國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（下稱“新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃”），11月3日在深交所正式發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模2.7億元，期限5年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品規(guī)模1.3億元，發(fā)行利率為5.3%。

深交所表示，新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃的推出是深交所積極服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化的又一創(chuàng)新嘗試。截至今年11 月3 日，深交所已發(fā)行的類REITs證券化產(chǎn)品數(shù)量為13只，總發(fā)行規(guī)模為298.4億元。

中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)洪磊11月4日在“第三屆中國(guó)并購(gòu)基金年會(huì)”上表示，未來(lái)將提供多元化、多層次投資工具，如公共不動(dòng)產(chǎn)REITs、養(yǎng)老型基金、綠色投資基金等。

政策東風(fēng)頻吹

近期，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委以及各地方均作出了一系列決策部署，貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位，加快推進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并建立購(gòu)租并舉住房制度。住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的機(jī)遇期。

其中，去年6月發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》明確提出，“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。

中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司結(jié)構(gòu)融資部副總經(jīng)理馬延輝對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者介紹稱，REITs是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證匯集資金，由專業(yè)托管機(jī)構(gòu)托管并委托專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將取得收益按持有份額比例分配于投資者的一種信托基金。

作為房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期投資的方式，REITs在美國(guó)市場(chǎng)應(yīng)用極為廣泛，也一直受到中國(guó)投資者矚目，不過(guò)，受限于國(guó)內(nèi)法律法規(guī)及政策，目前在市場(chǎng)上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs標(biāo)準(zhǔn)的類REITs產(chǎn)品。

而搭上政策“東風(fēng)”，住房租賃類REITs等創(chuàng)新也很快得以推出。以新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃為例，該項(xiàng)目從正式立項(xiàng)到批準(zhǔn)只用了不到20天的時(shí)間。

“大量只租不售的持有型物業(yè)流動(dòng)性低，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金壓力，而發(fā)展REITs，則是房企盤活存量租賃住房、拓展融資渠道的一種有效手段?！瘪R延輝表示，以房企自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的類REITs，可以把房企持有的流動(dòng)性較低、投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)的租賃住房，轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性更高的證券資產(chǎn)，通過(guò)資產(chǎn)證券化為企業(yè)提供新的融資渠道和投資退出路徑，也有助于房企通過(guò)資產(chǎn)真實(shí)出售實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

馬延輝認(rèn)為，發(fā)展租賃住房資產(chǎn)證券化，可以增加租賃房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度具有重要意義。

除了新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃之外，近日，國(guó)內(nèi)首單房企自持的租賃住房類REITs——“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（下稱“保利租賃住房REITs”）獲上證所審議通過(guò)，這也是首單儲(chǔ)架式發(fā)行的類REITs產(chǎn)品。

上證所總經(jīng)理黃紅元指出，保利租賃住房類REITs項(xiàng)目的推出，為資本市場(chǎng)服務(wù)租賃住房行業(yè)發(fā)展探索和積累了有益經(jīng)驗(yàn)，為企業(yè)提供切實(shí)的融資渠道和投資退出路徑。

東興證券企業(yè)融資部總監(jiān)助理黃旭東也表示，該項(xiàng)目為類REITs的儲(chǔ)架式發(fā)行提供了可復(fù)制性和可推廣性。所謂的儲(chǔ)架發(fā)行制度，即一次核準(zhǔn)、多次發(fā)行的再融資制度。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前各類金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商已展開密切交流，探索類REITs為主的資產(chǎn)證券化融資手段。

在11 月4 日“第三屆中國(guó)并購(gòu)基金年會(huì)”上，洪磊還表示，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)作為專業(yè)化、長(zhǎng)期運(yùn)作的機(jī)構(gòu)投資者，基金可以持續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)價(jià)值創(chuàng)造，促進(jìn)資本市場(chǎng)公允價(jià)格發(fā)現(xiàn)，為公共服務(wù)、養(yǎng)老金融、綠色發(fā)展提供多元化、多層次投資工具，如公共不動(dòng)產(chǎn)REITs、養(yǎng)老型基金、綠色投資基金等。

值得關(guān)注的是，住房租賃的金融創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在推出REITs 產(chǎn)品，在銀企合作方面，也有多家銀行先后與房企展開合作布局市場(chǎng)。

繼中信銀行與碧桂園簽署300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議后，11月3日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行也與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科等11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放，用于一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用?！鞍淳淤J”主要基于借款人資信狀況，貸款額度期限最長(zhǎng)10年，額度最高為100萬(wàn)元。

現(xiàn)金流能否覆蓋利息支出

與所有的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一樣，投資者最為關(guān)注的，是發(fā)行人的租金收入究竟能否覆蓋利息支出。

以新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃為例，1.3億元的優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品獲得了AAA評(píng)級(jí)，發(fā)行利率僅為5.3%。該產(chǎn)品不依賴于主體信用，憑借公寓資產(chǎn)的租金回報(bào)和物業(yè)增值預(yù)期獲得了優(yōu)先級(jí)和權(quán)益級(jí)投資者的認(rèn)可。

但有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，目前多數(shù)長(zhǎng)租公寓租金收益率僅為2%～3%，租金收入可能難以完全覆蓋利息支出。

馬延輝對(duì)記者介紹稱，在實(shí)踐中，交易所市場(chǎng)的類REITs產(chǎn)品分為主體型和處置型，對(duì)于收入不能完全覆蓋利息支出的情況，一般通過(guò)權(quán)利維持費(fèi)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)足。而對(duì)于本金的保護(hù)，除了可能多余的現(xiàn)金流之外，前者有主體提供強(qiáng)增信，后者則可以靠處置物業(yè)保證本金償還。第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，新派公寓專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期共5年，其中前3年為運(yùn)營(yíng)期，后2年即為處置期。

“當(dāng)然并不是所有的還本付息都要依靠處置物業(yè)，只是部分產(chǎn)品的部分現(xiàn)金流可能需要通過(guò)處置物業(yè)來(lái)獲得。”馬延輝表示，對(duì)于這類產(chǎn)品，投資者可能會(huì)更關(guān)注物業(yè)的估值變化、凈現(xiàn)金流變化情況等。

目前長(zhǎng)租公寓收益率為何整體偏低？第一財(cái)經(jīng)記者與多位業(yè)內(nèi)人士交流發(fā)現(xiàn)，這是由于目前一線城市租售比（月租金與房?jī)r(jià)之間的比值）普遍偏高，部分城市一度達(dá)到了1∶600，也就是差不多要50年才能收回成本。

不過(guò)，馬延輝表示，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，隨著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，未來(lái)物業(yè)租金的回報(bào)率應(yīng)該會(huì)逐步上升。

黃旭東向記者介紹到，今年8月21日，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，指出在13 個(gè)試點(diǎn)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。黃旭東表示，由于這些地塊樓面成本較一般住宅地塊樓面成本大幅降低，建成長(zhǎng)租公寓的收益率可以得到顯著提升。

以上海首批推出的嘉定新城租賃地塊為例，其成交樓面價(jià)僅5950元/平方米，而同區(qū)域的宅地成交樓面價(jià)可達(dá)3.03萬(wàn)元/平方米。這類租賃地塊建成后，長(zhǎng)租公寓的收益率可達(dá)8%～12%，完全可以覆蓋未來(lái)的利息支出。

黃旭東認(rèn)為，隨著越來(lái)越多的城市推出“只租不售”的租賃住房性質(zhì)用地，地產(chǎn)商開發(fā)租賃住房的成本將會(huì)逐漸下降，出租回報(bào)率有望穩(wěn)步上升，市場(chǎng)參與的積極性也有望逐漸提高。