海外房產中文平臺居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）認為，如果今年全球利率水平繼續(xù)回升，那么任何地區(qū)的房地產市場都難以延續(xù)近年來的迅猛增長勢頭。

2018年對于全球大多數投資者而言，恐怕都是難以忘卻的一年。據德意志銀行統(tǒng)計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別， 其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統(tǒng)計以來最糟表現，與99%資產都為正回報的2017年相比，可謂是天壤之別。

不過，對房地產投資者而言，過去的一年或許沒有那么扎心。在發(fā)達國家市場，只有澳大利亞和瑞典的房價出現了較大程度的下跌，而在荷蘭、德國、愛爾蘭等歐洲國家，房價上漲均接近10%。原本并不起眼的東南亞市場更是異軍突起，越南、泰國等國的房產受到投資者的熱捧。即使是在連續(xù)加息四次的美國，根據惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）估算，2018年其房屋均價也上漲了超過5%。

然而，這場自2009年中期以來持續(xù)近10年的全球房地產大牛市，還能延續(xù)多久呢？

海外房產中文平臺居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示：“隨著2019年的到來，我們將面臨自全球金融危機以來最動蕩不安的市場環(huán)境。低利率一直是推動高端物業(yè)價格上漲的主要因素，我認為，如果今年全球利率水平繼續(xù)回升，那么任何地區(qū)的房地產市場都難以延續(xù)近年來的迅猛增長勢頭?！?/span>

歐美發(fā)達國家樓市仍處上升期

1月21日，國際貨幣基金組織（IMF）在最新發(fā)布的《全球經濟展望》中再度將2019年的全球經濟增速預期下調0.2個百分點至3.5%。IMF總裁拉加德在2019年世界經濟論壇年會上表示，經歷了兩年穩(wěn)步擴張后，經濟增速正在快速放緩。另一方面，全球債務規(guī)模居高不下，1月中旬，華盛頓國際金融協(xié)會發(fā)布報告稱，截至2018年第三季度，全球債務規(guī)模已超過全球經濟總量3倍之多，全球債務占全球GDP的比例接近歷史最高水平。

在這樣的大背景下，各大機構對2019年房地產市場的預期均較為保守。比如，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在1月中旬發(fā)布的2019全球房地產展望報告中認為，盡管大部分傳統(tǒng)熱門國家的樓市今年仍將保持上漲，但漲幅料普遍不如2018年。

惠譽在上述報告中稱，2018年表現不錯的美國（+5.6%）、德國（+8.9%）、荷蘭（+10%）、愛爾蘭（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等歐美國家樓市仍處在上升期，今年依舊會溫和上漲，預期漲幅依次為：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。

促使這些國家房價上升的理由不盡相同，比如美國主要是受經濟復蘇和居民收入增長驅動；德國、荷蘭、愛爾蘭則是因為低利率及人口不斷涌入大城市導致的供不應求；而西班牙和葡萄牙更多是受益于買房移民政策吸引的外資推動。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時也持同樣觀點，他認為，美國平均房價增幅較往年料將減緩，但每個地區(qū)情況不同，個別地區(qū)的漲幅仍有可能超過以往。

此外值得一提的是，雅典房價受到希臘買房送居留的政策推動，得以快速復蘇，但從全國而言，希臘房價尚未完全走出低谷。惠譽預期其漲幅為1%，略高于2018年的0.5%。

當然，也存在一些房市相對低迷的歐美國家，比如英國、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。據惠譽預測，這些國家2019年的房價漲幅分別為2%、0.5%、0、-3%、1%。

究其原因，英國主要受限于脫歐的不確定性以及針對外國投資者的門檻；意大利則與該國經濟已進入技術性衰退，GDP連續(xù)兩個季度下滑引發(fā)的擔憂有關；加拿大最近一年半跟隨美國加了5次息，再加上對海外投資者限購，澆滅了市場的熱情；而北歐國家更多是和當地政府為阻止房價過高實施的調控政策相關，瑞典、挪威近年來都收緊了針對抵押貸款的條件，直接導致了房市進入冰封期。

亞太地區(qū)料漲跌互現

據居外網為第一財經記者提供的數據，2018年中國個人投資者海外購房詢價次數最多的目的地主要位于亞太地區(qū)（不含美國，下同），包括泰國、澳大利亞、日本、越南、馬來西亞等。

羅雪欣告訴第一財經記者：“2018年，泰國一躍成為中國買家在居外網詢盤量最多的購房目的地，馬來西亞（第6位）和越南（第10位）緊隨其后。東南亞在中國海外置業(yè)人群心目中已后來居上，成為與美澳歐并列的海外房產目標地。我們預料今后幾年中國買家對東南亞房產的興趣將持續(xù)增長。”

不過，整體而言，2019年亞太地區(qū)房地產市場恐怕難以過于樂觀。首先是澳大利亞的樓市仍未有從下滑周期中逆轉的跡象。2月初，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，1月份全國住宅均價環(huán)比下跌1.0%，已較2017年10月最高時回調了6.1%。惠譽預計，悉尼與墨爾本的房價將延續(xù)去年以來的跌勢，最大跌幅可能達10%，直到2020年才會有所好轉。

歷來以高房價聞名的中國香港，自去年8月份以來，價格連續(xù)下跌，已創(chuàng)下2008年金融危機以來最長的連跌紀錄。據香港差餉物業(yè)估價署公布的樓市最新數據，截至今年1月底，累計跌幅已超過9%。

據新華社報道，香港業(yè)界對今年樓價走勢均表示謹慎樂觀。此前多預計至少會下跌10%，但當前多認為全年降幅會在5%至8%之間。除非美聯(lián)儲意外降息，不然香港樓市仍會保持調整態(tài)勢。

盡管上述地區(qū)房價面臨回調，但亞太地區(qū)也有不少其他地方的樓市值得關注。在普華永道（PwC）與城市土地學會（ULI）聯(lián)合發(fā)布的《2019年度亞太區(qū)房地產市場新興趨勢報告》中，日本東京、越南胡志明市和泰國曼谷的投資與開發(fā)前景排在亞太地區(qū)城市前列。

報告認為，東京是機構投資者在亞太地區(qū)少有的幾個可以兼具深度和高流動性資產組合的目的地之一，尤其是寫字樓與酒店的投資前景廣闊。同時日元本身作為避險貨幣，在市場動蕩周期中，可以有效地減少波動風險。在個人住宅方面，日本樓市的升值前景也頗為穩(wěn)定，惠譽給出的2019年漲幅預期為3%，較2018年的2.5%有所提升。

而泰國與越南的樓市去年可以說是異軍突起，迅速帶領整個東南亞地區(qū)成為中國海外投資者的“新寵”。泰國旅游業(yè)發(fā)達，曼谷是亞洲最具活力和宜居的城市之一，作為租金收益較高的“度假型地產”受到投資者熱捧。而越南近年來經濟增長良好，加上人口年輕，標準普爾預計其未來三年GDP年均增長率為6.6%。普華永道認為，對于機會型投資者而言，胡志明市有很多機會。

據居外網的研究數據顯示，2018年中國個人買家在泰國投資房產總額約9.1億美元，大多位于曼谷；而對越南房產感興趣的客戶，其中89%都以投資為目的。

價值洼地在東歐？

去年，除了西歐和東南亞部分國家之外，房價漲幅最快的地區(qū)其實是不太受人關注的東歐。

專注于房地產投資的雷塔威全球公司（Reitway Global）投資經理埃爾斯頓（Garreth Elston）稱：“我們對2019年中東歐的投資前景表示樂觀。盡管波蘭和羅馬尼亞的政治不太穩(wěn)定，但該地區(qū)的經濟基本面和今年的增長預期依然強勁。”

據世界銀行最新預計，2019年波蘭經濟將增長3.9％，2020年為3.6％，而羅馬尼亞明后年的增速分別為3.5％和3.1％。

全球房地產指南網站（Global Property Guide）數據顯示，過去一年里捷克房價上漲了10%，愛沙尼亞9.7%，波蘭、羅馬尼亞、保加利亞則都上漲了7%以上，這與當地較低的房價基數相關，比如波蘭每平方米均價不到1400歐（1歐元約合7.7人民幣），其中較貴的捷克剛過2000歐元每平方米。

貝萊德（Blackrock）董事總經理穆勒（Thomas Mueller）認為目前歐洲大城市的房地產投資潛在收益已大于風險，投資者應考慮把目標轉向房價較低的東歐及東南歐地區(qū)。

美國房地產咨詢公司世邦魏理仕（CBRE） 奧地利分公司的CEO里德1月底在一場新聞發(fā)布會上稱，東歐的房地產投資非常受歡迎，2018年僅波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利和羅馬尼亞這五個東歐國家，就有125億歐元的資金流入，創(chuàng)下新高，其中超過一半（66億歐元）的資金流向了波蘭。

波蘭歐芮嘉集團（Oruga Group）市場總監(jiān)Terra Xu在接受第一財經記者采訪時表示，波蘭經濟增速穩(wěn)健，由于當地勞動力、公司運營成本在歐洲范圍內極低，近年來不少世界500強紛紛入駐其首都華沙，使得當地物流、倉儲、寫字樓等供不應求。她表示，25萬歐元左右就可以在當地買下一套全新住宅，如果出租可以每年獲取4.5%~7%的租金收益。

事實上，近年來，中國買家對于非傳統(tǒng)熱點地區(qū)的樓市興趣較以往顯著上升，羅雪欣認為，這是因為中國新一代的高凈值人士教育程度較高，大多具備外語溝通能力，因而可以不限于在華人海外聚居地買房，隨著傳統(tǒng)熱門地區(qū)的限購舉措越來越多，中國買家的投資興趣向非傳統(tǒng)熱點地區(qū)擴散的趨勢將越發(fā)明顯。路查看路況，符合安全行車條件方可發(fā)班；各車站為旅客做好開水、食品供應，通過廣播做好推遲發(fā)班車的宣傳解釋工作，免費為旅客辦理退票、改簽。2月9日全市共為旅客辦理退票4000余張，各汽車客運站未出現旅客滯留現象。