據(jù)新華社消息，12月5日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司簽署《住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議》，工行為其提供200億元授信資金支持發(fā)展住房租賃市場，包括公租房、廉租房、人才公寓等。

近段時間，不僅是政府供地加快、銀企合作深化，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始在租賃信息平臺領(lǐng)域發(fā)力，租賃市場開始成為“風(fēng)口”。

分析人士指出，從土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)到產(chǎn)品運(yùn)營、金融支持、再到信息平臺建設(shè)和租后服務(wù)提供，在政策紅利的帶動下，各方巨頭開始參與租賃市場的各個環(huán)節(jié)，租賃市場正迎來歷史性的巨變。

租賃市場政策紅利落地

據(jù)了解，12月5日工行與廣州的協(xié)議，是廣東銀企攜手支持“居者有其屋”的具體落實(shí)。此前11月16日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會簽署了《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為廣州市住房租賃市場提供5000億元資金支持。

除工行，11月，建行陸續(xù)與重慶、十堰、中山、蚌埠等地政府和房企簽訂住房租賃合作協(xié)議，探路住房租賃市場。本月3日，深圳誕生全國首個個人租房貸款，市民李拓貸款26萬元，每月還款7000余元。此項(xiàng)目是11月由中國建設(shè)銀行以“銀企合作”的模式，與萬科等11家房地產(chǎn)公司以及11家企事業(yè)單位進(jìn)行的住房租賃戰(zhàn)略合作，根據(jù)建行“按居貸”項(xiàng)目規(guī)定，最高貸款金額可達(dá)100萬元，額度期限最長不超過10年。此次項(xiàng)目共推出5481套長租房源投入市場。

實(shí)際上，金融機(jī)構(gòu)相繼進(jìn)軍租賃，被認(rèn)為是從中央的頂層設(shè)計(jì)到各地陸續(xù)出臺的扶持政策，龐大的政策紅利所帶來的必然結(jié)果。

去年以來，我國住房租賃政策不斷細(xì)化，購租并舉住房制度逐步推進(jìn)落實(shí)。2017年8月底，國土部和住建部確定的第一批13個試點(diǎn)城市后，10月31日，北京《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式實(shí)施，此后，成都、江西也發(fā)布通知，對租賃市場發(fā)展提出支持性政策。

租賃規(guī)范方面，北京、江西分別重點(diǎn)針對規(guī)范管理租賃市場做出細(xì)化要求，同時江西還提出租購?fù)瑱?quán)。天津新增了住房租賃企業(yè)的備案內(nèi)容。廣州對房屋租賃合同網(wǎng)上備案、住房租賃標(biāo)準(zhǔn)、住房租賃合同三方面進(jìn)行規(guī)范，形成示范范本。

市場監(jiān)管方面，北京住房租賃監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺自10月底上線運(yùn)行，目前已有四家住房租賃服務(wù)平臺同步上線，正式實(shí)現(xiàn)線上線下租賃服務(wù)一體化。除北京外，杭州、廣州、成都、武漢等城市先后推出住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，合肥、廈門、沈陽也給出了平臺搭建的時間表。

租賃市場保障方面，武漢細(xì)化租賃支持政策，針對規(guī)劃土地支持、住房保障、公共服務(wù)、金融支持、生活配套服務(wù)等方面進(jìn)行補(bǔ)充。成都對未來五年住房租賃市場發(fā)展中每年目標(biāo)完成的數(shù)量與時間計(jì)劃做出具體規(guī)劃。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前為止全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了租房政策。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。隨著政策的落實(shí)，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應(yīng)加速模式。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，11月，北京、上海、深圳、天津、溫州等地均有自持用地成交，共成交自持用地21宗，自持面積達(dá)到56.6萬平方米。

各地推出的土地則更多。同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年11月，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計(jì)26塊。

運(yùn)營模式探索

在張大偉看來，當(dāng)下租賃市場的最主要痛點(diǎn)在供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一二線熱點(diǎn)城市，租金高位的最主要原因是租賃房源少。在銀行的資金傾斜下，對于涉足租賃的企業(yè)來說，的確可以獲得資金的支持，增加房源的供應(yīng)量。

然而，這并沒有解決租賃市場的核心問題。張大偉表示，租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前全國大部分城市租售比在500以上，目前還沒有企業(yè)摸索出租賃直接盈利的新模式。

需要指出的是，房企進(jìn)軍租賃市場的運(yùn)營模式已有多種探索。中國指數(shù)研究院此前發(fā)布報(bào)告指出，目前來看，長租公寓的運(yùn)營模式主要包括開發(fā)運(yùn)營、資產(chǎn)托管、運(yùn)營服務(wù)和代建運(yùn)營4種模式。

其中，開發(fā)運(yùn)營模式是公寓所有者（主要是房企）成立專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)存量房或新建租賃住房的運(yùn)營，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”的盈利模式。

資產(chǎn)托管模式，是持有資產(chǎn)的房企與專業(yè)長租公寓運(yùn)營商戰(zhàn)略合作，將公寓托管給運(yùn)營服務(wù)商進(jìn)行出租和租后管理，承擔(dān)房屋維護(hù)費(fèi)和裝修費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和租金收入兩方面收益。

運(yùn)營服務(wù)模式，是房企充當(dāng)運(yùn)營商的角色，從所有者處承包公寓，對房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，并負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營和維護(hù)，向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務(wù)費(fèi)。

代建運(yùn)營模式，是房企承擔(dān)代建+運(yùn)營角色，受土地所有者/使用者委托，提供土地規(guī)劃、建造和運(yùn)營服務(wù)，向所有者繳納固定租金，向收取租客租金和服務(wù)費(fèi)，賺取租金差價和服務(wù)費(fèi)。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，租賃市場投資回報(bào)率的提升，需租金及多種經(jīng)營收入水平提高，以及地價、稅費(fèi)等成本下降，但目前建設(shè)成本、人工成本、資金成本均處于上漲期，難以獲得較好的投資回報(bào)率。因此，目前政府只能將土地出讓給國有企業(yè)，而民營企業(yè)考慮到占有市場的原因，也存在拿地行為。

歐陽捷進(jìn)一步表示，針對運(yùn)營資金問題，目前市場較難有解決之法。第一，通過消費(fèi)貸的模式杯水車薪；第二，資產(chǎn)證券化的方式必須要達(dá)到一定的投資回報(bào)率，而目前租賃市場1%-2%的回報(bào)率難以達(dá)到預(yù)期；第三，自有資金的投資方式用作沉淀的資本難以收回?！澳壳吧腥狈^好的模式，需未來進(jìn)一步探索”。