進入2018年，各地政府針對房地產(chǎn)調(diào)控的思路漸次清晰。

1月23日，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開展了專項執(zhí)法，對多個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行檢查，嚴(yán)查變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。兩部門同時強調(diào)，今年北京市將堅決貫徹落實黨的十九大關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅定調(diào)控決心不變、力度不減，繼續(xù)強化各項調(diào)控政策措施和保持房價穩(wěn)定。

此前，安徽、甘肅、四川、內(nèi)蒙古、海南、上海、廣州、南京等省市的政府部門，紛紛在公開場合做出“房住不炒”、“堅持調(diào)控”等表態(tài)，長春、深圳發(fā)文加碼調(diào)控。

與此同時，從安徽、海南、南京等省市“兩會”上傳出的消息看，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將是各地2018年建立房地產(chǎn)市場長效機制的工作重點。其中，加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，則將成為“重中之重”。

分析人士指出，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度改革方向確立，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將在2018年明顯加速，反映在土地市場，就是各地政府的土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，都將迎來明顯的變化。

而這些，構(gòu)成了2018年各地房地產(chǎn)政策的“主旋律”。

多地定調(diào)“房住不炒”

“成交量過大、價格上漲過快的市縣，要適時出臺更加嚴(yán)格的調(diào)控措施；堅決遏制各類投機投資炒作行為，穩(wěn)定市場預(yù)期，防止大起大落?！贬槍Ｄ蠘鞘薪诘纳郎孛珙^，海南省住建廳廳長霍巨燃做出如上表態(tài)。

按照霍巨燃的表態(tài)，海南將“嚴(yán)格執(zhí)行商品住宅價格備案管理，加快推進二手房交易、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。繼續(xù)開展專項整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)各類違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁限制阻撓或變相拒絕繳存職工使用公積金貸款購房?！?

此外，安徽省住建廳廳長張?zhí)炫嘣谠撌∽》砍青l(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，壓實市縣政府調(diào)控主體責(zé)任，堅持分類調(diào)控、一城一策，并多方式推進非住宅商品房去庫存。

江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳1月9日在官網(wǎng)發(fā)布“全省住建工作會議確定今年住建十項重點工作”。對江西各設(shè)區(qū)市實行穩(wěn)控目標(biāo)管理，特別是對進入70個大中城市的南昌市、贛州市、九江市三市嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策。房價上漲壓力過大的市縣，要盡快出臺相應(yīng)的限購限貸政策。

福建省住建廳廳長林瑞良也在本月中旬表示，2018年福建省將穩(wěn)控福州、廈門商品房房價，保持福州周邊的長樂、閩侯和廈門周邊的泉州、漳州房價環(huán)比不上漲。

上海市市長應(yīng)勇在上海市兩會期間表示：“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖、不放松”。廣州副市長馬文田也在近期強調(diào)，“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位……保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

此外，甘肅、四川、內(nèi)蒙古等省份、自治區(qū)也在近期針對房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)聲，“房住不炒”、“分類調(diào)控”、“不動搖”等成為頻率最高的關(guān)鍵詞。

幾乎在同一時間，相關(guān)部委也對樓市調(diào)控進行表態(tài)。從1月13日至1月22日，銀監(jiān)會、住建部、國土部、發(fā)改委先后以發(fā)文或回應(yīng)的方式，提及房地產(chǎn)市場，并在融資管理、政策解讀、土地供應(yīng)、制度建設(shè)等方面分別發(fā)聲。

這些發(fā)聲某種程度上回應(yīng)了年初部分城市放松樓市調(diào)控而引發(fā)的“松綁論”。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，蘭州市“松綁”住房限購措施，合肥市取消住房限價措施，成都等地借人才落戶政策“放松”調(diào)控等報道屬誤讀，中國堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)毫不動搖。

南京則另行出臺了糾偏性政策。該市在1月16日發(fā)文，對此前出臺的高層次人才購房政策進行細(xì)化，規(guī)定高層次人才購買商品住房須本人購買，且僅限購買一套，所購房源5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

分析人士指出，“房住不炒”仍將是未來數(shù)年的主要政策思路。雖然部分城市仍有進一步微調(diào)和細(xì)化的可能，但抑制投機的“紅線”難以突破。這不僅是維持樓市調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基本要求，同時也在為長效機制的出臺創(chuàng)造穩(wěn)定的市場環(huán)境。

土地供應(yīng)向租賃傾斜

不僅僅在住房市場上，在土地供應(yīng)上，各地也在政策上“嚴(yán)把關(guān)”，從多方面建立房地產(chǎn)市場長效機制。

其中，被視作樓市政策風(fēng)向標(biāo)的北京，相關(guān)表述尤其值得關(guān)注。

1月22日，北京市規(guī)劃國土委主任張維在接受采訪時表示，北京發(fā)展減量的關(guān)鍵是用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來將減量集約生產(chǎn)空間，適度提高居住和配套用地的比重，大幅提高生態(tài)用地規(guī)模。

張維表示，在各類功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等高密度就業(yè)地區(qū)，未來北京市將適度增加居住和配套服務(wù)設(shè)施用地，規(guī)劃城鄉(xiāng)職住用地比，從現(xiàn)狀1：1.3提高到1：2，“今后產(chǎn)業(yè)用地假設(shè)是1萬平方米，就要有2萬平方米的居住用地，最大限度地實現(xiàn)各個區(qū)域的職住平衡?！?

這被認(rèn)為是北京方面再次強調(diào)其居住建設(shè)用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在去年發(fā)布的北京新版城市總規(guī)中就曾提到，“到2020年城鄉(xiāng)居住用地占城鄉(xiāng)建設(shè)用地比重由現(xiàn)狀36%提高到37%以上，到2035年提高到39%-40%。到2020年全市城鄉(xiāng)職住用地比例由現(xiàn)狀1：1.3調(diào)整為1：1.5以上，到2035年調(diào)整為1：2以上。”

而從實際供地情況來看，據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計，2018年以來，北京成交的土地交易中，居住類用地的土地面積之和達(dá)到68.73萬平方米，占到合計出讓土地面積的70.3%。

張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，不止北京，對于其他“減量”發(fā)展的一線城市而言，在建設(shè)用地總量減少，轉(zhuǎn)入存量開發(fā)為主的同時，結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是居住用地供給比例的提升，將會形成趨勢。

而在居住用地中，租賃土地供應(yīng)將獲得顯著增強。

在2018年1月15日召開的全國國土資源工作會議上，國土部長姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這一表述并未提及商品房用地供應(yīng)，居住用地“打破政府土地壟斷”，將更多限定在租賃領(lǐng)域。

在此背景下，一些房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)，紛紛在地方“兩會”期間提出了加大租賃住房供地的計劃。

1月21日，在南京市十六屆人大一次會議上，代市長藍(lán)紹敏在政府工作報告中指出，2018年，南京將加快多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其要發(fā)展長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，加大租賃住房建設(shè)力度，爭取租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%以上。同時，還將加大住房保障力度，籌集租賃房源100萬平方米。

1月22日，安徽省第十三屆人民代表大會第一次會議上，安徽省長李國英在政府工作報告中明確提出，2018年要加大住房保障力度。因城施策加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，盤活存量住房，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

值得關(guān)注的是，一些并非人口凈流入地區(qū)的省份，近期也有類似政策意向傳出。

近日，海南省住建廳廳長霍巨燃在接受媒體采訪時表示，海南要繼續(xù)加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加快建立租購并舉的住房制度，從2018年起每年下達(dá)租賃型住宅建設(shè)計劃時，都要明確租售比例。同時，各市縣要抓緊完成停緩建房地產(chǎn)項目處置。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要與需求相結(jié)合。不同發(fā)展?fàn)顩r和不同住房需求的地方，其租賃用地和租賃市場發(fā)展政策，要區(qū)別看待。對于北京、上海等人口凈流入地區(qū)，要通過建立長租滿足住房需求。而對于海南、云南這樣的旅游地區(qū)，租賃市場的發(fā)展要將長租與短租相結(jié)合，租賃用地的供應(yīng)要更多考慮旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來的短租需求。

打破地產(chǎn)周期論

“雖然各地的表態(tài)內(nèi)容并不一致，但總體來看，‘房住不炒’的大邏輯并沒有改變，所以調(diào)控政策基本沒有松動的可能。”上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，“2018年樓市政策的總基調(diào)并未改變?！?

他還強調(diào)，從調(diào)控手段上看，分類調(diào)控、因城施策的原則也沒有動搖?！暗胤秸m被賦予調(diào)控樓市的權(quán)限，但同時也強化了其對于穩(wěn)定市場的責(zé)任?！?

華泰證券也認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策難以再現(xiàn)2014年的全面寬松，但是房價調(diào)控目標(biāo)的變化、分類調(diào)控對精細(xì)化管理的需求和長效機制的建立會帶來地方政策的修正空間。

新城控股副總裁歐陽捷1月22日在“第四屆房地產(chǎn)價值峰會”上說，由于“房住不炒”寫入了十九大報告，因此未來五年樓市政策都很難有松動。

按照他的觀點，未來五年間，我國將構(gòu)建新的住房制度，并出臺長效機制。在此期間，“調(diào)控就是控制和調(diào)整，既不穿透上限，又不突破下限，在這個區(qū)間內(nèi)保持相對平穩(wěn)健康發(fā)展。”

這是我國房地產(chǎn)調(diào)控中常見的“以時間換空間”。歐陽捷指出，過去的地產(chǎn)“周期論”可能不再成立，未來的長效機制會保證市場的相對平穩(wěn)。

與此同時，構(gòu)建租購并舉住房制度逐步建立，并成為今年各地樓市政策的一個共性。多數(shù)受訪者認(rèn)為，未來住房制度和長效機制其它方面的內(nèi)容也將逐漸落地。

但考慮到2017年末房地產(chǎn)市場的翹尾表現(xiàn)，以及部分城市房價漲幅擴大的現(xiàn)象，短期的調(diào)控壓力仍然存在，其方式和力度，也將隨著市場出現(xiàn)的新變化而改變。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，由于2017年預(yù)售證管控嚴(yán)格，以及市場需求被大量抑制，一線城市的房價仍有反彈的動力；長沙、貴陽、太原、福州等一些非核心的省會城市，房價同樣具有上漲的動力。這些城市未來可能會遭遇調(diào)控政策的“重點關(guān)照”。

歐陽捷指出，最近兩年三、四線城市的成交量大幅增長，但依然沒有使其土地供應(yīng)大幅反彈。這就意味著，建立在政策刺激下的需求，未來是不可持續(xù)的。這些城市的調(diào)控方向，在于通過棚戶區(qū)改造和去庫存進程，來阻止房地產(chǎn)投資的下滑。