去年以來，住房租賃市場“短板”加速補齊。專家表示，各地在租賃住房試點實施方案指導下，城市租賃市場的發(fā)展或進入新階段，長租公寓市場有望快速崛起。未來可在財稅政策方面給予稅收優(yōu)惠，一方面可扶植長租公寓企業(yè)，另一方面可為REITs發(fā)展鋪平道路。

國土部、住建部近日原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門等11個城市利用集體建設用地開展租賃住房試點實施方案，鼓勵金融機構參與試點建設，依法依規(guī)提供金融產品服務。

中國指數(shù)研究院報告指出，繼北京、上海先期試點后，此次批復標志著第一批13個試點城市全部進入實施階段。各地在租賃住房試點實施方案指導下，將加速集體建設用地的推出，與之相對應的配套政策也將繼續(xù)完善，城市租賃市場的發(fā)展將進入一個新階段。

當前國企和民企紛紛進入住房租賃市場。興業(yè)研究分析師臧運慧表示，目前已有萬科、龍湖、碧桂園等多家民營房企進入住房租賃市場，保利地產、上海地產集團也推出了首批國企住房租賃品牌。隨著進入住房租賃市場的企業(yè)不斷增多，住房租賃市場將從零散的轉租模式逐漸向規(guī)范化、規(guī)模化的購置經營模式演進。

“傳統(tǒng)租房方式存在許多問題，無法保障租戶和業(yè)主雙方的權益。”東北證券分析師陳殷表示，租房人口年輕化使得租房人群對租房體驗的個性化要求更高。當前，存量物業(yè)的盤活和利用率的提高使得租賃市場具備了良好的供給基礎，在人口凈流入而房價持續(xù)高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。

“目前，無論是創(chuàng)業(yè)型、房地產中介型，還是房地產開發(fā)商，一般都停留在輕資產運營模式上?！标愐笳J為，未來我國長租公寓市場將呈現(xiàn)集中自持、分散自持和托管三種模式并存的狀態(tài)，專業(yè)公寓運營商將與房企協(xié)同發(fā)展，從而促進新房項目的銷售去化，盤活二手房源提升利用效率，完善社區(qū)增值服務。

值得注意的是，長租公寓最大的痛點就是資金投入大、盈利難。從資金端來講，諸多銀行開始進入長租公寓市場。易居研究院研究員賴勤表示：“銀行進入長租公寓市場，一方面，因為布局未來，該市場會給銀行帶來很多商機，對銀行業(yè)務有很大的想象力；另一方面，為租賃市場提供金融支持。金融支持可以幫助供需兩端，包括為供應端機構提供資金，用以開拓市場、緩解自持物業(yè)所帶來的資金壓力；也為租房者提供資金支持，從而更好地滿足他們的租賃需求?！?

從長租公寓的盈利來看，賴勤認為，若實現(xiàn)盈利，先要進行差異化競爭，在中高端產品上發(fā)力，從而能有較高的利潤率。財稅政策需改變，應提供稅收優(yōu)惠，一方面可以扶植長租公寓企業(yè)，另一方面可以為REITs發(fā)展鋪平道路。并且金融政策也需跟進，給機構提供融資方面的幫助。

在REITs方面，華泰證券分析師陳莉敏表示，近年來REITs產品規(guī)模加速增長。尤其是2017年，僅前10個月成功發(fā)行的商業(yè)房地產資產證券化產品數(shù)量及規(guī)模已超過前3年總和，良好的政策環(huán)境和市場需求正在推動REITs加速發(fā)展，一方面，有利于緩解未來幾年房企融資問題；另一方面，專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展有利于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。