長租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口？資本和市場該如何融合，這次行業(yè)陣痛正帶來哪些反思？

一向言辭犀利的任志強，終于向長租公寓“開炮”。

“我不覺得現(xiàn)行的長租模式，能夠成為資金大量涌入而獲利的市場。這個行業(yè)的好日子受政策影響巨大，一旦戶籍制度等出現(xiàn)變動，長租市場就可能隨之生變?！?

9月7日，在中國長租市場峰會上，任志強一臉嚴(yán)肅，他表示并不看好長租公寓的任何模式，讓坐在身旁的一眾長租公寓運營商面面相覷，難以尷尬。

從行業(yè)“元年”到集中爆發(fā)，從粗線條輪廓到精細化運營，從落戶、教育等配套權(quán)益明晰到集體建設(shè)用地批準(zhǔn)入市，從ABS產(chǎn)品相繼上市到類REITs產(chǎn)品獲準(zhǔn)發(fā)行，不到兩年里，長租公寓開始重塑中國房地產(chǎn)新格局。

風(fēng)云變幻隨時涌來，短短數(shù)日，這個新興行業(yè)看似轉(zhuǎn)向，風(fēng)聲鶴唳。時任我愛我家副總裁胡景暉此前的一番“炮轟”，“以高于正常價格的20%–40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場”“如果長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，更是直擊長租公寓要害。

長租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口？資本和市場該如何融合，這次行業(yè)陣痛正帶來哪些反思？

“發(fā)展租賃市場不是權(quán)宜之計，而是深化住房制度改革的重要工作，對經(jīng)濟的穩(wěn)定具有重要意義，”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉稱，目前租賃市場主要集中在大城市，重視、發(fā)展租賃市場，發(fā)展規(guī)?；?jīng)營的租賃產(chǎn)業(yè)，不僅有利于為市場增加供給，提高透明度，還有利于提高租賃服務(wù)的水平、房屋維護維修投資，以及創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。

他認(rèn)為，從政策制定的角度上，就要做到揚長避短，同時，形成企業(yè)自控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)督完善體制。

爭議租金背后推手

“我們最大的問題是從來不說租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？”在任志強看來，長租公寓的消費對象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。

但他認(rèn)為，由于缺少相應(yīng)完備的稅收政策和其他輔助條件，很難建立一個合理的租賃市場。

相比任志強，遠洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國泰對長租市場還有信心，“從需求角度而言，目前戶籍制度下更多農(nóng)村人口實現(xiàn)城市化，需要用市場化手段或保障性手段幫助他們解決居住問題。所以，長租市場潛力巨大”。

另一方面，自2015年、2016年國家提倡租購并舉政策之后，各個主體對長租市場的參與度非常高，不光是運營主體參與，很多資本也紛紛涌入，市場已具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。

“今天我國租賃開發(fā)面臨的最大問題是存在巨大的租賃開發(fā)短板，尤其在一線核心城市。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)有話說，租賃困局仍需市場化來解決，政府的核心決策在供給端激活市場而不是取代市場。

石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍也表示，近來租金暴漲的本質(zhì)因素是供需，“為什么在過去的這些年時間里面，在2015年、2016年、2017年里面沒有人爆出租金暴漲或者影響民生等等的案件和事情，為什么今年這兩個月突然出來？因為決定價格的只能是供需”。

而國家在兩年之前已經(jīng)著手去解決公寓當(dāng)中的供給問題，但建房需要一個過程，王璽龍預(yù)計2020年北京的房租會達到正常市場化的平穩(wěn)。

作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表，世聯(lián)行副總裁甘偉認(rèn)為，從凈回報率來看，中國的租賃市場與全球主流城市存在差距。未來，隨著市場的變化，公寓運營商將成為整個租賃價值鏈的核心和流量入口。

中國為什么租賃發(fā)展不起來？甘偉介紹，從全球市場來看，北京的租金回報率為1.9%，低于溫哥華、悉尼、倫敦、洛杉磯等全球主流城市?！百I個房子，用純出租的方式來看，一年1%點多的回報率，這就是中國的租賃市場現(xiàn)狀，無論是一線城市還是二線城市，很少超過2%”。

通過展示一系列數(shù)據(jù)，甘偉認(rèn)為：“在中國，融資買房的凈收益率是負的，通俗來講就是租不抵供?！?

“中國租賃市場整體的大格局是，出租人只有兩類，一類叫政府；第二類叫市場。目前中國有1700萬套公租房、廉租房，解決了中國10%的租房問題?，F(xiàn)在政府在做增量，快速擴充建設(shè)，通過房源劃撥用地或者租賃用地的方式來做人才公寓，去做租賃市場，很多省的保障局積極作為。”甘偉介紹

爭議租金消費貸

長租市場資本蜂擁而入，何時才能獲得回報？

俞國泰認(rèn)為，長租市場要發(fā)展肯定需要有長期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對要求回報率比較低的資金來參與，“資本逐利，就看這個逐利放在什么時間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這個是資本參與長租市場里面最需要明確或者界定的”。

追求安全性的資本或者說長線資本，對市場是有利的?！斑@個行業(yè)投資回收期較長，如果說長線資本參與，對這個行業(yè)是有助推的。” 在俞國泰看來，有些資金的融資成本很高，如果行業(yè)發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展沒有清晰的運營模式，沒有能力掙錢，取得資本預(yù)期回報的話，資本也不會持久投身到這個企業(yè)和這個行業(yè)中去。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇則表示，從全球來講，發(fā)達國家穩(wěn)定市場的租賃住房供應(yīng)量大頭還是在機構(gòu)，機構(gòu)化是一個方向。

他列舉了資本介入長租市場的種種方式，“目前看主要有以下四種：第一種是直接入股；第二種是買資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人對外出租；第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統(tǒng)，魔方的信用去借了一筆ABS做擴張安排；第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費貸的證券化”。

這當(dāng)中，收到的房源能否盡快向市場投放，則是資本方最關(guān)心的核心問題。因此，他批判“資本推著機構(gòu)囤租待漲”這樣的觀點荒謬，“囤兩個月才漲兩百塊錢，但是兩個月的機會成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個理智的成熟資本方，我是非常關(guān)注空置率的問題，我會要求企業(yè)盡快投放。會不會降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事，可能要控制一下裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等問題。

至于眼下頗受爭議的租金消費貸模式，何亮宇認(rèn)為“P2P模式的崩盤”“販毒一樣的高利潤”之類的說法有些聳人聽聞。

爭議資產(chǎn)證券化

“資產(chǎn)證券化并沒有助推房租價格，恰恰相反，資產(chǎn)證券化降低了公寓企業(yè)的融資成本，為房源數(shù)量的增長助力，” 中信建投證券投資銀行部總監(jiān)方春暉對于證券化有著自己的看法。

他認(rèn)為，長租公寓ABS不是過度而是遠遠不夠。他舉例說，在美國，許多單只上市公寓REITs項目的規(guī)模比我國全部長租公寓規(guī)模還要大。不難看出，我國長租公寓ABS還有很大的發(fā)展空間。

他表示，長租公寓的現(xiàn)金流特征符合資產(chǎn)證券化的基本理念。

方春暉介紹道，ABS作為一種近幾年較為火熱的融資方式，目前在長租公寓領(lǐng)域的融資模式主要有兩大類，一大類是輕資產(chǎn)模式，主要包括租金收入應(yīng)收賬款A(yù)BS和租賃貸款債權(quán)；另一大類是重資產(chǎn)模式，主要包括CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）和REITs（不動產(chǎn)信托投資基金）。

這些ABS可以幫助長租公寓市場打造投資閉環(huán)、解決長租公寓融資難融資貴等問題。

事實上，目前資產(chǎn)證券化在長租公寓市場上的運用還是有一定的局限性。在提到這類問題時，方春暉表示，目前ABS的局限主要有無法解決開發(fā)建設(shè)問題、低回報率導(dǎo)致難以證券化問題等。但可以通過公寓企業(yè)與金融機構(gòu)共同設(shè)立Pre-ABS或Pre-REITs基金，降低公寓企業(yè)土地成本、稅負成本，支持公寓運營企業(yè)規(guī)?；\營等方式來解決。方春暉還呼吁，若公募REITs推出，希望允許一定比例的資金投資于在建的項目。

在提到北京住房市場租售比波動情況，方春暉表示，目前投資回報率通常1.7%–1.8%左右，而每年的租售比一直在波動，到2018年6月份為止，租售比還是在低位。對此，方春暉預(yù)測，如果不加以人為干擾，按市場規(guī)模租售比未來會繼續(xù)上揚，到達均線，甚至超過均線。