2017年2月,長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域第一單ABS產(chǎn)品掛牌。時(shí)間走過(guò)一年,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商對(duì)資金來(lái)源和渠道的探索未停止過(guò)。
3月12日,第一財(cái)經(jīng)獲悉,新派公寓與建設(shè)銀行共同發(fā)起針對(duì)長(zhǎng)租公寓收購(gòu)的并購(gòu)基金,初期規(guī)模為20億元。這是業(yè)內(nèi)首個(gè)針對(duì)長(zhǎng)租公寓的并購(gòu)基金,劍指房源自持的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
2017年,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走進(jìn)新時(shí)刻,建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度被提上日程,國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)政策支持住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展。
在政策加持下,資本迅速匯聚,以做大規(guī)模為首要目標(biāo)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商拿房成本急速上漲。長(zhǎng)租公寓盈利模式尚未清晰,資金成為多數(shù)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)生存擴(kuò)張的攔路虎。然而在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的破局下,資金有望得到解決。而后,便是運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化問(wèn)題。
長(zhǎng)租公寓被形容為利基市場(chǎng),在政策、資本、機(jī)構(gòu)的加持下,長(zhǎng)租公寓頭部單位正快速崛起。與此同時(shí),在各地“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、租賃用地等政策及金融配套的落實(shí)下,住房租賃市場(chǎng)愈加蓬勃。
租賃企業(yè)融資得到支持
第一財(cái)經(jīng)得到消息,新派公寓正與建設(shè)銀行共同發(fā)起針對(duì)長(zhǎng)租公寓收購(gòu)的并購(gòu)基金。這個(gè)消息得到建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人和新派公寓創(chuàng)始人王戈宏證實(shí)。
王戈宏告訴第一財(cái)經(jīng),“基金設(shè)立于深圳前海,收購(gòu)標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)?!被鸬某跗谝?guī)模為20億元,后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模,不過(guò)最終規(guī)模需視項(xiàng)目而定。
建設(shè)銀行是該基金50%資金的優(yōu)先級(jí)提供者,而基金的劣后級(jí)投資方包括凱銀投資、渤海證券及渤海匯金等。
上述建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人透露,“目前,專(zhuān)項(xiàng)并購(gòu)基金的框架已經(jīng)搭建好,但還在發(fā)起成立過(guò)程中,因此基金的利率未確定?!?/span>
建設(shè)銀行是最早進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的銀行,2017年創(chuàng)建CCB建融家園,與開(kāi)發(fā)商合作上線數(shù)千套房源以搭建租賃平臺(tái);也為開(kāi)發(fā)商提供長(zhǎng)租公寓的金融支持,招商蛇口于2017年12月發(fā)行的國(guó)內(nèi)首單銀行間市場(chǎng)長(zhǎng)租公寓ABN項(xiàng)目便是出自建設(shè)銀行之手。
2017年開(kāi)始,國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)系列政策支持住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展。監(jiān)管層鼓勵(lì)銀行和資本市場(chǎng)對(duì)住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資,鼓勵(lì)租賃企業(yè)通過(guò)IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資。
2017年2月,魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在上交所掛牌,這是國(guó)內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS,發(fā)行規(guī)模為3.5億元人民幣。
時(shí)任魔方副總裁的陳雷事后談起,長(zhǎng)租公寓回報(bào)率不高,但回報(bào)周期長(zhǎng),公司想要擴(kuò)張,只能通過(guò)金融市場(chǎng)來(lái)解決部分投資的資金。
籌措資金,是長(zhǎng)租公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的目的。有魔方的成功案例在前,公寓運(yùn)營(yíng)商紛紛試水。
2017年8月,鏈家自如發(fā)行了房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃;2017年10月,新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲批發(fā)行;同樣是10月,保利地產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲批通過(guò),發(fā)行規(guī)模50億元,是首單儲(chǔ)架發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品。
2017年12月,招商蛇口宣布發(fā)行首例長(zhǎng)租公寓CMBS,融資規(guī)模達(dá)60億,超過(guò)保利50億的ABS。不久后,招商蛇口再與建設(shè)銀行合作發(fā)行ABN。
至此,首單、首例涌現(xiàn),公寓運(yùn)營(yíng)商和房企的在長(zhǎng)租領(lǐng)域的融資破局小有所成?;氐交鸬脑O(shè)立身上,建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人表示,“建行表面上是做一個(gè)基金產(chǎn)品,但實(shí)質(zhì)上是支持探索專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的租賃機(jī)構(gòu)。”
長(zhǎng)租公寓閉環(huán)可期
長(zhǎng)租公寓被認(rèn)為是利基市場(chǎng),盡管與房地產(chǎn)結(jié)合緊密,但過(guò)去多年,開(kāi)發(fā)商少有涉足此領(lǐng)域,因?yàn)檎加觅Y本多、回報(bào)周期長(zhǎng)、資金回報(bào)率相對(duì)低,開(kāi)發(fā)商更青睞高周轉(zhuǎn)模式。
對(duì)長(zhǎng)租公寓的溯源可至2011年前后,數(shù)家由創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)辦的長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn),以情懷和線下粘性構(gòu)筑壁壘,緩沖供需矛盾,盤(pán)活房地產(chǎn)存量資源。此后數(shù)年間,長(zhǎng)租公寓得到機(jī)構(gòu)投資者的青睞,天使輪、A輪、B輪融資開(kāi)展,吸引了更多創(chuàng)業(yè)者進(jìn)場(chǎng),中介和部分房企嘗試布局。
至2017年一系列鼓勵(lì)政策出臺(tái),各類(lèi)企業(yè)涌入,行業(yè)發(fā)展如火如荼。這時(shí),優(yōu)勝劣汰,部分現(xiàn)金流不理想的小型租賃企業(yè)以被大品牌收購(gòu)等形式退出市場(chǎng)。
2月26日,長(zhǎng)租公寓公司蛋殼公寓宣布已完成1億美元B輪融資,目前蛋殼公寓正參與愛(ài)公寓的資產(chǎn)收購(gòu)中。
外延式收購(gòu),是租賃企業(yè)快速擴(kuò)張規(guī)模,實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)的路徑。擴(kuò)大規(guī)模,意味著擴(kuò)大租金基礎(chǔ),同時(shí)攤薄固定成本,增厚利潤(rùn)。
但收購(gòu)資金從何而來(lái),是關(guān)鍵。此次建行便扮演了提供收購(gòu)資金的角色。建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人表示,“如果最終不能通過(guò)撬動(dòng)資金,形成’收購(gòu)-持有-運(yùn)營(yíng)-退出’的閉環(huán),行業(yè)很難形成良性的商業(yè)模式?!?/span>
在該人士看來(lái),新派公寓于2017年10月發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品,打通了這一閉環(huán)的鏈條,是本次合作的基礎(chǔ)。
目前,長(zhǎng)租公寓行業(yè)尚未探索出清晰的盈利模式,但市場(chǎng)普遍認(rèn)為,租賃住房用地的地價(jià)低,其入市能有效提高長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率、縮短回報(bào)周期,在資產(chǎn)形成穩(wěn)定的租金流后,運(yùn)營(yíng)者可通過(guò)ABS、REITs等資產(chǎn)證券化方式收回成本。
目前,全國(guó)多個(gè)地市已推出租賃住房用地。今年2月,深圳四宗居住用地出讓?zhuān)渲腥跒樽赓U住房用地,扣除配建的人才住房面積后,地價(jià)最低的一宗僅為0.495萬(wàn)元/平方米。
不止一線城市,2月,南京也完成首次出讓純租賃住房用地工作;武漢市2018年住房保障和房屋管理工作會(huì)提出,今年將進(jìn)一步推動(dòng)租賃住房項(xiàng)目落地,推動(dòng)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
新派公寓擬通過(guò)并購(gòu)基金收購(gòu)資產(chǎn),正是基于這一邏輯。王戈宏接受采訪時(shí)表示,“看好中國(guó)公募REITs的未來(lái),但資產(chǎn)證券化需要有規(guī)?;馁Y產(chǎn)包,資產(chǎn)包的前期收購(gòu)需要成本低的大規(guī)模資金支持。”
不止新派公寓,萬(wàn)科、龍湖、世聯(lián)行等房企正在加速擴(kuò)張。日前,萬(wàn)科在2018年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上宣布,規(guī)模已突破10萬(wàn)間,成為行業(yè)第一。
長(zhǎng)租公寓行業(yè)資深觀察人士郁珽告訴第一財(cái)經(jīng),“2018下半年,行業(yè)大時(shí)代將從’春秋’轉(zhuǎn)為’戰(zhàn)國(guó)’,競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸固化,最終占據(jù)上風(fēng)的,會(huì)是大資本、大玩家和大格局?!倍⌒瓦\(yùn)營(yíng)商有望借金融機(jī)構(gòu)之力,在市場(chǎng)上爭(zhēng)一席位。
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