導(dǎo)讀

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，我國2014年棚改貨幣化安置比例為10%，2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年則提高至48.5%。目前官方尚未對外公布2017年全國棚戶區(qū)貨幣化安置比例,但業(yè)界一般認為會超過50%,甚至有樂觀估計會超過60%。

剛剛過去的3月份，樓市分化顯著，一線城市房價下探，部分二三線城市房價仍然有所上漲。

中原地產(chǎn)指出，受板塊輪動影響，一二線熱點城市調(diào)控后，二三線城市庫存去化正在加速。

而棚改及貨幣化安置去庫存的威力，持續(xù)在部分二三線和三四線城市顯現(xiàn)。根據(jù)今年的政府工作報告，未來三年棚改1500萬套，雖比過去三年減少了300萬套，但整體規(guī)模仍然較大。

大型房企也在二三線和三四線城市加速銷售和存貨周轉(zhuǎn)，今年以來，恒大、碧桂園等在二三四線布局較多的房企均提出了加強高周轉(zhuǎn)策略。

棚改加速去庫存

2015年，國務(wù)院推出棚改三年計劃，從2015年到2017年，要完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套的任務(wù)，同時要求積極推進棚改貨幣化安置，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，達到去庫存的目的。

數(shù)據(jù)顯示，2015年~2017年，我國棚改規(guī)模處于穩(wěn)步上升狀態(tài)，全國新開工各類棚戶區(qū)601萬套、606萬套和609萬套，超額完成了2015年~2017年三年1800萬套棚戶區(qū)改造的任務(wù)。

幾年來，棚戶區(qū)改造一直是地方政府每年的重要議事日程之一，被廣泛認為在推進中國新型城鎮(zhèn)化、改善居民住房條件、拉動經(jīng)濟增長和盤活土地資源方面成效顯著。

同時，棚戶區(qū)改造也為三四線城市房地產(chǎn)去庫存提供了一條重要的路徑，而貨幣化安置在這其中的作用不可小覷。

2015年初以來，中央鼓勵地方政府提高棚改貨幣化安置的比例，為棚改居民提供直接或間接的貨幣補貼、在市場上購買存量商品房住宅（貨幣化安置），而非建造新的安置住房（實物安置）。

隨后，棚改貨幣化安置比例在逐年提高。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，我國2014年棚改貨幣化安置比例為10%，2015年棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年則提高至48.5%。目前官方尚未對外公布2017年全國棚戶區(qū)貨幣化安置比例,但業(yè)界一般認為會超過50%,甚至有樂觀估計會超過60%。

如民生證券發(fā)布的《棚改對地產(chǎn)銷售和投資的量化分析》報告顯示，全國棚改的貨幣化安置比例2017年有望達到60%。

瑞銀集團經(jīng)濟學家汪濤指出，棚改貨幣化安置是房地產(chǎn)銷售穩(wěn)健增長的重要支撐。雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模，但其有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低庫存，進而提振市場情緒、支撐房價，最終支持整體房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，貨幣化安置支持的住宅商品房銷售面積（消化庫存）在2015年為1.5億平方米、2016年為2.5億平方米。2017年貨幣化安置對住宅銷售的支撐作用更為明顯，據(jù)多家機構(gòu)判斷，2017年棚改貨幣化安置帶來的購買力已消化3億平方米左右的商品房。

在一些去庫存力度大的二線省會城市，棚改貨幣化安置的比例也較高。秦兵房產(chǎn)律師團執(zhí)行合伙人徐斌指出，西安是棚改貨幣化安置的有力支持者。2016年西安棚改貨幣化安置比例為40%，到2017年已經(jīng)達到70%。2018年按照西安的計劃，還要繼續(xù)投資棚改及貨幣化安置。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在棚戶區(qū)改造中，貨幣化安置發(fā)揮了重要作用，預(yù)計今年政府還將進一步提高棚改貨幣化安置的比重。

今年的政府工作報告提出，啟動新的三年棚改攻堅計劃，從2018年到2020年，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，2018年開工580萬套。相比過去三年，棚改規(guī)模將有所降低，但仍屬高位。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，今年的政府工作報告中未提及貨幣化安置。

汪濤認為，今年貨幣化安置對房地產(chǎn)銷售增速的貢獻可能會明顯消退。政府已將2018-2020年的棚改目標由2015-2017年的年均600萬套降至年均500萬套，再加上棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例已相當高，進一步大幅提升的難度有所增加。

房企決勝高周轉(zhuǎn)

為了抓住棚改政策的紅利，房企加快了在二三線，三四線城市的高周轉(zhuǎn)。

當下一、二線城市調(diào)控加碼，限價限購嚴厲，而三四線城市得益于棚改和去庫存政策相對寬松，成了房企競相追逐的戰(zhàn)場。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，在2017年末，恒大便在內(nèi)部發(fā)布了要求提高周轉(zhuǎn)速度的文件，春節(jié)期間恒大啟動了一波波促銷行動。

近期，碧桂園也對高周轉(zhuǎn)提出了更嚴格的要求。碧桂園內(nèi)部發(fā)文，強調(diào)繼續(xù)提升高周轉(zhuǎn)力度，業(yè)內(nèi)人士指出，這主要是針對碧桂園二三四線城市的項目。

在多年來持續(xù)深耕三四線城市的經(jīng)營戰(zhàn)略下，碧桂園去年實現(xiàn)全年銷售額5508億元，同比增長78.3%，成為國內(nèi)率先突破5000億的房企。在這5508億的銷售額中，三四線城市貢獻了約58%，為近年來最高，較上年同期提升了17個百分點。

這很大程度上得益于碧桂園的高周轉(zhuǎn)策略，碧桂園開創(chuàng)了“456”模式，即“4個月開盤、5.5個月資金回正、6個月資金再周轉(zhuǎn)”。

通過對比恒大、萬科和碧桂園的財務(wù)數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園的存貨周轉(zhuǎn)月數(shù)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)月數(shù)相比其他兩個房企要快，在企業(yè)周轉(zhuǎn)方面做得比同規(guī)模房企要好。

中原地產(chǎn)認為，碧桂園的標準化產(chǎn)品在三四線城市仍有市場，因三四線城市存在大量棚改貨幣化安置后的剛需購房群體。

不過，過去兩年三四線城市房價有所抬升，業(yè)內(nèi)專家普遍認為，由于面臨嚴重的人口流失問題，從長期來看，三四線城市并不具備繼續(xù)上漲基礎(chǔ)。

據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，自2011年以來，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線城市人口平均增速1.5%及二線城市人口平均增速1.4%。

海通證券分析師認為，房價與人口長期存在正相關(guān)性，只有人口長期流入的城市，其房價才有長期上漲的空間。

此外，進入2018年，隨著金融去杠桿以及樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資面臨更大壓力。

財報顯示，在越來越難獲得長期借貸的環(huán)境下，不少房企的短期償債壓力上升，房企只有加快周轉(zhuǎn)速度，才能縮短現(xiàn)金回款周期，降低風險。