市場醞釀和期盼已久的住房租賃資產(chǎn)證券化，有望進入發(fā)展快車道。

中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部25日聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（下稱《通知》），將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。并對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等予以明確。

這是住房租賃資產(chǎn)證券化領域的首份政策落地文件。一位了解政策制定的相關人士對第一財經(jīng)記者稱，此前市場已經(jīng)試點發(fā)行了多單住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這次發(fā)文是對前期試點情況的規(guī)范，通過文件明確相關程序標準。金融四十人論壇高級研究員張斌則稱，目前實踐當中尚需解決公募參與和稅制改革等問題，如果能實質(zhì)性解決，將真正推動市場形成與發(fā)展。

優(yōu)先支持大中城市

去年召開的十九大和中央經(jīng)濟工作會議明確提出，要構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制。

對房地產(chǎn)市場而言，住房租賃資產(chǎn)證券化可從三大領域發(fā)揮作用。宏觀方面，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，引導社會資金參與住房租賃市場建設；對于企業(yè)而言，有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；投資者方面，可以豐富資本市場的產(chǎn)品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種。

根據(jù)《通知》，開展住房租賃資產(chǎn)證券化需要滿足至少三項條件，一是物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；二是物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是原始權益人公司治理完善且最近兩年無重大違法違規(guī)行為。

滿足上述基礎條件之后，政策將優(yōu)先支持兩大類項目，一是大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域的住房租賃項目，二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目。

政策鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。主體方面，支持住房租賃企業(yè)建設和運營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)；資產(chǎn)方面，支持將限制的商業(yè)辦公用房等，改建為租賃住房，并開展資產(chǎn)證券化融資；項目方面，優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人（原始權益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

為了推動住房租賃資產(chǎn)證券化快速落地，提高各環(huán)節(jié)工作效率，住建部門和證監(jiān)系統(tǒng)將分別在審核環(huán)節(jié)設立“綠色通道”。

在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業(yè)可結合自身運營現(xiàn)狀和財務需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機構盡職調(diào)查，提供相關材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設計和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。

優(yōu)化驗收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設管理部門，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項，設立“綠色通道”。對于在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項計劃等特殊目的載體，用于開展資產(chǎn)證券化。

優(yōu)化審核程序方面，證監(jiān)會要求各地證券交易所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會，根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務規(guī)定，對申報的住房租賃資產(chǎn)證券項目進行審核、備案和監(jiān)管，并研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專人專崗負責，以提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

REITs“最后一公里”

《通知》還明確，要重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行REITs。

住房租賃資產(chǎn)證券化目前有多種試點類型，據(jù)國泰君安研報統(tǒng)計，2017年已經(jīng)獲批的包括私募抵押型及類REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、 ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）等已達500億元。但是，這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品當中，私募抵押型REITs和類REITs仍是主流，且債權性質(zhì)REITs居多。

根據(jù)國際經(jīng)驗，未來與國際接軌發(fā)展標準公募ABS、股權性質(zhì)REITs是發(fā)展趨勢，企業(yè)也將會從現(xiàn)階段的融資需求轉(zhuǎn)變到未來的資管模式。

“權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，才能真正實現(xiàn)投資者的風險共擔，讓中介成為純粹的中介，金融機構只提供服務，不承擔風險，風險和收益都在投資者。”張斌認為，權益型公募REITs，不僅可以為居民提供一種長期性投資產(chǎn)品，參與房地產(chǎn)市場投資，還可以解決企業(yè)的融資問題，提高現(xiàn)金流、降低財務風險，提升住房服務，同時又有助于化解金融風險，是一舉多得的創(chuàng)新，但需要盡快解決稅收安排和公募開放這兩大問題。

“股權性質(zhì)的資產(chǎn)證券化有所有權變更問題，會涉及到底層資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)商、中介機構、投資者等多個主體之間的交易和轉(zhuǎn)讓，如果交易環(huán)節(jié)稅收太貴，大家就不愿意參與交易，市場將很難發(fā)展起來?！睆埍笳J為，后續(xù)應盡快出臺有關稅收減免或遞延安排的政策，解決這一障礙。

住房市場關系到國計民生，若要真正實現(xiàn)增加住房供給，在發(fā)展住房租賃市場的同時，還必須輔之以全面的監(jiān)管措施。

根據(jù)《通知》，證監(jiān)會和住建部將推動建立健全合規(guī)、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規(guī)則及負面清單，建立風險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理的制度規(guī)則，并引導相關主體合理設計交易結構，做好風險隔離。同時，兩部委還將研究探索設立專業(yè)的住房租賃資產(chǎn)證券化增信機構。

住房租賃資產(chǎn)證券化另一個核心問題是資產(chǎn)估值。前述相關人士告訴記者，《通知》明確提出要以收益法，來合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，是為了避免用市價法等方式做出的明顯偏高的評估結果。

根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)評估機構對底層不動產(chǎn)物業(yè)進行評估時，應以“收益法”作為最主要的評估方法。承擔估值職能的機構，需要在住建部備案，且專業(yè)能力強、聲譽良好。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)評估機構需要按照規(guī)定或約定進行定期或不定期評估，發(fā)生收購或處置資產(chǎn)等重大事項的，需要重新評估。

此外，資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價機構、評級機構等中介機構，需要對交易主體和基礎資產(chǎn)進行全面的盡職調(diào)查，確保符合政策和監(jiān)管要求，發(fā)起人（原始受益人）需要履行約定的基礎資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并配合中介機構做好盡職調(diào)查。