“近期房企土地融資項(xiàng)目銳減，這反映了開發(fā)商新拿地、新開工項(xiàng)目的急劇下降?！奔幢闶侵苋ɑ┕┞毜拇笮托磐泄?，也面臨著沒業(yè)務(wù)可做的窘境。

中國證券報(bào)記者調(diào)研了解到，多數(shù)房企認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的“春天”已經(jīng)過去，并為“過冬”做好準(zhǔn)備。一些大的房企已下調(diào)明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)，有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃。同時(shí)，信托、銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資門檻不斷提高，9月房地產(chǎn)信托環(huán)比下降17.5%,資金凈減少近120億元。隨著融資渠道的不斷收緊和房企償債高峰的來臨，可以預(yù)計(jì)，四季度房企的資金將更為緊張。

土地融資項(xiàng)目銳減

房企土地融資項(xiàng)目銳減現(xiàn)象從9月集合信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得以印證。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年9月房地產(chǎn)信托規(guī)模為564.76億元，而8月這一數(shù)字為684.17億元，9月集合信托投入房地產(chǎn)資金凈減少近120億元，環(huán)比下降17.5%.

這與幾個(gè)月前的房地產(chǎn)信托“一枝獨(dú)秀”形成鮮明對(duì)比。2018年二季度，信托資金配置到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模為25072.49億元，比一季度的23710.76億元增長1361.73億元，占信托資產(chǎn)的比重由10.99%提升到12.32%.上半年，房地產(chǎn)在新增信托資金配置領(lǐng)域中的地位不斷提升。

一端是信托土地融資的項(xiàng)目銳減，另一端則是房企的謹(jǐn)慎態(tài)度。某信托公司資深地產(chǎn)信托經(jīng)理趙亮（化名）表示，近期走訪調(diào)研的房企都非常謹(jǐn)慎，對(duì)新拿地項(xiàng)目持觀望態(tài)度。一是因?yàn)楝F(xiàn)在土地價(jià)格較高，二是各家房企一致預(yù)期明年地產(chǎn)行業(yè)形勢不如今年。

“不能說‘寒冬’已經(jīng)到來，但至少房地產(chǎn)的‘春天’已經(jīng)過去?！壁w亮坦言，幾家大房企共同的感覺是今后一兩年地產(chǎn)市場不會(huì)太好，很多已下調(diào)明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)，有些甚至取消了原來的拿地計(jì)劃。

“土地儲(chǔ)備量的下調(diào)表明今后兩年地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將大幅下降?！壁w亮透露，“近幾年，居民的購房需求已提前透支，加之樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，未來地產(chǎn)市場的需求也會(huì)有所下降。”

華創(chuàng)證券研究指出，1-8月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá)890宗，并且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應(yīng)方面，9月住宅類供地環(huán)比下降33%,同比下降43%,其中三四線宅地供給表現(xiàn)最弱，預(yù)計(jì)四季度土地供應(yīng)同比將大概率維持較弱狀態(tài)，甚至進(jìn)一步走弱。土地成交方面，9月住宅類土地成交環(huán)比下降17%,同比下降26%,9月宅地成交在8月供給擴(kuò)大前提下表現(xiàn)繼續(xù)低迷，其中三四線拖累更為明顯。

機(jī)構(gòu)提高房企融資門檻

“近段時(shí)間，公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)控較為嚴(yán)格，主要做央企、國企之類的大品牌?！比A東某信托公司地產(chǎn)信托經(jīng)理說。

“今年以來，公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常謹(jǐn)慎，一些激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不碰，哪怕這些房企的排名或經(jīng)營業(yè)績靠前，也不可能碰?！壁w亮表示，“今年年中，公司提高了風(fēng)控門檻。年初還在為房企百強(qiáng)提供融資，年中調(diào)整后，基本上只做房企前50強(qiáng)了?！?

從細(xì)分市場來說，某股份制銀行地方分行負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于三四線城市地產(chǎn)項(xiàng)目，原來有些大型銀行還會(huì)給全國性大開發(fā)商的項(xiàng)目提供貸款，但近期大型銀行已經(jīng)不做三四線城市的項(xiàng)目。主要原因是銀行擔(dān)心三四線城市棚改貨幣化暫停后，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前，三四線城市的房價(jià)有些回落，有些城市房價(jià)已經(jīng)在下跌。

“但是對(duì)于一些頭部房企，個(gè)別銀行最近還提高了貸款額度?！鄙鲜瞿彻煞葜沏y行地方分行負(fù)責(zé)人說，“從側(cè)面反映出，頭部房企的現(xiàn)金流也十分緊張”。

四季度現(xiàn)金流料更緊張

“近期拿地多是國企背景或已經(jīng)偏保守的房企?！敝苋f，“大型房企要求的融資成本較低，因此，給到投資人的利率也相對(duì)較低。”用益信托數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)集合信托收益率為7.88%,較8月份的8.19%下降0.31個(gè)百分點(diǎn)。

“收益率的下降，一是因?yàn)榻灰讓?duì)手的層級(jí)提高，二是市場資金緊張，兩年期的地產(chǎn)信托產(chǎn)品不太好賣，近期銷售的多是一年期或一年半的，利率自然會(huì)低一些?！壁w亮說，“但從直觀感受上講，房企的融資成本并沒有下降?！?

趙亮表示，從7、8月份開始，房企前50強(qiáng)在信托的融資成本已突破10%,排名靠后的企業(yè)融資成本甚至可達(dá)15%.說明房企資金緊張的狀況仍舊沒有改變。

隨著信托公司風(fēng)控門檻的提高，房企融資渠道不斷收緊;很多銀行為了提高資金使用效率，上半年就已將貸款額度提前發(fā)放;此外，有證券機(jī)構(gòu)測算的數(shù)據(jù)顯示，在存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年到期償付規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍?？梢灶A(yù)計(jì)，四季度，房企的現(xiàn)金流將更為緊張。