在二手房交易中，補(bǔ)充協(xié)議是很重要的一環(huán)。法律專家表示，在二手房交易中，買賣雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，原合同中明示不得變更的條款除外。

二手房簽補(bǔ)充協(xié)議的二大好處：

一是網(wǎng)簽合同模板統(tǒng)一、約定項(xiàng)目較少，而每筆交易情況不同，買賣雙方利益點(diǎn)不同，補(bǔ)充協(xié)議作為一個(gè)很好的補(bǔ)充；

二是當(dāng)如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。所以，好好簽訂補(bǔ)充協(xié)議才是二手房交易的重中之重。

如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議

一、過戶時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)

補(bǔ)充協(xié)議里要約定好好過戶時(shí)間和過戶條件，如果急著拿到房產(chǎn)證，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期，并注明賠償責(zé)任。比如：超過一個(gè)月不辦理房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等等。如果是買家的原因不能辦理過戶，賣家不承擔(dān)責(zé)任等。

二手房稅費(fèi)雖然應(yīng)該由買賣雙方承擔(dān)，但是實(shí)際交易中，一般都是由買家承擔(dān)，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，要約定好由誰來承擔(dān)稅費(fèi)。

二、貸款辦不下來，責(zé)任認(rèn)定

簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責(zé)任由誰承擔(dān)？這些需要在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好。一般來說，貸款失敗原因有三種：

1、賣家原因：購房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求賣家承擔(dān)責(zé)任；

2、銀行、政策等原因：購房者可無責(zé)解約；

3、買家原因：購房者要承擔(dān)違約責(zé)任。

三、戶 口遷出時(shí)間

買房從出產(chǎn)證到戶 口遷出需要一段時(shí)間，落戶年限是從戶 口遷入開始計(jì)算的，特別是買學(xué)  區(qū) 房的購房者，因?yàn)樯虾：芏鄬W(xué)校對(duì)落戶年限都有明確規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議里要明確戶 口遷出時(shí)間及違約責(zé)任，以防影響孩子的正常入學(xué)。

四、水電煤物業(yè)費(fèi)是否結(jié)清

如果房東拖欠了水費(fèi)、電費(fèi)、煤費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)，過戶后是需要買家來承擔(dān)的。所以補(bǔ)充協(xié)議里要約定好房東結(jié)清費(fèi)用的時(shí)間，并提供繳費(fèi)發(fā)票作為憑證。或在補(bǔ)充協(xié)議里約定好買家留有部分尾款，如果房東未結(jié)清，則在這筆費(fèi)用里扣除。

五、裝修和家電情況

這一條非常重要，如果房屋帶裝修出售，可以寫明裝修狀況，如包含家具、家電的，一并把家具品牌、數(shù)量寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)，防止賣家“貍貓換太子”，并注明這部分費(fèi)用已經(jīng)包含在銷售價(jià)內(nèi)，買方無需再支付其他費(fèi)用。

六、公共維修基金的過戶問題

通常來講，買賣雙方的銷售價(jià)已經(jīng)包含了公共維修基金的款項(xiàng)，但是公共維修基金不能隨著房子轉(zhuǎn)移，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)。所以在補(bǔ)充協(xié)議里買賣雙方要簽訂好公共維修基金過戶時(shí)間。

七、補(bǔ)充協(xié)議法律效力較高

在二手房交易中，補(bǔ)充協(xié)議是很重要的一環(huán)、法律專家表示，在二手房交易中，買賣雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，原合同中明示不得變更的條款除外。

簽二手房補(bǔ)充協(xié)議需要注意的問題

1、公共維修基金的過戶問題

通常來講，買賣雙方的銷售價(jià)格里已經(jīng)包含了公共維修基金的款項(xiàng)，但是公共維修基金不能夠隨著房子一起轉(zhuǎn)移，因此，買賣雙方在簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款的時(shí)候，應(yīng)該約定好雙方辦理公共維修基金過戶的時(shí)間和地點(diǎn)。

2、遇到一房二賣的情況應(yīng)該如何處理

為了防止買方陷入人財(cái)兩空的境地，購房者可以對(duì)購買的房產(chǎn)簽訂預(yù)告登記，這樣一來，產(chǎn)權(quán)人就不能私下里處理該不動(dòng)產(chǎn)了，從而避免一房二賣的情況發(fā)生。

3、按揭無法順利辦理時(shí)雙方的責(zé)任問題

在買方辦理二手房按揭手續(xù)的時(shí)候，可能因?yàn)橘I方、房子甚至銀行的原因，而無法順利辦理，因此在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)該明確按揭未能正常辦理時(shí)買賣雙方各自的責(zé)任問題。

4、買賣雙方碰到?jīng)_突該如何解決

近些年來，買賣雙方因?yàn)楹贤瑑?nèi)容不一致，責(zé)任不明而導(dǎo)致糾紛的情況時(shí)有發(fā)生。因此在簽訂合同的時(shí)候，需明確出現(xiàn)沖突后的具體處理方法。