因持續(xù)調(diào)控而趨于降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在年末出現(xiàn)“翹尾”跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)商品房銷售額115481億元，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比前10月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。就11月單月來看，銷售額和銷售面積都出現(xiàn)同比、環(huán)比回升。

這一結(jié)果被認(rèn)為是房企沖擊年度銷售業(yè)績(jī)，并采取了以價(jià)換量的措施所致（與10月進(jìn)行比較）。銷售升溫，還帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速的擴(kuò)大。

但在投資端，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在收窄中，凸顯了連續(xù)調(diào)控下投資意愿減弱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇用“比較平穩(wěn)”一詞來總結(jié)當(dāng)前市場(chǎng)。他認(rèn)為，調(diào)控取得了成效，風(fēng)險(xiǎn)也得到了初步控制，市場(chǎng)制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將是下一步的主要內(nèi)容。對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì)，機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)較為一致，即“翹尾”只是暫時(shí)現(xiàn)象，市場(chǎng)總體下行的趨勢(shì)不可避免。

銷售規(guī)模接近去年全年

數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額115481億元，增長(zhǎng)12.7%，增速比前10個(gè)月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。此前，累計(jì)銷售額的增速已連續(xù)四個(gè)月下滑。

從絕對(duì)值上看，銷售面積和銷售額距離去年全年的水平僅一步之遙。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，今年的銷售規(guī)模將超過去年。

銷售數(shù)據(jù)的企穩(wěn)，源于11月單月的市場(chǎng)升溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，11月全國(guó)商品房銷售面積同比上漲了5.3%，在連續(xù)兩個(gè)月同比下降后，再度轉(zhuǎn)正。銷售金額同比上漲13.3%，在10月出現(xiàn)下滑后也已轉(zhuǎn)升。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于財(cái)務(wù)結(jié)算周期的要求，上市房企往往會(huì)在年末加大銷售力度，沖擊年度銷售業(yè)績(jī)。11月的銷售升溫，正是由于這種驅(qū)動(dòng)力。

在調(diào)控的壓力下，房企還普遍采取了以價(jià)換量的策略。中信建投的統(tǒng)計(jì)顯示，11月單月的商品房銷售均價(jià)為7657元／平方米，比10月的7781元／平方米有所下滑。該指標(biāo)已連續(xù)兩個(gè)月下滑。

在投資端，前11月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資100387億元，同比名義增長(zhǎng)7.5%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。在今年4月達(dá)到9.3%的高點(diǎn)后，房地產(chǎn)投資增速維持了整體下滑的趨勢(shì)。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，投資增速持續(xù)下滑，說明在房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)影響下，企業(yè)投資意愿在減弱。但由于補(bǔ)庫存動(dòng)力仍足，該增速的下降幅度并不大。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，今年全年的房地產(chǎn)投資增速會(huì)在7%左右的水平。

在12月14日的新聞發(fā)布會(huì)上，毛盛勇用“比較平穩(wěn)”來形容當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示，一方面，熱點(diǎn)城市或者主要城市的房?jī)r(jià)上漲局面得到了控制，另一方面，成交、投資總體比較平穩(wěn)。這也說明，“調(diào)控取得了成效，風(fēng)險(xiǎn)也得到了初步控制?！?

房企補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈

銷售升溫帶來了諸多連鎖效應(yīng)。其一是資金面的改善。今年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金139489億元，同比增長(zhǎng)7.7%。增速在連續(xù)4個(gè)月收窄后，提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在融資渠道收緊的情況下，回款率已成為房企關(guān)注的重要指標(biāo)。近期，很多企業(yè)對(duì)項(xiàng)目回款率提出要求，希望在年末的時(shí)點(diǎn)上，改善企業(yè)的資金狀況。

其二是庫存進(jìn)一步下滑。截至11月末，全國(guó)商品房待售面積59606萬平方米，相當(dāng)于2014年年末的水平。若與2016年2月的庫存高點(diǎn)（73931萬平方米）相比，最近兩年間，全國(guó)共消化了1.43億平方米的庫存。

歷史數(shù)據(jù)顯示，2014年到2016年的三年間，房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，再考慮到2016年和2017年為銷售“大年”，企業(yè)補(bǔ)庫存的需求已十分強(qiáng)烈。

在這種驅(qū)動(dòng)下，前11月房企拿地面積達(dá)到22158萬平方米，同比增長(zhǎng)16.3%；土地成交價(jià)款11436億元，增長(zhǎng)47.0%。二者的增速創(chuàng)下最近4年來的新高。

除企業(yè)自身因素外，在“前松后緊”的慣性供地節(jié)奏下，很多城市在年末批量推地，使得房企在今年大量補(bǔ)倉(cāng)后，年末仍有足夠的拿地?zé)崆椤?

北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”，是在年末的特殊時(shí)點(diǎn)上，市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”。由于調(diào)控政策的基本基調(diào)并未改變，這種調(diào)整不會(huì)持續(xù)太久。

11月下旬，住建部、國(guó)土部、央行召開會(huì)議指出，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。12月8日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年將“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。受訪者普遍認(rèn)為，出于鞏固調(diào)控效果的考量，政策力度不會(huì)在短期內(nèi)有所放松。

上述房企人士認(rèn)為，12月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)仍有可能維持高水平。但在現(xiàn)有的政策壓力下，市場(chǎng)整體降溫的大趨勢(shì)不會(huì)改變，投資、銷售、資金來源等數(shù)據(jù)的增速在短暫回調(diào)后，會(huì)很快出現(xiàn)下滑。房企拿地的熱情仍在，但隨著資金面的趨緊，“搶地”情況已大大減少。

他還指出，就區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，分化的情況將有所緩解。此前過于冷淡的一線城市和熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)銷售將逐漸升溫；而作為今年市場(chǎng)熱點(diǎn)的三四線城市，在大量去庫存后，銷售將逐漸乏力。