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很多時(shí)候樓盤還未開始興建之前，很多房地產(chǎn)公司門前，已經(jīng)是一片十分熱鬧的場(chǎng)景，這就是沙盤模型帶給人們的便利，雖然看不到實(shí)景，但是沙盤模型的逼真的模擬，就能夠讓消費(fèi)者知道未來住進(jìn)的小區(qū)的一個(gè)大致的環(huán)境和樣式。沙盤主要是起個(gè)介紹樓盤的作用，給人以真實(shí)的感受，有樓盤的地理位置、樓盤的高度、樓盤的數(shù)量、樓盤的外立面、小區(qū)配套設(shè)施等情況。當(dāng)然，開發(fā)商在制作時(shí)，個(gè)別地方有可能夸大，須以實(shí)際的為準(zhǔn)。本期千房百計(jì)，就與大家來聊一聊，沙盤里那些不能說的秘密。

陷阱一：沙盤樓距更寬闊

很多購房者發(fā)現(xiàn)，沙盤模型的樓房錯(cuò)落有致、寬松通透，置業(yè)顧問也一再承諾樓間距寬闊，可實(shí)際樓距卻沒有想象中的寬。

不可否認(rèn)，一個(gè)項(xiàng)目在施工過程中會(huì)在某些細(xì)小環(huán)節(jié)上進(jìn)行微調(diào)，最終建成的小區(qū)難免與沙盤產(chǎn)生出入。但實(shí)際上能嚴(yán)格按照最初設(shè)計(jì)比例制作的沙盤本來就很少。更多時(shí)候，開發(fā)商為了吸引購房者眼球，大多會(huì)調(diào)整沙盤的樓間距，在樓與樓、路與路之間極盡綠化渲染之能。此外，購房者往往用俯視的角度看沙盤，這也會(huì)形成“樓距更寬”的視覺假象。

看沙盤不如多問實(shí)際數(shù)據(jù)。購房者應(yīng)根據(jù)小區(qū)占地、總建筑面積、容積率等數(shù)據(jù)，結(jié)合沙盤比例與實(shí)地考察，作出的判斷會(huì)更準(zhǔn)確些。此外，除了看樓座布局是否過緊湊，還要看小區(qū)的規(guī)劃是否考慮到實(shí)際生活需求，如小區(qū)出入口的設(shè)計(jì)是否合理等。

陷阱二：垃圾站、變電站“被隱身”

為什么沙盤上找不到垃圾站、水泵房?原來開發(fā)商擔(dān)心垃圾站、水泵房讓沙盤變“丑”，故意讓它們“隱身”。除了小區(qū)設(shè)施，一些可能影響購買欲的小區(qū)外設(shè)施也往往“被隱身”，如加油站、變電站、高壓線等。

實(shí)地考察防隱瞞。看沙盤時(shí)要特別留意垃圾站的具體位置，分清垃圾站是常規(guī)垃圾堆放處還是臨時(shí)堆放點(diǎn)，臨時(shí)堆放點(diǎn)會(huì)不會(huì)變成永久堆放點(diǎn)。另外，還要特別注意小區(qū)附近有沒有垃圾中轉(zhuǎn)處理站。對(duì)于有影響性的規(guī)劃設(shè)施，購房者在看模型時(shí)除了要了解它們的具體位置，還要實(shí)地的到小區(qū)周邊做仔細(xì)的了解。對(duì)于置業(yè)顧問的承諾，購房者可與其協(xié)商，記入商品房預(yù)售合同。

陷阱三：說好的周邊配套呢?

“未來這里會(huì)引入更多的生活配套”，“政府很重視我們的項(xiàng)目，以后這邊會(huì)有一條寬闊平直的大道”。在售樓部，許多置業(yè)顧問總是這樣指著沙盤信誓旦旦地說。沙盤上，大片的綠化帶穿插分布在樓盤各個(gè)角落，清澈的“活水”環(huán)繞小區(qū)流轉(zhuǎn)，某些帶有音效的沙盤還能聽到流水聲。在如此令人沉醉的美景面前，購房者常常忘了自己正站在只有混凝土和鋼筋的工地旁。

配套既要真實(shí)也要實(shí)用。購房者可將沙盤上的設(shè)施與建筑圖紙一一對(duì)應(yīng)：確定小區(qū)周圍的湖泊、公園、綠化帶是否真實(shí)存在;周邊的道路是否如沙盤展示的一樣寬闊平直;置業(yè)顧問承諾的學(xué)校、商業(yè)項(xiàng)目是否進(jìn)駐等。這不僅關(guān)系到日后生活的舒適度，還關(guān)系到房產(chǎn)的保值率。另外，周邊配套既要真實(shí)又要實(shí)用。購房者可觀察小區(qū)離周邊配套的距離遠(yuǎn)不遠(yuǎn)，這些配套是否會(huì)帶來噪音、干擾生活等。

沙盤常見陷阱

第一式：暗看關(guān)掉沙盤燈光再看

沙盤都輔以各種燈光設(shè)施：樓里面是熒光燈管，路旁是小燈泡，水下還有流動(dòng)光影；考究的還要做一兩條所謂“動(dòng)線在社區(qū)路面上。一旦開啟，燈紅酒綠熒光粉紅，煞是好看。

購房者要是迷醉在了這光影交錯(cuò)的燈光里，反倒是為此顛倒了主次。其實(shí)想想，我們是來買房子又不是來看風(fēng)景，干脆關(guān)了這混淆視聽的燈光，反而能更多的看清沙盤上的基礎(chǔ)信息。讓銷售員關(guān)掉燈，他要是不愿意，咱就自己動(dòng)手吧！

第二式：靜看趁銷售員不給你介紹的時(shí)候靜靜地看

一心不能二用。在聽銷售員喋喋不休口若懸河，背比他自己身份證號(hào)碼還要熟的套詞兒的時(shí)候，你還能分出幾分精力來看清沙盤？加上銷售員左手一根哈里波特似的小棒，右手一個(gè)激光燈，雙手交錯(cuò)，棒子呼呼生風(fēng)，紅點(diǎn)跳動(dòng)不止：“這里是，那里有，這個(gè)地方，還有，你看！……你不暈乎才怪！

乘著接待你的銷售員沒有使用語言攻勢(shì)的時(shí)候，安靜地看一看，等初步選擇好了自己喜歡的位置樓層，再叫他來詢問也不遲。

第三式：比看留意對(duì)比沙盤與現(xiàn)實(shí)區(qū)別

購房者看完模型以及現(xiàn)場(chǎng)之后，最好能結(jié)合進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的記憶進(jìn)行一個(gè)比對(duì)：有沒有多了有沒有少了？這些都可能是關(guān)鍵問題，也最可能在記憶中混淆——哪些是樓盤里的實(shí)際，哪些是沙盤上擺設(shè)的，很容易模糊，似是而非最容易出錯(cuò)。

有條件的，可以拍下數(shù)碼照片，進(jìn)行現(xiàn)橙對(duì)。再進(jìn)一步，則可以拿著合同附件上的小區(qū)平面圖進(jìn)行比較。因?yàn)楹贤鲜褂玫男^(qū)平面圖是具有法律效應(yīng)的，必須正確完整，否則一旦與實(shí)際不符，開發(fā)商是要付違約金的；所以，一些在沙盤上不作明顯標(biāo)示或者故意偏移的變電站、垃圾房、污水池等，一般在這份平面圖上都有標(biāo)注！用它作標(biāo)準(zhǔn)，說不定你就能成功避開高達(dá)5米的變電站對(duì)你的影響和遮擋。

第四式：細(xì)看從小處著眼，細(xì)細(xì)看來

細(xì)節(jié)決定成敗，看沙盤亦同。抱著“沒這么巧吧的購房者不在少數(shù)，在看沙盤的時(shí)候只看前后樓棟的關(guān)系，樓棟在社區(qū)的位置等大方面。其實(shí)很多細(xì)節(jié)，可能就會(huì)影響你今后的居住和生活。一個(gè)垃圾處理站，在沙盤上就是個(gè)不起眼的小方塊，千萬別忽視了。

舉例而言，某樓盤采用了如今紅遍大江南北的ARTDECO風(fēng)格作為立面。本意當(dāng)然還是好的，只是在特定的樓層上，設(shè)計(jì)之初就存在的一條“腰帶橫亙?cè)诖芭_(tái)之下，于是不管是房間，還是廚、衛(wèi)的窗高，都比普通樓層短了30公分！采光、通風(fēng)、日照都為此受到影響！而實(shí)際上，這一細(xì)節(jié)，在模型上早有體現(xiàn)，除了一小部分購房者仔細(xì)觀察后調(diào)換了樓層，大部分人都因沒能及時(shí)看出這一先天缺陷，導(dǎo)致如今悔之晚矣。

第五式：測(cè)看用簡(jiǎn)單工具測(cè)量，比較沙盤和實(shí)際情況

其實(shí)，每一個(gè)沙盤都是按照既定比例制作的，部分財(cái)大氣粗的開發(fā)商會(huì)做1：100甚至更大一些。確定比例了，你只要用小尺子大致量一下，就可以知道你家天井到地下車庫入口的距離、小區(qū)里面道路的寬度等。其中，最需要關(guān)注的就是前后樓間距和左右樓間距：很多沙盤都在這兩項(xiàng)指標(biāo)上有水分！

改變上述兩個(gè)間距的目的是明擺著的。當(dāng)你在看沙盤的時(shí)候產(chǎn)生一種前所未有的通透感時(shí)，請(qǐng)你小心了，上述兩個(gè)指標(biāo)很可能已經(jīng)動(dòng)過了手腳。前后是讓陽光照進(jìn)地下室用的，左右是為了讓衛(wèi)生間也能看見中央水景。

第六式：?jiǎn)柨? 邊看邊發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)

在很多售樓處的沙盤上，我們都會(huì)看到有一大塊的空白，考究的，會(huì)用有機(jī)玻璃做成的透明建筑物來表示。這樣的透明罩子一般都會(huì)有著很美的名字，比如，“原有建筑，或者“二期規(guī)劃。那么，這些是什么來的？水晶宮？當(dāng)然不是！具體內(nèi)容？對(duì)不起，未定。

記住，這些空地、空間、空白或不明建筑物，極有可能是決定你是否購買房子的關(guān)鍵！一定要打破砂鍋問到底！“它是幾層的？大約多大占地？派什么用途？是不是屬于同一個(gè)開發(fā)商的？什么時(shí)候造好？……凡是你能想到的都可以一一問來，要是問出個(gè)啞口無言，你就得當(dāng)心，問出個(gè)對(duì)答如流，你還是得當(dāng)心。啞口的，耐下性子讓他去查找資料，逐個(gè)答復(fù)；如流的，讓他把細(xì)節(jié)統(tǒng)統(tǒng)加進(jìn)補(bǔ)充條款。

第七式：疑看一邊質(zhì)疑一邊看買房，購房，裝修論壇，房產(chǎn)論壇

在很多實(shí)際案例中，一些開發(fā)商會(huì)使用中國自古傳承的“縮地成寸和撒豆成兵的法術(shù)。前者是讓公園、大橋、醫(yī)院，向著樓盤齊步走；3 公里范圍外的配套，在整體規(guī)劃沙盤上近得幾乎你一開窗就能摸到墻上的紅十字。后者，則是讓沙漠變做荒原，小溪變成河流，土丘變成山脈，一平方米的地面上，能噌噌拔地而起20 棵香樟樹。

看沙盤的時(shí)候，要有懷疑精神，有一點(diǎn)疑問的苗子就讓它燎原，“好像不是這樣的吧？“實(shí)際上沒這么近（大、小、新、短）吧？要想買房不上當(dāng)，就要敢于懷疑且善于懷疑！要讓銷售員知道，你對(duì)于周邊、配套、規(guī)劃都是事先有所準(zhǔn)備和考察的——即使事實(shí)不是這樣；好讓他在信口開河指鹿為馬前，有些許顧忌。

第八式：重看反復(fù)多次地看

子曰：“學(xué)而時(shí)習(xí)之，不亦樂乎，反復(fù)看沙盤其實(shí)是百利而無一害的。能每次都利用相機(jī)等設(shè)備記錄就更好，如遇到沙盤上有禁止攝影的牌子，銷售員會(huì)上來勸阻，保安還可能推推搡搡的樓盤，更是要想盡辦法記錄，并保留證據(jù)，以備不時(shí)之需。首次看過后之后每次再去，都要再看看沙盤，防止部分開發(fā)商在暗中改變沙盤內(nèi)容，為可能出現(xiàn)的違約作準(zhǔn)備。

例如，某樓盤在數(shù)月前就出現(xiàn)因?yàn)樯潮P的外墻顏色，與實(shí)際出入較大而引致數(shù)十戶集體要求退房的現(xiàn)象。而之后不久，售樓處沙盤就進(jìn)行了改色！部分有影像證據(jù)的購房者在這時(shí)占據(jù)了先導(dǎo)，其他人則不得不被迫處于被動(dòng)局面——畢竟對(duì)于外墻顏色未在購房合同內(nèi)注明。這次事件，還是屬于肉眼可以辨識(shí)的范疇，一旦有不靠反復(fù)觀察，無法發(fā)現(xiàn)的細(xì)微、但是至關(guān)重要的改變呢？再舉個(gè)例子，僅空調(diào)外機(jī)板的位移就可能讓它成為梁上君子的踏腳石，從而帶來很大的安全隱患！所以，建議購房者發(fā)揚(yáng)“丈母娘看女婿，越看越歡喜的精神，沙盤還是要多看幾眼的。

八招教你看破沙盤的小秘密

沙盤與現(xiàn)樓不一樣，誰來負(fù)責(zé)？

“本模型僅供參考，以實(shí)際為主”。細(xì)心的購房者走訪多個(gè)樓盤售樓部，就會(huì)發(fā)現(xiàn)此類提示語句出現(xiàn)在每個(gè)沙盤上。而樓盤的戶型圖、效果圖上，同樣印有 “實(shí)際交付結(jié)果以雙方訂立的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)”等文字。樓盤置業(yè)顧問向小編解釋，即便是相同戶型單位，它們的樓棟、樓層、單元的不同，也會(huì)導(dǎo)致局部結(jié)構(gòu)、尺寸、面積上的偏差。這無法避免，也應(yīng)提前跟購房者說明，避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。

沙盤是否具有法律效力？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只要沙盤上面出現(xiàn)“僅供參考”的字眼，開發(fā)商就足以免責(zé)。“也有過靠沙盤拍照做證據(jù)打贏官司的，但有一定難度，需要結(jié)合其他證據(jù)，如售房書面廣告等?！绷硗鈽I(yè)內(nèi)人士稱，即便附近有變電站、高壓線，除非購房者主動(dòng)提出，否則開發(fā)商也沒有義務(wù)將其記入合同。

業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，要保護(hù)自身的合法權(quán)益不受侵害，就應(yīng)在購房前主動(dòng)、積極了解相關(guān)情況，多做實(shí)地考察，并盡量將預(yù)售合同內(nèi)容約定得詳細(xì)些，同時(shí)，能夠影響到自己購買這套房屋的相關(guān)因素也要寫在合同內(nèi)。

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