“當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的主要矛盾，一是不平衡，主要指住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)關(guān)系不合理；二是不充分，主要是房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量不高。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會劉志峰會長在近期出席的一次業(yè)內(nèi)論壇上如是表示。

加快發(fā)展住房租賃已成共識

那么，如何解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)關(guān)系不合理，高質(zhì)量地發(fā)展房地產(chǎn)市場？事實上，高層在此前多個重大會議中已經(jīng)給出了明確的答案。

黨的十九大報告明確提出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。最近一次的中央經(jīng)濟工作會議，也將推動住房租賃改革列入2018年經(jīng)濟工作的重點。

中房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在一月底前結(jié)束的地方“兩會”上，全國多個省份的政府工作報告均明確提出發(fā)展住房租賃市場。央行也在最近兩天召開的工作會議上指出，要支持培育和發(fā)展住房租賃市場。同時將“建立健全住房租賃金融支持體系”列為央行2018年工作的主要任務(wù)之一。此外，自去年以來多家企業(yè)也通過不同的方式和手段，加緊布局住房租賃市場。

由此可見，加快發(fā)展住房租賃這項工作已經(jīng)在政策、金融、企業(yè)等領(lǐng)域達(dá)成了共識。加快發(fā)展住房租賃，也被視為解決住房發(fā)展不平衡不充分矛盾的主要手段，也是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。

權(quán)威人士針對住房租賃都說了啥？

2月6日，在一場由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司共同舉辦的"住房租賃新時代"研討會上，劉志峰、秦虹、潘利群、柴強、劉洪玉等行業(yè)資深專家學(xué)者，針對住房租賃這一領(lǐng)域中的熱點話題帶來精彩解讀。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 劉志峰

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰針對“住房租賃總量不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、制度不完善，尤其是租金收入低、租金回報率低、租賃關(guān)系不穩(wěn)定”等問題提出以下五點意見：

一、抓住政策機遇，加快項目落地。房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機構(gòu)要抓住地方“兩會”具體細(xì)則和配套措施出臺的機遇，抓緊土地、金融、房源方面的對接，重點探索有效的盈利模式，并且解決專業(yè)人才短缺、運營經(jīng)驗較少、行業(yè)集中度低等問題。

二、推動制度建設(shè)，加強行業(yè)引導(dǎo)。積極推動《住房租賃管理條例》盡快出臺，為住房租賃市場的發(fā)展?fàn)I造良好的制度環(huán)境。要強化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在住房租賃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品分類、技術(shù)手段、運營管理、后期服務(wù)等方面填補產(chǎn)業(yè)政策的空白，建立各種資本的進(jìn)入和退出機制。

三、促進(jìn)金融創(chuàng)新，拓展融資渠道。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產(chǎn)，開展住房租賃業(yè)務(wù)；要充分利用資本市場，加快金融創(chuàng)新和合作。

四、實施分類指導(dǎo)，實現(xiàn)職住平衡。要結(jié)合城市規(guī)劃，由政府牽頭，房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機構(gòu)參與。要優(yōu)先選擇軌道交通沿線和新市民集中的開發(fā)區(qū)布點，與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才安居相結(jié)合，促進(jìn)長期住房租賃可持續(xù)發(fā)展。

五、培育租賃品牌，提升配套服務(wù)。要盡快培育租賃品牌；要為租賃住房提供適用的配套設(shè)施，為城市留住人才特別是向青年人才提供長期和穩(wěn)定的房源。

北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司黨委書記、董事長 潘利群

北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司黨委書記、董事長潘利群談對住房租賃諸多問題中兩個疑惑：

一、超大城市住房租賃的發(fā)展是以二手房為主，還是要存量與增量并舉？

潘利群認(rèn)為，單純依靠存量未免理想化，畢竟業(yè)主與租客間的利益格局固化，現(xiàn)有市場已發(fā)揮的功能既定，面向住房租賃戰(zhàn)略定位與長遠(yuǎn)發(fā)展的作用有限，增量更具創(chuàng)造性、建設(shè)性和目的性，更能契合新時代的發(fā)展要求。基于上述判斷，推進(jìn)國有租賃企業(yè)建設(shè)，充分發(fā)揮對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用賦予了房企新的使命。

二、依靠以購為主的制度土壤，住房租賃能否茁壯成長？

潘利群表示，當(dāng)年終結(jié)福利分房，建立住宅市場，經(jīng)濟適用房、預(yù)售、公積金和土地招拍掛等四大制度起到了架梁立柱的作用。每當(dāng)看到長效機制和住房制度時，都在想如果沒有這四項制度，購房時代的大繁榮、大發(fā)展無法想象。而租房時代的到來，必經(jīng)再次房改才會大有作為，期待新的長效機制。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長 柴強

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強談國內(nèi)外住房租賃的比較與借鑒

租住率

市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家的正常租住率是35%-50%。有兩個特例，這兩個特例都被認(rèn)為是住房問題解決比較好的國家，一個是德國（56%），租住率偏高；一個是新加坡（9.2%），租住率極低。

租住率變化規(guī)律

城市越大租住率越高、家庭規(guī)模越小租住率越高、離婚率高租住率也高、年紀(jì)越輕租住率越高、收入越低租住率越高。

租賃住房類型

租賃住房的類型多種多樣，但總體以市場為主，政府為輔；以租金補貼為主，提供低租金住房為輔；居民出租為主，機構(gòu)出租為輔。

租金管制

早期多有租金管制。德國目前在逐步放寬；新加坡、香港歷史上都實行過租金管制，后來都廢止了?？傮w來看，對租金實行直接管制的國家不多。

住房租賃立法

一般有專門的住房租賃立法，但新加坡沒有。例如：德國有《住房租賃法》、《住房補貼法》、《租房法》；美國有《統(tǒng)一住宅業(yè)主與租戶法》；英國有《業(yè)主與租戶法》；香港有《業(yè)主與租客（綜合）條例》。

租金收入比

即房租支出占家庭可支配收入的比重，合理的租金收入比不超過25%-30%。德國為25%，美國30%。對超過的家庭，政府應(yīng)給予租金補貼。

租金回報率

一般為4%-6%，我國目前僅為1.5%左右。例如，德國租金回報率長期穩(wěn)定在4-5%之間，其金融市場的長期國債收益率為2-3%。

啟示與建議

（一）都有住房租賃市場，但租住率是否高、租賃市場是否發(fā)達(dá)，與居住問題解決得好壞并無必然聯(lián)系。

（二）政府對住房租賃市場都有支持，總體上除香港外，政府直接投資建設(shè)低租金租賃住房的情況越來越少，改為以發(fā)放租金補貼為主，盡量發(fā)揮市場作用。

（三）沒有“租購?fù)瑱?quán)”的說法，享受教育等公共服務(wù)不應(yīng)與住房問題掛鉤。

（四）我國住房租賃市場發(fā)展空間很大，但不等于機構(gòu)化住房租賃的市場空間。

（五）要重點扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場。

（六）要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀(jì)行為。

（七）加強對分散式轉(zhuǎn)租型住房租賃模式的跟蹤研究。

（八）既要提高租住意愿，又要提高出租意愿。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任 秦虹

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹談租購并舉住房制度的發(fā)展方向：

租賃占比高是大城市住房市場的典型特征

租賃市場是大城市的永恒主題，大城市永遠(yuǎn)存在租賃需求?，F(xiàn)在我們面臨著大力發(fā)展租賃市場，中國的租賃市場在大城市依然非常龐大。根據(jù)六普數(shù)據(jù)可以看到租賃市場家庭戶占到城市家庭戶的比例，全國兩省（廣東、浙江）兩市（北京、上海）租賃市場規(guī)模已經(jīng)非常接近發(fā)達(dá)國家水平。廣東省和浙江省的城鎮(zhèn)家庭里分別有47%和41%租房，北京和上海分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求。而接近40%的比例已經(jīng)是發(fā)達(dá)國家租賃市場規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國25.8%的租賃住房水平。

租賃市場主要存在以下四方面問題需要解決：

（一）租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，影響大城市很多人的租賃意愿，不得不去買房子。

（二）中介服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致交易成本高，風(fēng)險大。

（三）市場發(fā)展不成熟，機構(gòu)租賃尚處于起步階段。

（四）政府支持服務(wù)欠缺，監(jiān)督管理不到位。

發(fā)展規(guī)范化的租賃市場有以下六方面意義：

1、降低城鎮(zhèn)化門檻。

2、發(fā)展規(guī)范化的租賃市場確實有利于實現(xiàn)住有所居。

3、助推社會穩(wěn)定。

4、有利于維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

5、有利于企業(yè)特別是用工量大的企業(yè)吸引人力資源和降低成本。

6、規(guī)范化的租賃市場發(fā)展有利于促進(jìn)勞動力的流動。

已經(jīng)出臺的和即將出臺的支持政策：

一是，稅收的減免。

二是，金融的創(chuàng)新。

三是，充分調(diào)動存量房源提供租賃市場的政策。

四是，新增土地

完善各項服務(wù)體系建設(shè)，包括以下幾方面：

一是，要通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。

二是，要建立住房租賃信息服務(wù)平臺。

三是，要明確住房租賃機構(gòu)的行業(yè)定位。

四是，要落實承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益。

五是，要推動中介服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉談高質(zhì)量發(fā)展住房租賃：

為什么住房租賃也要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？

住房租賃發(fā)展到什么樣的程度就能說它是高質(zhì)量的發(fā)展？從三個維度來看：

一是，從制度建設(shè)的維度：通過租賃市場的發(fā)展補齊住房制度發(fā)展過程中存在的短板。

二是，從市場發(fā)展的角度來看，如果住房租賃通過高質(zhì)量的發(fā)展能夠更好的滿足人們對租賃住房的需求，也應(yīng)該是一個非常重要的標(biāo)志。

三是，從行業(yè)發(fā)展的角度來看，如果通過發(fā)展住房租賃讓市場運行更加穩(wěn)定，行業(yè)在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和其他領(lǐng)域的發(fā)展模式方面能夠促進(jìn)行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

除家庭支付能力和租購成本以外，影響中國城鎮(zhèn)居民購買住房的特殊因素：

一是，文化和傳統(tǒng)的因素。比如說重購輕租、有恒產(chǎn)者有恒心。

二是，制度歧視。一些基本公共服務(wù)方面不能享受同等待遇。

三是，權(quán)益保障。租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租金調(diào)整無約束、租賃糾紛難解決、承租人地位弱勢。

四是，市場環(huán)境。住房價格快速上漲、有房家庭的住房增值收益遠(yuǎn)超勞動收入。

如何促進(jìn)市場、企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

首先，促進(jìn)市場的穩(wěn)定。發(fā)達(dá)的租賃市場可以讓財力不足的家庭租到高質(zhì)量的住房，可延后購房需求，降低住房金融杠桿水平。

二是，促進(jìn)住房投資機構(gòu)化、專業(yè)化發(fā)展，能夠減少住房市場上的個體投資和非理性投資。

三是，引導(dǎo)居民逐步將住房視為消費品。

四是，拓展住房消費可以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。

實現(xiàn)高質(zhì)量住房租賃還有以下問題需要研究：

第一，住房租賃的需求，誰需要租房？

第二，住房的數(shù)量和質(zhì)量，到底是什么樣的空間概念，社區(qū)的環(huán)境，配套服務(wù)需要哪些？

第三，隨著時間發(fā)展變化，住房人支付意愿和支付能力。

第四，對租賃供給方面的研究，多主體的供應(yīng)。

第五，對現(xiàn)有房的利用，城中村棚戶區(qū)改造，新建租賃住房這幾種渠道的相互關(guān)系。

第六，專業(yè)化的管理（企業(yè)資產(chǎn)管理、運營管理、物業(yè)管理）