人民網(wǎng)北京1月22日新城控股高級副總裁歐陽捷在作主題演講。

電(記者孫紅麗) 今日下午，由人民網(wǎng)主辦的第四屆房地產(chǎn)價值峰會在人民日報社新媒體大廈1號演播廳舉行。本屆峰會以“新時代、新生態(tài)、構(gòu)筑美好生活”為主題，探討在住房制度改革、長效機制建設(shè)過程中，房企如何增強使命感與競爭力。

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在發(fā)表“未來五年房地產(chǎn)業(yè)大趨勢”的主題演講時表示，未來五年，住房市場將進入一個新時代。過去的房地產(chǎn)周期論不再成立，未來的長效機制會保證整個房地產(chǎn)市場保持相對平穩(wěn)。

歐陽捷認為，2018年是“大穩(wěn)小亂”的一年，房地產(chǎn)市場不會大起也不會大落，房價不會暴漲也不會大跌，因此是“大穩(wěn)”。“小亂”指不同的區(qū)域范圍內(nèi)政策是不同，所以看起來會眼花繚亂，但是總的來講調(diào)控就是控制和調(diào)整，在這個區(qū)間內(nèi)保持相對平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)于未來的住房市場，歐陽捷認為有三個典型特征。第一是非都市圈的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)將慢慢歸于平靜；第二，環(huán)都市圈的周邊中小城鎮(zhèn)未來會獲得一個新的增長機會；第三是人民的住房面積不平衡。

具體而言，歐陽捷舉例說，非武漢的都市圈，它的土地成交是逐年下降的。這種趨勢可能從側(cè)面印證了目前的房地產(chǎn)發(fā)展模式是難以持續(xù)的。廣東除了廣深地區(qū)之外，其他地方也基本上趨勢是下降的，成都之外的非都市圈也是在趨勢性下降，這種趨勢性下降導(dǎo)致他們未來很難得到繼續(xù)的增長。

他認為，都市圈的中小城鎮(zhèn)還是有非常大的機會。全世界所有的人口都在向大城市集中，包括大城市周邊的中小城市集中，城鎮(zhèn)化雖然已經(jīng)接近尾聲，但是都市圈將成為城市化的新引擎。

黨的十九大報告明確指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

歐陽捷指出，不平衡實際上也包括住房面積的不平衡。越是發(fā)達的地區(qū)，人均住房面積越少，而不發(fā)達地區(qū)反而人均住房面積越高。

“這是房價造成的?！睔W陽捷指出，中小城鎮(zhèn)住房面積已經(jīng)基本滿足，發(fā)達地區(qū)需要去補短板，在一些非都市圈的中小城鎮(zhèn)，面積性的改善需求和剛性需求其實已經(jīng)基本得到滿足，他們所需要做的是質(zhì)量性的改善需求。

另外，2016年-2017年，一線城市、二線城市，甚至三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)生了很大的變化。

歐陽捷認為，三四線城市這波熱浪持續(xù)不了很久，因為成交量的大幅增長并沒有使他們的土地供應(yīng)大幅反彈，這就意味著它的需求是不可持續(xù)的。當然隨之而來帶來一個新的問題就是這些城鎮(zhèn)的土地市場將不可持續(xù)，而帶來的土地財政就難以持續(xù)了。

歐陽捷建議，可以把這些城市的庫存做一些去化，但是最重要的價值是在于能夠穩(wěn)定住這些地方的房地產(chǎn)投資，使得整個房地產(chǎn)大勢往下走的過程當中能夠穩(wěn)定住整個房地產(chǎn)市場，這是未來縣城和非都市圈的中小城鎮(zhèn)需要特別警惕和防范的。