現(xiàn)在人們買房時都在考慮全款還是貸款買房，貸款壓力大，全款又可能不太寬裕。有人想要為了減輕生活負擔申請?zhí)崆斑€款。那么問題來了，提前還款方式都有哪些？貸款年限能減少嗎？但是這些還款方式真的能省錢嗎？如何才能更省錢的還款呢？

全款購房不省錢

比如你要買一套50萬元的房子。首付20%（目前支持兩成首付的城市不多，以三成為主），你需要先準備10萬元的首付，剩下的40萬元向銀行貸款，假定貸款30年，目前商貸利率4.95%，那么30年后你總共還給銀行的是764246元（其中本金40萬，利息364246元）。一看這個數(shù)字很多人直呼銀行真狠，還款總額都是貸款的2倍了，利息都和買房的錢差不多了，然后就把能拿出的錢都付了。

其實你忽略了個問題：錢是在貶值的，同樣房貸利息也在一直貶值，我們可以換個思維把它想成貶值費，貶值費的利率設(shè)定為4.95%。只要除首付外那部分購房資金超過4.95%的年化收益，那么貸款就完全是劃算的！現(xiàn)在市面上很多金融服務(wù)都是5-6%的收益率，完全可以拿來做投資，用來還貸款，而且還有剩余。

如果將除首付外余下的40萬拿去做理財，年化收益率為8%。40萬元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累計本息可以取得1056620元，1056620-764246=292374，你還多賺了接近30萬。

提前還貸能省利息嗎

提前還貸是指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，并保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款；按照銀行規(guī)定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。購房者需要了解的是，提前還款并不像我們想象中那樣受到銀行“待見”，一不小心你可能除了還貸還要交違約金。

目前商業(yè)銀行針對提前還貸有幾種處理方式：一是無論何時還款，均不收違約金。二是在一定時期（3個月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金。三是有些銀行規(guī)定，提前還款將收取違約金。有的以本金的百分比算，有的加收若干個月份的利息。

提前還貸并不是人人都適合。比如，公積金貸款在幾次降息之后，5年以上貸款利率已經(jīng)降至3.25%，與其提前還款，還不如把這筆錢拿去做理財。如今低風險貨幣基金的收益率都已經(jīng)回升至4%以上了。對已經(jīng)簽約7折左右利率商業(yè)貸款的借款人也可以按上述情況處理。

同時，等額本息還款已經(jīng)超過5年的借款人也不適合提前還貸。因為按銀行等額本息的還款方式，貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義不大。

買房要注意的問題

1、提前還款方式受銀行限制選擇縮短貸款年限，月還款額不變比減少月還款額、貸款年限不變更能節(jié)省利息，不過有的銀行規(guī)定是，默認第二種方式，也就是利息高的那種。要知道，銀行是通過利息獲利的，購房人利息交少了，會影響貸款銀行收益，因此只能規(guī)定默認“減少月還款額、貸款年限不變”的方式限制購房人。當然并不是所有銀行都是這個規(guī)定，房貸政策具體到每個銀行的話會有差異，而且縮短貸款年限也有弊端。

2、縮短貸款年限需要重新簽訂貸款合同選擇縮短貸款年限，提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。舉個例子，貸款100萬，已經(jīng)還了30萬，還剩70萬沒還，想申請?zhí)崆斑€貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩余50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同，按照最新的房貸利率執(zhí)行剩余貸款，今年信貸政策收緊，不少熱點城市利率優(yōu)惠幅度驟減，以前利率是8．5折，現(xiàn)在變成9．5折甚至是基準利率。另外，銀行還會重新評估借款人的個人資質(zhì)，有的貸款人在還款期間出現(xiàn)過征信問題，這樣會影響之后的還貸，沒準還會提高貸款利率呢！

3、貸款收緊、理財收益升高，提前還款未必劃算去年以來，銀行持續(xù)的寬松政策、加之投資渠道有限，大家不愿意把錢存在銀行，于是房地產(chǎn)成為投資者的香餑餑，大量資金涌向樓市，不斷有買房人找銀行貸款，銀行的錢只出不進，貸款的人多，存錢的人少。為了防止資金過度集中在樓市，銀行貸款開始關(guān)閘限流，又是提高首付、又是提高貸款利率，為了鼓勵大家存錢還漸漸提高理財收益，一些銀行理財收益已經(jīng)超過了5％。如果當時貸款的時候享受了9折以下的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在與其提前還款，不如拿去做理財實在。

以上就是小編總結(jié)的關(guān)于買房貸款方式的總結(jié)。