導(dǎo)讀

成本定價法不同于市場定價法，“萬科翡翠書院”未來效果如何，仍需市場檢驗。

在拿地16個月之后，全國首個企業(yè)自持租賃房項目再度引發(fā)關(guān)注。近期，這個名為“萬科翡翠書院”的項目進入預(yù)租階段，高昂的租金成為外界關(guān)注的焦點。

“萬科翡翠書院”項目位于北京市西北五環(huán)外，靠近科技企業(yè)聚集的中關(guān)村科技園區(qū)海淀園。項目前身是萬科于2016年12月獲取的海淀永豐18號地和19號地，因競爭激烈，兩塊地的自持面積最終達(dá)到100%，自持年限為70年，土地單價超過36000元/平方米。

由于成本高昂且不得出售，項目的盈利模式成為難題。萬科曾嘗試過其他運營方案，但未能成行。最終，萬科引入基金，并以租賃住房的形式推出。

該租賃住房有兩種戶型，90平方米三居室的月租金約為1.5萬-1.8萬元，180平方米的四居室月租金約為3萬-4萬元。需要指出的是，這是兩年以后的價格標(biāo)準(zhǔn)——按照項目的建設(shè)周期，第一批房源將在2020年交付。

盡管北京不乏高租金房源，但該項目的價格仍然令人側(cè)目。品質(zhì)匹配、客源潛力、市場變化等不確定因素，都將成為項目能否盈利的變數(shù)。

近年來，土地供給側(cè)改革不斷深化，自持型地塊、租賃地塊越來越多。作為全國首例，“萬科翡翠書院”的推出有著標(biāo)志性意義。分析人士認(rèn)為，無論項目成敗與否，對于更擅長銷售而非自持的國內(nèi)開發(fā)商來說，其商業(yè)模式、金融手段、運營經(jīng)驗等，都將為行業(yè)提供借鑒。

成本反推價格

“這個租金水平，是我們根據(jù)成本反推出來的?！北本┤f科相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，兩塊地的總價為109億，建安成本、人力成本、資金成本、70年的持有成本，加起來約50億，使得項目的總投入在160億左右。

他表示，即使按照滿租的情況來計算，上述價格帶來的NOI（凈運營收益）回報率也不到3%，“基本不盈利”。

雖然以租賃住房的形式推出，但項目的土地性質(zhì)并非租賃用地。根據(jù)競買規(guī)則，海淀永豐18號地和19號地被設(shè)置了最高限價；當(dāng)報價觸及上限價格時，轉(zhuǎn)而競報自持商品住房面積；當(dāng)自持商品住房面積達(dá)到100%時，再競投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

該地塊的競爭頗為激烈，并最終進入第三階段，這也是造成土地成本高企的主因。

“如果以純租賃用地的性質(zhì)來出讓，價格絕對不會這么高?！北本┠撤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，雖然北京土地資源稀缺，企業(yè)也不會以銷售型項目的價格去拿一宗租賃土地。但他同時表示，最終競到100%自持，也說明當(dāng)時的土地市場有一定的非理性因素。

截至目前，北京尚未有純租賃土地出讓。以上海做對比，有機構(gòu)統(tǒng)計，自2017年7月至2018年1月，上海累計出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價6600元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊的商品房樓板價，且這些土地大多以底價成交。

鑒于預(yù)期價格高企，萬科最終將產(chǎn)品打造成高端租賃住房的形態(tài)，建筑采用了最高的環(huán)保和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，裝修亦屬于“高配”，項目容積率也僅為1.78。按照“70/90政策”要求，180平方米的四居室產(chǎn)品占比不到30%，但全部被做成復(fù)式（兩層+閣樓），產(chǎn)品形態(tài)類似于別墅。

由于項目周邊并無成熟商品房小區(qū)，難以做同地段的租金對比，只能以位置相對較近的豪宅項目做價格對比。根據(jù)鏈家APP的信息，同樣位于海淀區(qū)的五礦萬科如園一套287平米房源，月租金為28000元；融創(chuàng)西山壹號院項目200平米左右的房源，月租金在24000元至32000元不等。

有專家認(rèn)為，考慮到萬科翡翠書院的報價是2年后的水平，按照當(dāng)前北京租賃市場的走勢，這個價格不算太離譜。

北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于臨近中關(guān)村科技園區(qū)，項目的目標(biāo)客群為“中關(guān)村科技精英”。根據(jù)該公司的調(diào)研數(shù)據(jù)，目前園區(qū)的科技從業(yè)者約有85萬人，其中有43.5%具有海外教育背景。若篩選收入較高、認(rèn)同租賃居住方式，且對學(xué)區(qū)和戶籍并無要求的從業(yè)者，客源基數(shù)應(yīng)該足夠。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，中關(guān)村科技園片區(qū)目前存在這類支付能力強的租賃需求，比如供企業(yè)員工和高管短期應(yīng)急、過渡等。但若短期租賃偏多，項目就會面臨空置率變大的風(fēng)險。因此，如何在租金和房屋使用率上找到平衡點，需要開發(fā)商用精確計算和有效的運營去解決。

另有業(yè)內(nèi)專家分析稱，萬科長租公寓有經(jīng)濟適用的泊寓，也有家庭型高端產(chǎn)品翡翠書院，泊寓是萬科長租公寓的主流產(chǎn)品，已有14.5萬間。翡翠書院定位高端產(chǎn)品，數(shù)量少，滿足少部分人群需求。所以，不能因為翡翠書院價格高，就說萬科推高租金，說萬科作惡打劫。

基金悄然介入

在確定上述操作方案之前，萬科曾嘗試過其他的運營模式。

拿地之初，萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖曾表示，“萬科將選擇一些企業(yè)進行眾籌合作，概括來說，北京萬科負(fù)責(zé)房屋建設(shè)、配套引進以及物業(yè)管理；眾籌企業(yè)則在早期進行投資，在項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金將返還企業(yè)?！?

2017年5月，萬科企業(yè)發(fā)布公告稱，子公司北京萬科以不超過11.95億元入伙投資中城乾元基金。其他入伙者還包括上海中城勇逸投資中心、上海國際信托有限公司、北京翰業(yè)通咨詢有限公司、上海中城年代股權(quán)投資基金管理有限公司及上海上信坤樸投資管理有限公司等。根據(jù)公告的出資額計算，萬科的出資比例約為7.8%。

工商信息顯示，中城乾元基金于2017年11月成為北京捷盛商業(yè)管理有限公司的股東，出資比例為99%，北京萬科的出資比例為1%。北京捷盛商業(yè)透過一家子公司全資持有北京萬永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后者正是萬科翡翠書院的項目公司。

也即，萬科以引入基金的方式來推動項目開發(fā)，從而解決資金需求量大、回款速度慢等問題。在這個過程中，萬科的出資比例不到9%。

關(guān)于上述基金的具體參與細(xì)節(jié)，目前不得而知。但分析人士普遍認(rèn)為，基金極有可能以類REITs的方式來操作。這也是目前長租公寓運營中的主要操作方式。

萬科董秘朱旭在2017年7月就確認(rèn)了類似的做法。她在一次電話會議中表示，萬科會通過基金等方式完善持有型物業(yè)經(jīng)營，達(dá)到現(xiàn)金流平衡目的。她同時表示，存量物業(yè)經(jīng)營的毛利率水平、現(xiàn)金回流速度等不如快周轉(zhuǎn)模式，但萬科必須要逐步往這方向轉(zhuǎn)型。

截至目前，萬科在北京、廣州、佛山等地獲取了多宗自持型住宅用地，總耗資近200億。從整個行業(yè)來看，隨著租售并舉制度的確立和土地出讓方式的變化，房企的自持型地塊、租賃地塊將越來越多。因此，作為全國首例自持型項目，萬科翡翠書院每一個動向都會引發(fā)關(guān)注。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這一項目有一定的特殊性。即本來是出售型的地塊，因競價過于激烈，才最終導(dǎo)致100%自持。因此，與租賃型地塊不同，地塊不僅價格偏高，在運營中也無法享受租賃類項目的稅費減免。

他表示，這類地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢”。且成本定價法不同于市場定價法，未來效果如何，仍需市場檢驗。

陳志則認(rèn)為，對于更擅長銷售而非運營的房企來說，無論該項目成敗與否，均有較大的借鑒意義?！叭f科此舉是市場嘗試、價格探查的先行行為，為開發(fā)企業(yè)100%自持這種情形，樹立了一個樣板及風(fēng)向標(biāo)，供業(yè)內(nèi)學(xué)習(xí)、分析，對推進租賃市場發(fā)展有益?！标愔菊f，從長遠(yuǎn)看，在面臨很多成本剛性約束的情況下，租賃模式要突破瓶頸，就必須做更多的金融設(shè)計和制度性突破。