1月27日，在“新時代新思路”第九屆中國地產(chǎn)領(lǐng)袖年會上，圍繞2018年樓市走向、房地產(chǎn)稅等5個熱點問題，華遠(yuǎn)集團(tuán)前董事長、華本企業(yè)家俱樂部榮譽理事長任志強與北京師范大學(xué)金融研究院中心主任鐘偉進(jìn)行了一次現(xiàn)場PK。

對于房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，兩人表現(xiàn)樂觀。鐘偉判斷樓市調(diào)控在2018年會出現(xiàn)松動，上半年的內(nèi)房股，尤其不是以快速住宅擴(kuò)張為主的內(nèi)房股，在今年上半年在股漲方面還是有非常大的優(yōu)勢。任志強認(rèn)為2018年的樓市走向應(yīng)密切關(guān)注兩會情況，兩人皆認(rèn)為房產(chǎn)稅在2020年前落地可能性不大。

問題一：

當(dāng)下的各種限制政策會放松嗎？如何看2018年樓市形勢？

任志強： 2018年量價的趨勢，量肯定比2017年好。如果不給錢，比如不給老百姓貸款，量就會下降，但價格不一定下降。如果政府說高價不準(zhǔn)賣，那結(jié)果可能就是看得見的都是降價的。

現(xiàn)在的問題不是大家沒有房子住，而是要住好房子、大房子。90平方米以下的房子，尤其在2017年以后，90平方米、70平方米的比例很高。但是去年賣的房子，在這么多年里比例最低，現(xiàn)在大家都在做大房子了。

鐘偉：去年年底的經(jīng)濟(jì)會議貨幣是緊的，財政也是緊的，跟2016年的經(jīng)濟(jì)工作會議的措施是完全不一樣的。土地和房地產(chǎn)調(diào)控這塊還是老套路，多渠道供給，滿足多層次的需求，最后還有一個就是分清中央政府跟地方政府的事權(quán)，實現(xiàn)差別化調(diào)控。

為什么要留下房地產(chǎn)調(diào)控的余地呢？市場在緊繃，看開發(fā)商和地方政府的資金鏈哪個更緊。地方政府在過去2010年到2017年土地財政收入大約是27萬億元，地方政府左手靠土地，右手靠舉債。現(xiàn)在舉債不行了，如果限價的措施過于嚴(yán)厲的話，在一線城市大量的商品房不能獲得預(yù)售，地方政府就沒有辦法希望開發(fā)商賣掉存貨，看誰的資金鏈更緊。

第三個價格的趨勢，2018年的價格走勢還是很明朗的。明朗化的原因在哪里呢？新房有一個指標(biāo)，2017年商品房一共銷售了大概16億多平方米，竣工大概9億多平方米，消費比接近2，這個數(shù)據(jù)跟2010年的三季度、四季度接近，2010年三四季度的時候開發(fā)商做的主要工作就是組織客戶排隊，任意漲價。其實現(xiàn)在也處于這個狀態(tài)，就是如果政府不調(diào)控、不限價新房的話，新房可能有巨大的漲幅。二手房情況同樣，看鏈家的委托比，就是一套房掛出來有幾個買家想看，正常是4，目前接近5了，也就意味著兩三個月之后，像一線城市的二手房的價格也可能會漲。所以總體上新房價格今年有巨大的上漲壓力，但是地方政府面臨的調(diào)控壓力不會讓市場漲那么高，二手房的市場在五六月份會上漲比較明顯。

問題二：  

談?wù)劦禺a(chǎn)股，2018年上市公司房企應(yīng)該怎么安排資金計劃？

鐘偉：第一，看股市首先得看一下世界經(jīng)濟(jì)處于怎樣的階段，主席在APEC會上講世界經(jīng)濟(jì)處于上升期，所以其實經(jīng)濟(jì)是上升期。上升期的時候資產(chǎn)價格，尤其是權(quán)益類肯定是最好的。所以總體上來講今年的股票市場是溫和的牛市，如果說規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)盈利增長今年假定是5%到15%，股票市場應(yīng)該也能漲這么多。

第二，股票市場今年上半年的運行特點，海外市場要好一些，境內(nèi)是大票要比小票好一些。就房地產(chǎn)的情況來講，價格是升的，銷量不一定能上去。地產(chǎn)股來講，我個人更看好就是模式的變化。恒大、碧桂園、融創(chuàng)，去年都做得不錯。但是房地產(chǎn)行業(yè)可能要反思一下，高速擴(kuò)張的方式、在三四線城市廣泛布局的方式，高流轉(zhuǎn)、高銷售的方式，是不是還能持續(xù)？也許過去是輕資產(chǎn)，未來你要考慮留一些優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)。也許過去是以銷售為主，而現(xiàn)在可能要通過復(fù)雜的資管計劃，換取非銷售的現(xiàn)金流。過去特別強調(diào)行業(yè)排名，強調(diào)快投，未來可能是快投也要、利潤也要，模式是在變的。根據(jù)這樣的思路，我個人認(rèn)為今年從房地產(chǎn)股的表現(xiàn)來看，可能在一季度表現(xiàn)會比較好。我現(xiàn)在更看好內(nèi)房白馬股，白馬股不是排名前10，是排第11到第50名，有一定規(guī)模，而且市場份額在擴(kuò)張的，同時這些企業(yè)并不僅僅以快消式的主張為主，是有運營能力的，估值更有余地，擴(kuò)張業(yè)績彈性更有余地，市場的認(rèn)可度也更高。所以我個人覺得這些企業(yè)更受歡迎一些。它們當(dāng)下還需要做幾件事情，第一，人民幣在升，因此現(xiàn)在的這個時間，如果在元旦前已經(jīng)到海外借了美元債了，這很好；如果現(xiàn)在正準(zhǔn)備債美元債，還不錯，如果還不動手，下半年可能外管局和人民銀行不一定鼓勵到海外去發(fā)美元債，所以現(xiàn)在是個好機(jī)會。

另外，現(xiàn)在大體量當(dāng)中，既然要做非銷售式，肯定是政府這一塊的資金要做，比如說開行的PSL，這幾年已經(jīng)投了3萬多股了。所以未來中國的房地產(chǎn)一定會成為雙軌制。以前是走市場的，未來有一部分是非市場的。肯定要考慮非勢場怎么做，比如說政府，跟政策性金融機(jī)構(gòu)合作，開辟一個新的天地。

所以總體來講，我個人覺得上半年的內(nèi)房股，尤其不是以快速住宅擴(kuò)張為主的內(nèi)房股，在今年上半年在股漲方面還是有非常大的優(yōu)勢。

任志強：鐘教授說境外的上市公司股票漲得快，應(yīng)該快，因為從1月份看境外市公司，境外融資的成本都比在境內(nèi)的融資成本低。而且，境外融資沒有受到境內(nèi)一大堆條件的約束。所以境外上市公司境外融資的能力擴(kuò)張不止一倍。比如潘石屹從境外借一大堆美元，后來我看他的利息支出是零，因為人民幣漲了，所以就少花錢了，把利息消滅掉了。因此境外上市公司情況會比境內(nèi)上市公司情況好。

問題三：  

房產(chǎn)稅跟房價有什么關(guān)系？如果要落地大概何時落地？怎么落法？具體會怎樣收？

鐘偉：今年房地產(chǎn)稅落地是絕對不可能的。

關(guān)于房產(chǎn)稅可能是這樣的，它需要通過一系列的環(huán)節(jié)，第一個環(huán)節(jié)人大要立法，立法之后列入2018年的重要工作，然后開始做草案，然后征求意見形成文本，這個過程不快。立法完了以后得找國家主席簽字形成一個法案。但是國家主席簽字后還不能立即實施，地方政府要出臺細(xì)則，因為房地產(chǎn)稅被規(guī)定為地方稅，中央只管立法，地方要落地細(xì)則。地方政府還要對比一下，所以從立法到頒布，到細(xì)則可能要一段時間。

第二，主席講了2020年之前決勝全面小康，要讓廣大人民有幸福感和獲得感，你在此之前收稅就讓廣大人民有痛苦感了。所以房產(chǎn)稅在2020年落地可能性不大。

接下來說房產(chǎn)稅就能是調(diào)控房價的長效機(jī)制，這是也不對。房產(chǎn)稅跟房價不是翹翹板，它們是親兄弟。高房價的地方房產(chǎn)稅也高，比如說美國紐約，2%以上的房產(chǎn)稅。有的美國中西部的州不太好，房產(chǎn)稅就是零點幾。所以高房價的地方房產(chǎn)稅也高，低房價的地方房產(chǎn)稅也低。如果要把房產(chǎn)稅看成是打擊高房價的靈丹妙藥，這不符合國際上已經(jīng)出臺的房產(chǎn)稅的各個國家的實施原則。在中國要怎么收房產(chǎn)稅呢？我也猜不出來，我覺得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免稅，從第二套開始收。第一套自用的普通住宅按面積，比如140平方米以下，按價格的中位數(shù)以下。但總體上來講是不能把調(diào)控一個國家的。

任志強：你們以為你們現(xiàn)在沒交房產(chǎn)稅呢？都交著房產(chǎn)稅！中國的房產(chǎn)稅是1951年，1951年出臺的房產(chǎn)稅，而且是把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅兩個稅合一變成了房產(chǎn)稅。不是沒交房產(chǎn)稅，1956年公私合營以后這個房子都變成公家了，公家不能交稅，就改成工商稅，工商稅從房產(chǎn)稅剝離出來了。而后又加了一些稅，土地使用稅、城市維護(hù)稅、交易附加，都是從房產(chǎn)稅里剝離出來的。你們以為你們沒交，其實一直在交著。樓繼偉提出過物業(yè)稅，當(dāng)時后面有一句話，告訴你要減免相應(yīng)的稅費，得把那些剝離出來的稅費先砍掉。1986年有個人所得稅的問題，要買房子交稅，個人住房不能交稅，國際上任何一個收房產(chǎn)稅的國家，從個人的購房都得減稅。我為什么較附加稅和城市維護(hù)稅都從房產(chǎn)稅分離，因為房產(chǎn)稅的目標(biāo)就是要解決城市的問題和交易問題。各個國家的房產(chǎn)稅都是這樣，別以為沒交。

現(xiàn)在新提出來這個概念，把房產(chǎn)稅變成房地產(chǎn)稅，把“地”加進(jìn)去了，地原來就收著稅的，使用、占用、出讓金，都是土地稅，我不認(rèn)為我們沒有交房地產(chǎn)稅，不管是房子還是地都交稅了。我個人覺得得把現(xiàn)在交的房地產(chǎn)稅該減的先減了才能收。

再說房地產(chǎn)稅和房價有沒有關(guān)系。美國在設(shè)立房地產(chǎn)稅的時候定和指數(shù)叫100，現(xiàn)在是299，接近于300。從100到300，收了房地產(chǎn)稅房價就漲？以為房地產(chǎn)稅和房價不漲嗎？兩回事，因為減了其它的稅，所以大家愿意交房產(chǎn)稅。美國有個評比，哪個地區(qū)的個人所得稅交的最多，最富的地區(qū)都是最好的，而那個地區(qū)的房價也最貴，因為那個地區(qū)的治安最好、教育最好、自然環(huán)境最好，因為錢就做這個用了。所以從哪兒收的地方稅，用在哪兒以后，那個地方就好起來。國際上有個破窗理論，越好的地方越好。這和房產(chǎn)稅的道理一樣的。也不要怕收房地產(chǎn)稅，如果收了變成地方的稅，像在美國很小的一個政府，他們的小政府決定了當(dāng)?shù)氐亩?。所以你交的房產(chǎn)稅一定是你生活條件更好的時候，但中國現(xiàn)在還不行。

問題四 ：

存量地產(chǎn)，地產(chǎn)銷售和非銷售并舉的情況下，地產(chǎn)企業(yè)怎么能在不銷售的情況，通過不動產(chǎn)的資管實現(xiàn)資金的回流？

任志強：中國還沒進(jìn)入存量地產(chǎn)的時候，完全進(jìn)入存量地產(chǎn)就是美國那樣的。美國每年的新房建設(shè)現(xiàn)在大概是100萬套，但是他的銷售800萬套，1：7的概率，最高峰都是維持1：7，新增是1，存量是7。中國的增量的過程還早呢，我們總存量住宅200多億平方米出頭。大概要75%的城鎮(zhèn)化需要400多億平方米，還要多一倍。我覺得還早。衡量的標(biāo)準(zhǔn)就是一手房和二手房的銷售對比，今年的情況將近17億平方米銷售面積，有3億多是現(xiàn)房，剩下都是期房，還的很遠(yuǎn)。存量還沒到時候。二手房的銷售總量在北京這樣的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全國平均下來，現(xiàn)在一手房的總量大于二手房，所以還沒有進(jìn)入到存量。

存量是什么？400億平方米的住宅，進(jìn)入存量的概念就是每年有5%的折舊，一年需要20億左右的改造量，比現(xiàn)在的16.9億還多。所以別擔(dān)心要轉(zhuǎn)型，該改行，這個階段還早。      但現(xiàn)在是不是開始有了？我們的棚改實際上就是一個存量的過程，但是現(xiàn)在的棚改是把過去100%拆掉，然后重新建。那以后可能就不是100%拆掉，而是有選擇性的拆掉一些房子。因為我們過去的房子太壞太破，比如說現(xiàn)在有熱水、有洗澡間的房子大概也就15%左右，85%的人都沒有洗澡間，在廁所里加一個熱水器。過去洗臉?biāo)⒀蓝家綇N房里，這種房子占的比例很大。真正有管道熱水能洗澡的不超過15%，所以離我們的存量改造還早得很。未來還有很長很長的路。

至于如何變現(xiàn)金，我覺得不用找答案，李嘉誠就是答案。買一塊地放那存十年，現(xiàn)在一賣就是翻好幾百倍。蓋一個房子過兩天賣了，挺好的，有榜樣在那兒，只是有沒有本事學(xué)。要是沒錢，就是蓋個房子就得賣，賣了房子就要拿錢買地，就是惡性循環(huán)，因為沒錢。所以這個發(fā)展過程以及轉(zhuǎn)化程度是密切相關(guān)的。要想把存量的東西都轉(zhuǎn)入進(jìn)來，發(fā)展速度一定和資金、資本市場相應(yīng)對。

鐘偉：市場還是在分化的，的確存在著存量的問題。分化主要是三類，一類就是在大都市的過億豪宅有一部分中國富人是沒錢消費的，而且中國的確會在未來，會涌現(xiàn)出一批世界級的城市，這些世界級城市當(dāng)中都會有一些世界級的富豪擁有頂級豪宅。第二塊，城市的更新當(dāng)中，未來十年大概城市當(dāng)中20%到30%的人居住條件會改善，靠賣房子買新房，但是這些群體必須加杠桿，貸款，總的套現(xiàn)面積不會太大。這些由于城市更新帶來的換新房的人價格的總承受能力并沒有我們想得那么高，但還可以，前提是賣舊房。第三類，1998年到房地產(chǎn)的市場，由于已經(jīng)擁有房的，二次購房、三次購房的更新需求，已經(jīng)差不多了。盡管農(nóng)村還有7億人，這7億人的購房能力是相對薄弱的，這三個群體在未來會分化得越來越厲害。我們提供的產(chǎn)品必須服務(wù)于這三個群體，要理解我未來蓋的房子是賣給誰的。

第二存量資產(chǎn)的分化也的確是存在的，萬科的那種高增長模式有可能在未來不一定適用了。因為中國盡管會涌現(xiàn)一批世界級的城市，但畢竟這些世界級城市你是看到的，就是北上廣深，少部分的城市，房價的本質(zhì)是什么？我覺得房價的本質(zhì)甚至不是居住的功能，房子不一定用來住，可不可以這么想？比如說在被上廣深賣零平方米的房子，居住功能消失了，請問這套房子值多少錢？如果能上戶口，能有學(xué)區(qū)，可以有私人相關(guān)的服務(wù)，這零平方米的房子就可以賣幾百萬。因此未來在中國，盡管我們的增量市場還有，因為還有城鎮(zhèn)化率的一大段路。聰明的人一定會在一線城市及準(zhǔn)一線城市考慮自己長遠(yuǎn)的配置，住宅的回報是2%，為什么要拿？住宅是6%，所以存量的第二個概念，必須看中國的哪些城市是未來優(yōu)質(zhì)的世界級城市，在這些城市中你要定義部分的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以后不可得，必須要拿住。銷售類的住宅，只是為了維持現(xiàn)金流的平衡，不可能現(xiàn)在拿住宅把商業(yè)寫字樓賣了。第三個，各項政策都是緊的，按揭貸款緊，開發(fā)貸緊，土地收儲貸緊。之前有專家在聊房地產(chǎn)的融資渠道，可以看到各種渠道都在收緊，在收緊的情況下還能有多么快速的擴(kuò)張？因此這種背景下，你也會說如果我未來做的是商業(yè)或者寫字樓，當(dāng)然要有一定的資產(chǎn)的持有能力，所以在中國地產(chǎn)行業(yè)的三端特別清楚，開發(fā)端、資產(chǎn)端，運營端，吃哪一端還是都吃，這個在存量格局下你要有自己的定位。

所以現(xiàn)在要拿住存量市場當(dāng)中最好的資產(chǎn)，要考慮對你的現(xiàn)金中長期平衡不發(fā)生挑戰(zhàn)。只有這樣的話，未來30年如果還有房產(chǎn)的話你就贏了。

任志強：我糾正鐘偉幾個錯誤。第一個錯誤是賣房子最多的企業(yè)基本上都是蓋的爛房子，比如萬科、恒大、碧桂園，我說的爛就是平均房價比較低的，高周轉(zhuǎn)的過程中都是靠一般的老百姓買房子。最優(yōu)秀的房子，你看銷售單價高的公司，銷售額沒這么大，因為典型的富人還沒有完全集中。所以他要蓋好房子的人做不到這么大的規(guī)模，因為沒有那么多的有錢人。所以增量和存量之間的關(guān)系不是在這里。

第二，他說賣舊房買新房，但是賣舊房的人很多是窮人，我們從鏈家和我愛我家的調(diào)查材料中看出來，二手房交易最大量的是300萬以下的，而1000萬、500萬以上的房子交易量很小。說明這只是適當(dāng)改善居住條件的人，在二手房里面最集中。你們可以同時去查查資料。那么這些人買房靠什么呢？70%的付款占大頭，就是因為他把破舊的房子賣了，破房子破到什么程度呢？北京有舊城改造區(qū)不能改造，都是平房，老百姓覺得不好，房價漲了，本來值500塊錢的，新蓋也就100塊錢，現(xiàn)在賣了15萬，因為所有的破房子都是好學(xué)區(qū)房，所有的破房子都在城里最發(fā)達(dá)的地區(qū)。因此他的破房子是最值錢的房子，就是鐘偉說的零平方米也賣了好幾百萬。因此這輪的房價讓所有的低收入家庭賺了大筆，而并不是很多人想象的那樣讓貧富差距拉大了，其實是縮小了。因為舊城區(qū)的窮人都是有房子的人，因為原來是分配房子的，或者是房改房，這個比例占到60%，商品房占的比例很小，在北京30%多一點。

所以增量和存量兩個是并行的，重大城市里面可能有存量，大部分城市還是增量。

問題五：  

如果政府真的不壟斷住房土地供給了，房價會降嗎？現(xiàn)在農(nóng)村集體用地可以租賃。

任志強：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家沒有一個國家是政府壟斷土地的。這些國家的房子價格比我們便宜嗎？我沒覺得。我倒覺得國家壟斷土地，比如香港那里的房子很貴，100萬港幣1平方米，內(nèi)地找不到那么貴的房子。但是美國在第五大道周圍的房子大部分都是10萬美金以上的1平方米，中國沒有這么貴的房子，人家的土地沒壟斷，舊金山也有很貴的房子，洛杉磯也有很貴的房子，還有西雅圖都有貴房子。不要以為壟斷不壟斷起決定性作用，其實沒關(guān)系。完全市場化就是市場決定的，我們現(xiàn)在的差別是什么？土地的價格很高，然后告訴你不準(zhǔn)漲房價。從全國的情況來看，1998年2000元/平方米的房子，大概用七到八年的時間突破了3000塊錢，然后用五年到六年的時間突破了4000塊錢。但是從6000塊錢到突破7000塊錢一年的時間，就是因為大量的房價漲價是在2004年“8·31”之后，土地被政府壟斷，而土地的價格飛漲。去年我們土地出讓的收入已經(jīng)超過了5萬億，這是從來沒有過的，過去都是3萬億、4萬億徘徊，去年超過了5萬多億。土地價格高，房價要低，這是個兩難的事。

鐘偉：政府的土地壟斷的確跟房價是有關(guān)系的，比如說2005年的25號文如果不搞土地招拍掛的話，房價不會漲那么快。1998年到2005年的房價，包括北京也非常平穩(wěn)。政府壟斷土地供應(yīng)的確會導(dǎo)致房價快速的上漲。第二，政府對土地供應(yīng)的壟斷會不會放松？我也不理解任教授的邏輯，他剛才講限購有可能土地會部分的私有化，我不作這樣天真的設(shè)想。但的確未來一段時間，政府壟斷土地的格局會有微妙的變化。比如說出讓主體以前是縣級以下，現(xiàn)在進(jìn)一步下沉了。比如說土地出讓的用途，也可能會復(fù)雜化，以前無非就是產(chǎn)業(yè)的、工業(yè)的、住宅的，綜合的等等這么幾類。未來土地的用途會變更。第三個要素就是土地出讓的年限，以前是50年、70年，未來也會壟斷。所以我覺得政府壟斷土地的基本格局不變，但是將來土地出讓的主體格局會多元化，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地區(qū)政府，包括國有企業(yè)，也可能是成為土地出讓的主體。那么出讓的方式和土地的用途會模糊，出讓的年限也會模糊，這會在一定程度上將來將來一段時間的土地市場混亂。如果政府適當(dāng)?shù)姆艑捦恋爻鲎尩膲艛嘈?，那么在座的從中挑選的一些低有可能是最有價值，值得拿的，而不是公開市場上招拍掛的，也不是搞特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目的，其中有一塊地面積比較大，就是一線城市和準(zhǔn)一線城市，目前企業(yè)拿在手里的工業(yè)用地，未來有可能改變土地的性質(zhì)非常大。以至于已經(jīng)出讓掉的，如果在場外轉(zhuǎn)讓的一線城市和準(zhǔn)一線城市的工業(yè)用地的價值，會存在改變用途的可能性。

任志強：他沒干過房地產(chǎn)，你們聽他的算糟了。工業(yè)用地改是很難的，選倉庫用地，倉庫用地即使你把樓都蓋成倉庫了，但是裝的是人。沒有土地的毛病。但是要工業(yè)用地都裝人就有毛病了。但可惜的是倉庫用地在過去比較少，個人肯定沒土地給你，國有企業(yè)過去大量的占有了國有土地，沒有進(jìn)行出讓。要把政府的地錢轉(zhuǎn)讓到國有企業(yè)，國有企業(yè)就活了。前段時間開了一次會，央企的土地怎么進(jìn)入市場。國土資源部來了一個很多的供應(yīng)主體，政府主體有兩個，千萬別聽鐘教授說的拿的集體土地，那集體土地最后變成小產(chǎn)權(quán)房，最后出了矛盾，征收集體土地的房子，沒法弄。那么是不是集體土地最后要年年交土地使用稅，土地整地占用稅，搞不清楚。2017年的法律互相之間都是交叉的，而交叉里面不知道政府要干哪個，不干哪個，因為今天這樣，明天就變了，最后別碰紅線，碰了紅線的根本上就很倒霉。