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    個人住房貸款問題一直以來都是購房者們最為關(guān)注的話題，9月15日湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)中心發(fā)布關(guān)于首套房貸利率可打7折等相關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的若干意見，意見指出：居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅;個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。近期，不少國有大行針對房貸新政做出表態(tài)。對外界頗為關(guān)心的房貸利率，各行卻并未明確具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，僅表示“具體操作由各地分行掌握”。

購房貸款流程解析
利率折扣與利率上浮

房貸利率，是指用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息。中國房貸利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，各個商業(yè)銀行執(zhí)行的時候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會比較在增加利率之前和增加利率之后的情況。如果您的貸款利率享受了折扣優(yōu)惠，那么在調(diào)整基準(zhǔn)利率后折扣會有變化嗎？

利率折扣

您的貸款享受了折扣優(yōu)惠以后，如果沒有特殊情況（如逾期還款等），那么在貸款期間內(nèi)折扣優(yōu)惠是不會變的。例如您在2012年1月申請房貸時享受了9折優(yōu)惠，那么及時今年調(diào)整了房貸基準(zhǔn)利率，您的房貸利率還是會在基準(zhǔn)利率上打9折，即為6.55%*0.9，優(yōu)惠折扣是不會有變化的。

利率上浮

如果您當(dāng)時執(zhí)行的房貸利率是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10%，那么在今年調(diào)整基準(zhǔn)利率以后，您的房貸利率也要在現(xiàn)行的基準(zhǔn)利率上上浮10%，即為6.55*（1+10%）。

利率折扣與利率上浮怎么計(jì)算
（以商貸5年期以上基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算）

在基準(zhǔn)利率上打85折，房貸利率即為：6.55%*0.85=5.57%

基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款利率為：6.55*（1+10%）=7.21%

提醒：當(dāng)貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整的時候，您的月供也會隨之發(fā)生變化，所以大家一定要根據(jù)自己的世紀(jì)情況提前算好自己的月供，以免因少還錢留下信譽(yù)“污點(diǎn)”。

商貸利率折扣與上浮大pk
以商貸30萬，貸款期限30年，等額本息還款方式為例
（等額本息還款方式：每個月還款數(shù)額一樣，還款壓力相對較輕，總還款額度高）

利率折扣 月供（元） 還款總額（元） 利息總額（元）
8折利率 1654.75 595711.25 295711.25
8.5折利率 1716.09 617793.77 317793.77
基準(zhǔn)利率 1906.08 686188.64 386188.64
1.1倍利率 2037.38 733456.86 433456.86

月供最大相差382.63元，但是基數(shù)大，利息總額最大相差137745.67元

當(dāng)商貸遇上公積金
個人住房商業(yè)貸款利率表
貸款年限 年利率（%）
六個月（含） 5.60
六個月至一年（含） 6.00
一年至三年（含） 6.15
三年至五年（含） 6.40
五年以上 6.55
個人住房公積金利率表
項(xiàng)目 年利率（%）
個人住房公積金存款 當(dāng)年繳存 0.35
上年結(jié)轉(zhuǎn) 2.60
個人住房公積金貸款 五年以下 4.00
五年以上 4.50

公積金商貸差多少
因?yàn)楣e金貸款最多可貸30萬，以30萬為例，首套房基準(zhǔn)利率，等額本息還款，貸款20年

利率折扣 月供（元） 還款總額（元） 利息總額（元）
公積金基準(zhǔn)利率 1897.95 455500.00 155500.00
商貸基準(zhǔn)利率 2245.56 538934.18 238934.18

月供最大相差347.61元，但是基數(shù)大，利息總額最大相差83434.18元

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