隨著房地產(chǎn)業(yè)進入到租賃時代，住房租賃市場也蘊含著巨大的市場空間。

26日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《中國住房租賃企業(yè)發(fā)展研究報告》(下稱《報告》)稱，住房租賃企業(yè)的市場滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平到近14億平，企業(yè)獲得租金將超1萬億。

租賃企業(yè)租金收入將達萬億

根據(jù)該院的預(yù)測，未來十年我國租房市場規(guī)模將達到4萬億左右，然而，這個萬億市場目前為止仍未成長出一個千億市值的企業(yè)，租房市場整體上仍是一座尚待挖掘的金礦。一直以來，我國租房市場以個人房東為主，專業(yè)化程度不高，住房租賃企業(yè)供應(yīng)占比較低。

報告分析，目前我國住房租賃企業(yè)管理的公寓不超過200萬間，假設(shè)每間公寓的平均面積約為30平方米，測算至2017年底住房租賃企業(yè)的出租面積約為0.6億平方米。結(jié)合上海易居房地產(chǎn)研究院測算，2017年全國城鎮(zhèn)租房市場房源規(guī)模為41億平方米，進而可以測算出2017年住房租賃企業(yè)的出租面積約占整個租房市場的2%，仍有較大的增長空間。

2016年以來，中央及地方頻頻出臺各類發(fā)展租賃市場的政策文件，租賃市場發(fā)展的空間不斷擴大。今年7月，住建部會同八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個城市作為首批開展住房租賃試點地區(qū)。由此，各大城市密集出臺培育租賃市場的政策文件。住房租賃市場迎來一系列重大發(fā)展利好。

本月的中央經(jīng)濟工作會議提出，要圍繞推動高質(zhì)量發(fā)展，做好8項重點工作。其中，在住房方面，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)分析，租賃市場發(fā)展無疑成為了住房制度改革的核心內(nèi)容，租賃市場的發(fā)展將利好商業(yè)銀行和有部分國企。

報告預(yù)計，未來十年，住房租賃企業(yè)的市場滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平到近14億平，企業(yè)獲得租金將超1萬億。預(yù)測未來“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?

根據(jù)報告，未來“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)計2027年住房租賃企業(yè)NO1將達到市場占有率2.5%，持有租賃住房超100萬間，年租金收入將達到300億元，按照“自持+運營”模式美國住房租賃企業(yè)估值平均PS值10估值，NO1企業(yè)未來估值將達到近3000億元，按市值比較，相當于再造一個碧桂園、恒大或萬科。

地產(chǎn)巨頭紛紛進入

隨著住房需求的日益增長與提高，在人口凈流入而房價高企的一、二線城市，營利型租賃企業(yè)快速崛起。尤其是，面對日益升溫的租房市場，各類住房租賃企業(yè)快速擴大規(guī)模，搶占市場高點，同時，已基本覆蓋重點一、二線城市。根據(jù)該院監(jiān)測的50家住房租賃企業(yè)的分布情況，可以看出人口基數(shù)大、流動多的一、二線城市成為住房租賃企業(yè)的首要進入城市。

目前，我國營利型租賃企業(yè)根據(jù)其專業(yè)化基因可以分為四類，即創(chuàng)業(yè)運營基因的租賃企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)基因的租賃企業(yè)、中介經(jīng)紀基因的租賃企業(yè)、酒店服務(wù)基因的租賃企業(yè)。

這其中，地產(chǎn)開發(fā)基因租賃企業(yè)擁有成熟的產(chǎn)品研發(fā)體系和較強的資源整合能力，可以將母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進行升級改造，并借助母公司的整體信用進行低成本融資，因此近來發(fā)展十分迅速。目前TOP30的地產(chǎn)開發(fā)商中至少已有三分之一進入租房市場。包括碧桂園、萬科、萬達、龍湖、招商、保利、旭輝、綠城、遠洋、招商蛇口等，紛紛加速在該領(lǐng)域的布局。

“長租雖是微利，但仍有利潤。”碧桂園集團總裁莫斌日前透露，計劃到2020年，碧桂園將圍繞一二線核心城市發(fā)展100萬套長租公寓?！拔磥恚坦饒@打算借助過去造城經(jīng)驗，發(fā)揮品質(zhì)、速度、成本、資金等方面優(yōu)勢，同時研究利用鼓勵農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住房等政策建設(shè)長租城市。”

旭輝近年來積極實施“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，將長租公寓作為多元化布局的方向之一，積極開展長租公寓的布局，旭輝領(lǐng)寓國際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中，今年準備入市2萬間房源，未來五年有希望達到20萬間規(guī)模。

盈利空間仍有限

地產(chǎn)巨頭之外，創(chuàng)業(yè)運營基因租賃企業(yè)經(jīng)營思路和方式靈活，通常專注于租房市場的細分領(lǐng)域并實現(xiàn)超速跨越，已從最初的純租金差模式逐漸向“輕資產(chǎn)模式”轉(zhuǎn)變，通過品牌運營實現(xiàn)整體資產(chǎn)升值。主要有魔方、新派、寓見、YOU+、優(yōu)客逸家、V領(lǐng)地、水滴公寓等代表。

中介經(jīng)紀基因租賃企業(yè)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，具備接近租賃房源和租賃客戶的先天優(yōu)勢，可快速將多年積累的租房客流精準導(dǎo)入到自己開發(fā)運營的租賃物業(yè)，通過物業(yè)租金差及增值服務(wù)費獲取利潤。主要有自如寓(鏈家旗下)、紅璞公寓(世聯(lián)行旗下)、相寓(我愛我家旗下)等代表。

酒店服務(wù)基因租賃企業(yè)對住客和存量物業(yè)管理經(jīng)驗相較更為豐富，運營效率也相對較高，同時資源獲取能力強，酒店集團也擁有較多的存量物業(yè)可以通過改造轉(zhuǎn)變運營功能。主要有城家(華住旗下)、窩趣(鉑濤旗下)、逗號公寓(如家旗下)、繽潤亞朵(亞朵酒店旗下)、逸蘭、雅詩閣等代表。

不過，盡管市場預(yù)期火熱，但企業(yè)租賃目前仍面臨著盈利空間有限的難題。該報告指出，就國際比較來看，我國租金收益率偏低，租房市場仍不成熟。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年3季度我國50個典型城市租金收益率僅為2.6%，一線城市租金收益率基本在2%以下，與倫敦、紐約、洛杉磯、東京、大阪等國際大城市相比仍處于較低水平。

同時，僅就包括裝修改造費用、管理費用、資金成本和稅金等在內(nèi)的運營成本來看，我國住房租賃企業(yè)的盈利空間已比較有限。營利型住房租賃企業(yè)雖然租金及運營效率相對較高，但融資成本也普遍較高，行業(yè)的平均融資成本在8%-10%，公租房的融資成本已占到整個運營成本的50%以上，現(xiàn)有企業(yè)可能仍有較大盈利壓力。