房地產(chǎn)領(lǐng)域中，強(qiáng)者恒強(qiáng)的判斷又一次得到驗(yàn)證。

盡管在剛過去的2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，多家標(biāo)桿房企管理層對(duì)2018年行業(yè)發(fā)展表示“審慎”，但今年一季度，龍頭們的階段性規(guī)模再次創(chuàng)下新高，TOP3的碧桂園、恒大、萬科的銷售金額分別為1878.4億元、1618億元和1519.8億元，分別同比增長(zhǎng)25%、51%和1%。

前三之外，房企規(guī)模排名變動(dòng)明顯，快速洗牌。二季度的征程開啟了，推盤節(jié)奏和資金結(jié)構(gòu)、拿地安排將使房企格局進(jìn)一步分化，誰能在高壓的開發(fā)環(huán)境下獲得更多增長(zhǎng)空間？

齊超1500億

2018年，調(diào)控政策依然密集出臺(tái)。前三個(gè)月，昆明、三亞、淄博、大連、阜陽(yáng)、武漢、深圳、杭州、西安、海南等省市陸續(xù)發(fā)布最新的調(diào)控政策，只緊不松。部分開發(fā)商和中介關(guān)于調(diào)控止步的幻想崩塌。

地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境并未變寬松，但全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不俗。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1~2月份，全國(guó)商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比去年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額12454億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

庫(kù)存方面，截至2月底，全國(guó)商品房待售面積約5.85億平方米，同比下降17.1%。

目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未發(fā)布包含3月份在內(nèi)的前三月份數(shù)據(jù)，但根據(jù)前兩個(gè)月數(shù)據(jù)判斷，前三月大概率是銷售面積、金額均呈現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

城市與城市之間的分化正在持續(xù)。在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的25個(gè)主要城市中，有15個(gè)城市成交面積出現(xiàn)同比下降，其中南寧降幅達(dá)60.48%，不過泉州等城市出現(xiàn)同比上漲，漲幅達(dá)86%。四個(gè)一線城市中，除深圳同比上漲外，其他三個(gè)城市同比下滑，如北京的降幅超過50%。

目前，來自三四線城市的銷售力量仍在發(fā)力，支撐起全國(guó)的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。

企業(yè)方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，銷售前三名依然是碧桂園、恒大、萬科，碧桂園的銷售金額最高，為1878.4億元；恒大次之，為1618億元，萬科為1519.8億元。銷售金額TOP10中，還包括保利、融創(chuàng)、中海、綠地、華夏幸福、龍湖和金茂。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，隨著房企競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，第一季度百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3和TOP50門檻分別達(dá)到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達(dá)到38.3%和59.3%。而TOP10~TOP30的門檻則相對(duì)增長(zhǎng)平緩。今年以來，龍湖、華潤(rùn)、金地等企業(yè)增速明顯放緩，龍湖和華潤(rùn)同比僅增長(zhǎng)2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。

第一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)28.8%，增速較今年前兩個(gè)月同比下降16.3個(gè)百分點(diǎn)，相比2017年同期下滑35個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積同比增速28%，增速相比1~2月下滑5個(gè)百分點(diǎn)，相比2017年同期下滑23個(gè)百分點(diǎn)。

東興證券分析師鄭閔鋼表示，“TOP100房企銷售增速如期回落，直接原因是春節(jié)后部分城市出臺(tái)新一輪調(diào)控政策?！睆某鞘衼砜矗?017年全年和2018年短期房?jī)r(jià)漲幅較大的城市基本都出現(xiàn)了調(diào)控的收緊，政策延續(xù)了“房住不炒”、支持剛需、控制金融風(fēng)險(xiǎn)的主線。

集中度提升

從一季度數(shù)據(jù)來看，無論是各梯隊(duì)門檻抑或是龍頭房企的集中度均出現(xiàn)較大幅度的提升。

目前行業(yè)普遍認(rèn)為，未來調(diào)控將成為常態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再是賺”Easymoney”，行業(yè)能否保持高增長(zhǎng)依然存疑，但毋庸置疑的是，龍頭房企的日子不會(huì)難過，隨著中小房企的出清，龍頭房企通過并購(gòu)?fù)淌掣嗍袌?chǎng)份額，集中度將在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。

華創(chuàng)證券分析師袁豪的觀點(diǎn)是，“本輪供給端調(diào)控（融資從嚴(yán)、預(yù)售證監(jiān)管和土地調(diào)控）導(dǎo)致資源正快速向龍頭集聚，而拿地集中度出現(xiàn)提升將推動(dòng)未來2~3年銷售集中度的跳增。”他預(yù)計(jì)，這將推動(dòng)主流的15家房企銷售額集中度由目前的32%提升至2020年的60%。

但也有與之相反的觀點(diǎn)。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松表示，“房企的集中度提升主要取決于金融和環(huán)境政策是否穩(wěn)定，可以發(fā)現(xiàn)，目前房企公布的銷售目標(biāo)跟之前的說法相比是有所調(diào)整的，證明這個(gè)市場(chǎng)的不確定性?！?/span>

截至目前，有近30家房企提出了2018年的銷售目標(biāo)，其中八成房企的全年目標(biāo)較2017年業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)率在30%以上，尤其是1000億以下的中型房企，普遍還在沖規(guī)模。但標(biāo)志性的龍頭房企，如碧桂園2018年已不提增長(zhǎng)目標(biāo)，恒大的目標(biāo)增長(zhǎng)率尚不足10%。

經(jīng)過這些年的沖鋒陷陣，獲得基數(shù)積累的大型房企開始慢下來了，調(diào)整自身銷售利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，相比規(guī)模，龍頭房企們更重視利潤(rùn)了。招商蛇口的財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆日前在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上便表示，“不賺錢的規(guī)模沒有意義”。

陳勁松補(bǔ)充，“再加上目前的資金環(huán)境，龍頭房企的集中度是否會(huì)繼續(xù)提升，我持懷疑態(tài)度。我認(rèn)為集中度提升目前還不是一種確定的趨勢(shì)，它需要更多時(shí)間去沉淀和積累?！?/span>

不論是行業(yè)集中度能否繼續(xù)提高，還是各家房企能否完成銷售目標(biāo)繼續(xù)獲得增長(zhǎng)均取決于行業(yè)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展。

陳勁松對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，不同級(jí)別的城市發(fā)展邏輯不同。“一線城市的房產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格已追上東京、紐約等國(guó)際性城市，行業(yè)的主力正逐漸轉(zhuǎn)移到環(huán)一線城市的都市圈范圍和三四線城市上，棚改等政策還將成為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的力量?！?/span>

如果陳勁松的判斷能在后續(xù)得到驗(yàn)證，那么在三四線城市廣泛布局的開發(fā)商業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)便有所保證。但此乃后話，目前的行業(yè)現(xiàn)狀是，多家開發(fā)商正在通過打折促銷等手段走量出貨，尤其是河北廊坊、深圳周邊的莞惠等地，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)不同程度的打折——它們是構(gòu)成開發(fā)商一季度業(yè)績(jī)的部分。

第二季度開始了，沒有一季度的春節(jié)假期等因素干擾，又有半年報(bào)沖業(yè)績(jī)的壓力，房企們?cè)阡N售主場(chǎng)上的比拼即將進(jìn)入極具觀賞性的時(shí)刻。