來看，保護承租人權益是此次租賃市場存量管理方面的首要亮點。一是各個城市口徑、程度略有差異的“租購同權”；其次，是針對租賃市場現(xiàn)有的一些問題，包括出租人隨意漲價、“二房東”現(xiàn)象等，提出了一些針對性的解決方案。

而隨著試點城市紛紛推出試點的綱領性文件，廣州在近日又先行一步，推出了試點工作鋪開以來，一線城市中針對租房備案細分領域的首個文件——《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則（征求意見稿）》。

《征求意見稿》明確，出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當將用于出租的房屋信息如實錄入廣州市房屋租賃政府信息服務平臺，如果是租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同，須由出租人登錄該服務平臺辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。

其中，廣州預備建立市、區(qū)、街道及鎮(zhèn)三級的租賃備案管理系統(tǒng)，辦理租房業(yè)務需實名認證等內(nèi)容，成為文件的關注焦點。

廣州市社會科學院研究員、廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家委員會副主任委員談錦釗，在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，完善租賃備案制度，加強房屋租賃信息采集，是實現(xiàn)租賃市場管理信息化、系統(tǒng)化的第一步。這也是為何廣州此次先行推出備案規(guī)則的原因。

不過，第一步并不意味著簡單。談錦釗指出，當前廣州等一線城市的房租相對房價偏低，房屋租賃稅率相對較高，潛在出租人的房屋出租興趣不高，更不用說備案。因此，還需要進一步降低房屋租賃稅率，引導和鼓勵房屋業(yè)主對外放租，同時應將租房按長短租劃分類型，制定不同的備案配套辦法和管理細則，為后續(xù)租賃市場的規(guī)范化管理打好基礎。

增量難題：租賃用地供給模式

存量市場以外，如何有效增加租賃住房有效供給，同樣是各一線城市在政策制定過程中的一大關注焦點。

分城市來看，北京提出在今后五年，供應達50萬套租賃住房，廣州則計劃推出825萬平方米租賃住房用地，預計供應租賃住房15萬套。上海提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套。

深圳則更加細致?！笆濉逼陂g，深圳將建設40萬套人才住房，其中70%為租賃住房。此外，還要求企業(yè)建設過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房，并收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。

為了實現(xiàn)這些目標，通過新增用地建設、商辦房屋按規(guī)定改建、引導產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設、穩(wěn)妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種增加途徑，在各地政策中均有提及。

不過，具體來看，各地采取的供地策略有所不同。

其中，已實現(xiàn)土地全部國有化、一線城市中土地開發(fā)強度最高、且在整個2017年沒有出讓任何住宅用地的深圳，提供專門的租賃建設用地的難度最大。

為了提供低價租賃住房，深圳恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺完善土地供應管理若干意見，明確指出，對于只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地，產(chǎn)權歸國家機關所有。

而上海則選擇了推出專門用于租賃住宅的國有建設用地，來源中既有過去的商品住宅用地，也有商業(yè)用地改為租賃住宅用地。9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，其周邊房價均超過10萬元/平方米，但這些用地的起始樓面均價僅為7725元/平方米。

楊紅旭指出，上海為這些地塊設置了部分競拍門檻，以地方國企為主，最終的溢價率接近于0，與普通招拍掛形式還是有所不同。

北京方面，截至目前，北京已累計成交20宗70年產(chǎn)權租賃土地，合計租賃土地面積高達131萬平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京的推出形式主要以在招拍掛過程中，宗地配建企業(yè)自持租賃住房用地為主。在上述20宗土地中，只有4宗是100%由企業(yè)自持。相比而言，北京模式更加市場化，更像“長租公寓”模式，而上海模式目前則更像偏重保障性質(zhì)的“人才公寓”。

他進一步指出，目前，地方國企運營長租項目的能力和水平還需實踐檢驗。但北京在未來集體建設用地成為租賃住房供應主力后，其模式可能還會發(fā)生變化。