為緩解樓市供應(yīng)緊張局面，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市這兩年增加了土地供應(yīng)，以期盡快增加房源供應(yīng)。但供應(yīng)出去的土地都在建房子嗎，還是被企業(yè)“囤”而不建靜候土地升值？

今年9月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的通知》，組織全國(guó)71個(gè)重點(diǎn)城市開展了住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。據(jù)各省(區(qū)、市)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源主管部門報(bào)送數(shù)據(jù)，地方結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，將檢查范圍增加了40個(gè)地價(jià)房?jī)r(jià)上漲較快的城市，合計(jì)有111個(gè)城市開展了住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。

2017年12月29日，國(guó)土部公布了此次檢查工作的情況匯總。

超五萬(wàn)宗地塊被檢查

此次檢查內(nèi)容是2013年以來(lái)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。國(guó)土部明確了三個(gè)檢查工作環(huán)節(jié)，包括城市開展自查，省級(jí)國(guó)土資源主管部門指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)抽查核實(shí)和督導(dǎo)，以及國(guó)土資源部調(diào)研、督導(dǎo)。按照工作部署，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

檢查結(jié)果表明，全國(guó)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好?？傆?jì)檢查了2013年1月1日以來(lái)出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，合同正常履約比例達(dá)到81.8%，安徽等8個(gè)省級(jí)行政區(qū)正常履約合同超過(guò)90%，表明出讓的住宅用地多數(shù)能夠得到順利和有效開發(fā)。

按照相關(guān)政策規(guī)定，原則上一個(gè)商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)三年。

過(guò)往樓市低迷時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)選擇延遲開工竣工的方式，來(lái)減少低價(jià)入市的風(fēng)險(xiǎn)。而樓市火爆時(shí)，也會(huì)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來(lái)樓市走高，便將項(xiàng)目拖延入市，謀求后期以更高的價(jià)格出售資產(chǎn)，來(lái)獲取更高的利潤(rùn)。

這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，外界就往往將之視為開發(fā)商“囤地”，而“囤地”的項(xiàng)目多了，按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目就會(huì)相對(duì)減少，這在熱點(diǎn)城市就會(huì)加劇市場(chǎng)中的供需矛盾，推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

一些開發(fā)企業(yè)的囤地行為雖然時(shí)常被輿論所抨擊，但因相關(guān)法規(guī)并不十分完善，對(duì)囤地行為的認(rèn)定還存在一些障礙。此外，由于地方政府是房地產(chǎn)開發(fā)用地的主要供應(yīng)方，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)中的主要監(jiān)管方，其對(duì)住宅用地的開發(fā)進(jìn)程也有很大的影響。

國(guó)土部表示，此次檢查發(fā)現(xiàn)，影響住宅用地出讓合同執(zhí)行的因素，除了個(gè)別合同約定不合理及不可控因素外，主要是受讓方資金短缺或利益驅(qū)動(dòng)、規(guī)劃調(diào)整、出讓方?jīng)]有按約交付土地，以及行政審批環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)。

國(guó)土部表示，本次檢查對(duì)存在問題的宗地逐宗整改，目前已經(jīng)對(duì)一半以上違約宗地制定整改措施。在追繳土地出讓價(jià)款方面，采取催繳、仲裁、提起訴訟等方式，按照合同約定對(duì)超期未支付價(jià)款的受讓方征收違約金。在督促開工、竣工方面，采取了向受讓方發(fā)開竣工提醒通知書、約談督促、啟動(dòng)閑置土地處置程序等方式，督促加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。地方國(guó)土部門將進(jìn)一步規(guī)范管理，強(qiáng)化住宅用地出讓合同執(zhí)行監(jiān)管。

土地出讓收入或創(chuàng)新高

土地供應(yīng)是房屋建設(shè)開發(fā)的基礎(chǔ)，要想緩解房地產(chǎn)供需緊張局面，增加土地供應(yīng)是一個(gè)重要途徑。

在中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位后，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)2017-2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，加大供地量成為主要做法，以求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京土地供應(yīng)明顯增加，特別是住宅地塊，高達(dá)91宗1229.39萬(wàn)平方米，同比上漲幅度高達(dá)390%。其中，2017年12月單月供應(yīng)住宅土地達(dá)20宗，總面積277萬(wàn)平方米，刷新單月歷史最高記錄。

隨著房地產(chǎn)用地供應(yīng)數(shù)量增加，地方政府的土地出讓收入也水漲船高。

財(cái)政部近日發(fā)布“2017年11月財(cái)政收支情況”顯示，2017年前11個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41390億元，同比增長(zhǎng)35.3%。如不出意外，2017年全國(guó)國(guó)有土地出讓收入將超過(guò)2014年的4.29萬(wàn)億元，再創(chuàng)下歷史新高。

除了增加國(guó)有土地供應(yīng)，國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年8月發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，包括北京在內(nèi)的13個(gè)城市獲批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

此次部委鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個(gè)城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，將有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

在增加土地供應(yīng)之后，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾，已經(jīng)成為后期政府監(jiān)管的一個(gè)重點(diǎn)。

2017年12月29日，國(guó)土部表示，將繼續(xù)推進(jìn)住宅用地有效開發(fā)利用，調(diào)研督導(dǎo)問題整改及住宅用地監(jiān)管機(jī)制建設(shè)，總結(jié)推廣好的經(jīng)驗(yàn)做法，同時(shí)將推動(dòng)解決合同執(zhí)行及監(jiān)管的體制機(jī)制性障礙，規(guī)范房地產(chǎn)用地秩序，促進(jìn)住宅用地有效供給。