風(fēng)險防控常態(tài)化

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了2018年的主要發(fā)展目標(biāo)和政策基調(diào)。會議公報發(fā)布，提出在未來3年要重點抓好決勝全面建成小康社會的防范化解重大風(fēng)險、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅戰(zhàn)。其中，防范化解重大風(fēng)險被放在重要位置，重點即是防控金融風(fēng)險。金融和實體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，對有效防控金融風(fēng)險具有基石性的作用。與其他實體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險對于穩(wěn)定市場十分重要。

“2007年的美國次貸危機(jī)，1997年的亞洲金融危機(jī)，乃至1991年的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是由房地產(chǎn)引發(fā)的，這些危機(jī)造成的影響十分深遠(yuǎn)?！比珖康禺a(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，與其他實體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，房地產(chǎn)市場風(fēng)險一旦發(fā)生，很容易引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險。

12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報發(fā)布，提出在今后三年重點防控金融風(fēng)險，促進(jìn)形成“金融和房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。不僅要求更加具體，期限也更為長久。

本輪房地產(chǎn)市場的周期性高點正接近尾聲。從今年四季度開始，市場下行的趨勢出現(xiàn)，使得“冬天”很可能延續(xù)至明年，甚至后年。加之債務(wù)到期的壓力，以及流動性收緊預(yù)期，未來房企的資金面難言樂觀。

一旦房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，或者個人按揭貸款出現(xiàn)違約，金融領(lǐng)域?qū)⒈徊?，并可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。今年的房企到位資金中，有超過4萬億直接來源于金融機(jī)構(gòu)——前11月，房企國內(nèi)貸款22649億，個人按揭貸款21612億元。再算上其他渠道，房地產(chǎn)市場沉淀的金融資本規(guī)模相當(dāng)龐大。

高價地成風(fēng)險集聚點

“房地產(chǎn)的金融風(fēng)險不是‘黑天鵝’，而是‘灰犀牛’?！鳖櫾撇脙蓚€經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語來解釋房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，意為這種風(fēng)險并非偶發(fā)事件，而是大概率事件。

他的理由在于，本輪房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下行周期，且短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。而市場風(fēng)險通常在下行周期中出現(xiàn)。

顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在兩個方面。一是當(dāng)收入下降時，購房者面臨償還貸款的壓力，按揭貸款可能出現(xiàn)違約。二是當(dāng)銷售不暢、資金收緊時，房地產(chǎn)企業(yè)面臨償貸壓力，開發(fā)貸款可能出現(xiàn)違約。

他表示，流動性收緊是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要壓力。這其中，不僅有樓市調(diào)控的要求，還有美國加息、減稅帶來的間接刺激，這種刺激有可能導(dǎo)致國內(nèi)貨幣政策發(fā)生變化。

過去兩年的流動性偏寬松，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場快速升溫的主因。這不僅刺激交易量大增，也導(dǎo)致資產(chǎn)價格上漲。多數(shù)分析人士認(rèn)為，一旦市場下行，資產(chǎn)價格縮水，或價格增速放緩，資金回報率就難以滿足。

其中，相比分散、穩(wěn)定的按揭貸款，開發(fā)貸違約的風(fēng)險更大。因為最近兩年的高價地，都將面臨后續(xù)開發(fā)和入市的難題，這些土地大多利用杠桿獲得，沉淀的資金規(guī)模也較大，對市場風(fēng)險的抵抗力相對較弱。

在以往的房地產(chǎn)市場下行周期中，高價地往往是風(fēng)險的集中點。易居克而瑞的一份報告顯示，去年成交的50宗“地王”，到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤，已開盤的7個項目受困于限價政策，去化表現(xiàn)平平。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，“防風(fēng)險”是中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)內(nèi)容表述的核心部分。他在12月21日表示，這不僅包括房地產(chǎn)市場本身的金融風(fēng)險，還包括上下游很多相關(guān)領(lǐng)域。

對于房地產(chǎn)市場究竟沉淀了多少金融資本，目前并無確切的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。顧云昌認(rèn)為，按照正常邏輯，M2增速=GDP增速+物價指數(shù)。但最近幾年來，M2維持相對高速增長，導(dǎo)致前者一直大于后者。這說明大量貨幣流向大宗資產(chǎn)領(lǐng)域，造成資產(chǎn)價格上漲。這其中，房地產(chǎn)吸納的資金規(guī)模不容忽視。

“銀行早就不給小房企貸款了，這些企業(yè)靠什么活著？信托、私募，還有大量的民間融資?！?福建某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年前11月房企開發(fā)投資規(guī)模超過10萬億，除了4萬億的直接來源外，還有相當(dāng)部分間接來自于銀行和其他金融機(jī)構(gòu)。

更重要的是，這些小房企本已舉步維艱，但隨著本輪市場的升溫（尤其是三四線城市市場升溫），很多小房企起死回生，并謀求進(jìn)一步發(fā)展。若把這部分計算在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)沉淀的金融資本規(guī)模將更加可觀。

強(qiáng)調(diào)政策“連續(xù)性和穩(wěn)定性”

對金融風(fēng)險的管控不是短期思路。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議的表述，這將是“今后三年”的重點。

“這預(yù)示著，至少在未來的市場下行周期中，防控風(fēng)險將成為調(diào)控的一個重要方向?！鳖櫾撇硎?，無論房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是按揭貸款，金融機(jī)構(gòu)的貸款總量都將收緊。楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，對貸款對象的資質(zhì)審查將更加嚴(yán)格，放款周期也會延長。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，明年和后年，房地產(chǎn)企業(yè)將至少有一萬億的債務(wù)到期，結(jié)合流動性收緊和市場交易下滑的預(yù)期，房企將迎來資金最緊張的時刻。因此，這種期限設(shè)置不無道理。

這種政策基調(diào)的變化，還體現(xiàn)為政策的“連續(xù)性和穩(wěn)定性”再度被強(qiáng)調(diào)，從而防止風(fēng)險繼續(xù)累積。多數(shù)受訪者認(rèn)為，雖然“限購”、“限價”等主要調(diào)控措施帶有濃厚的行政色彩，但對于穩(wěn)定市場預(yù)期的作用十分重要。

鏈家地產(chǎn)董事長左暉在近期的一次演講中表示，熱點城市的市場潛力巨大。“北京、上海這樣的大城市，調(diào)控絕不能放松，一旦放松就會產(chǎn)生波動。”

在本輪調(diào)控中，監(jiān)管層還試圖跳出“低迷時刺激、過熱時打壓”的循環(huán)，希望通過長效機(jī)制的建設(shè)，使政策穩(wěn)定化和長效化。

盡管官方甚少提及長效機(jī)制的細(xì)節(jié)，但從此前的公開表態(tài)中，不難拼湊出一些框架。中信建投認(rèn)為，長效機(jī)制將包含3個體系：住房保障體系、住房供給體系和住房金融體系。

住房保障體系，包括加快租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)房等供應(yīng)推出，在持有環(huán)節(jié)加快財稅體制改革；住房供給體系，包括重點城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變革，傳統(tǒng)土地招拍掛模式將優(yōu)化；住房金融體系，包括加大住房金融市場發(fā)展，如加快國內(nèi)住房租賃證券化發(fā)展，支持供給主體輕資產(chǎn)化運(yùn)作等。

分析人士認(rèn)為，上述改革的細(xì)節(jié)和時間表尚不明確，但從財政部部長肖捷就房地產(chǎn)稅撰文的做法來看，稅收制度的改革更為成熟，也有可能最先推出。