導(dǎo)讀

以前房企融資思路是，靠主體信用把規(guī)模做高，估值打滿。進(jìn)入租賃市場(chǎng)之后，可能有個(gè)新思路，讓市場(chǎng)認(rèn)可度更高，多一點(diǎn)資產(chǎn)的信用，少一點(diǎn)主體信用。在這一背景下，央企、國(guó)企或房源實(shí)力雄厚的房企將有機(jī)會(huì)搶占更大市場(chǎng)份額。

各方資本搶灘住房租賃市場(chǎng)發(fā)生在短短幾個(gè)月之內(nèi)。

10月20日，龍湖集團(tuán)宣布旗下長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”在上海9家門(mén)店同時(shí)開(kāi)設(shè)，而今年龍湖將在全國(guó)16個(gè)一、二線城市布局其長(zhǎng)租公寓。與龍湖同時(shí)，國(guó)內(nèi)房企保利、旭輝等房企均已深度布局長(zhǎng)租公寓。

同一天，北京市住建委確認(rèn)北京京東尚科信息技術(shù)有限公司為北京住房租賃市場(chǎng)的支持平臺(tái)；而在2個(gè)月前，杭州房管局聯(lián)手阿里巴巴共同打造“智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，計(jì)劃把公共租賃房、長(zhǎng)租房、企業(yè)自持房、中介代理房、個(gè)人出租房通通納入平臺(tái)管理。

長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)資深人士全靂分析認(rèn)為，由于政策傾斜與企業(yè)資源的不對(duì)稱，各方資本對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的搶奪，很有可能是一場(chǎng)不對(duì)稱的競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)央企、國(guó)企與手中有房源并能做資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的企業(yè)，才有機(jī)會(huì)在住房租賃市場(chǎng)搶占市場(chǎng)份額。全靂指出，隨著調(diào)控深入，與房企轉(zhuǎn)型租賃市場(chǎng)，目前大部分房企已經(jīng)面臨極大的瓶頸和挑戰(zhàn)，住房租賃市場(chǎng)的重大改革實(shí)質(zhì)上是加速了房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。

政策護(hù)航

各方資本悄然布局租房市場(chǎng)，不難想見(jiàn)的是老百姓置業(yè)觀和生活方式或許會(huì)受到不小的影響，以房為家的中國(guó)人正嘗試接受“住有所租”的時(shí)代到來(lái)。

加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，意味著房子的居住和投資的雙重屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼『蜏?zhǔn)公共物品的新屬性特征。

事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從原來(lái)增量為主，逐步過(guò)渡到存量為主的市場(chǎng)，由原來(lái)購(gòu)買(mǎi)為主的市場(chǎng)，逐步進(jìn)入到“購(gòu)租并舉”的市場(chǎng)，在這個(gè)趨勢(shì)里，租賃市場(chǎng)的發(fā)展是一個(gè)非常大的趨勢(shì)，租房將逐漸成為一種新的生活方式，租賃作為一支重要力量也會(huì)快速崛起。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著社會(huì)發(fā)展，及生活方式、觀念的變化，將會(huì)衍生出一些新的社會(huì)趨勢(shì)。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，80后結(jié)婚年齡推遲、購(gòu)房年齡延后，導(dǎo)致更多的人停留在租賃市場(chǎng)；而更多的90后選擇早婚早育，又大大推動(dòng)了購(gòu)房潮，與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)條件有限，90后也是選擇租房結(jié)婚的主要人群。據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將由現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石接受媒體采訪時(shí)表示，龍湖積極響應(yīng)國(guó)家“租售同權(quán)”的政策，冠寓正是龍湖集團(tuán)繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)管理之后的第四大主航道業(yè)務(wù)。韓石自認(rèn)為龍湖是首家把住房租賃作為戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。

高力國(guó)際研究部總監(jiān)陳鐵東分析指出，住房租賃市場(chǎng)受到政策支持，從供需層面來(lái)看，由于城市化進(jìn)程，催生了住房租賃，這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在也面臨模式變化，從法律權(quán)益、租賃方式等方面正在發(fā)生變化，從單一租賃變成多層次的租賃市場(chǎng)；從投資角度來(lái)看，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)當(dāng)中的各方資本，從非傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，加入到這個(gè)有一定互利性的市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓土地市場(chǎng)價(jià)格便宜，從投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算，可以從其它業(yè)態(tài)的投資回報(bào)率相比較，仍然是有吸引力的。

陳鐵東認(rèn)為，從前述三個(gè)角度來(lái)看，住房租賃是個(gè)非常巨大的市場(chǎng)。因?yàn)槿丝诿芗拇蟪鞘匈?gòu)買(mǎi)力的比例在變化。對(duì)行業(yè)而言，長(zhǎng)租公寓對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還是一個(gè)新的業(yè)態(tài)，一些比較高端的服務(wù)式公寓，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較新興的業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)；作為開(kāi)發(fā)商與投資者，都在適應(yīng)需求的增長(zhǎng)，誰(shuí)能占得先機(jī)，誰(shuí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)后期管理等做得好就能占據(jù)比較好的定位。

誠(chéng)然，不管是國(guó)企還是民企，都希望能分得一杯羹。機(jī)會(huì)點(diǎn)很多，一二線城市人口基數(shù)很大，其中的租賃人口還是有很多；大房企相比之于小業(yè)主的租賃還是有優(yōu)勢(shì)；開(kāi)發(fā)商的投資種類也變得不一樣，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都測(cè)算過(guò)，短期內(nèi)也不會(huì)考慮瓶頸問(wèn)題。一般而言，在布局長(zhǎng)租公寓后期才會(huì)考慮是否要在這個(gè)業(yè)態(tài)當(dāng)中轉(zhuǎn)型。

加速房地產(chǎn)行業(yè)洗牌

行業(yè)洗牌的跡象從互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的加入可見(jiàn)一斑。全靂指出，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)做住房租賃，對(duì)于傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型租賃市場(chǎng)是一個(gè)補(bǔ)充與支持。

今年9月底，支付寶的租房業(yè)務(wù)正式上線，支付寶宣布已有超過(guò)100萬(wàn)間公寓正式入駐，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市率先啟用支付寶信用租房。

幾乎同時(shí)，9月29日，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術(shù)支持的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線，這是全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)。

跟支付寶目前上線房源有所區(qū)別的是，杭州市的官方平臺(tái)上除了品牌公寓，還涵蓋了個(gè)人房源和品牌中介房源。

“我們把流量、用戶心智引入的時(shí)候，就收集到房源了?！卑⒗锇桶烷e魚(yú)事業(yè)部總經(jīng)理諶偉業(yè)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)透露，閑魚(yú)租房的初衷就是“讓天下沒(méi)有閑置，而我們看到很多閑置的房子”。中介費(fèi)、信息不透明、傳統(tǒng)中介信息壟斷等均是房東與房客的痛點(diǎn)。據(jù)其透露，第一步是做房源，把房源加入數(shù)據(jù)庫(kù)，保證能夠在線上直接簽約。后續(xù)閑魚(yú)租房會(huì)介入支付方式、信用體系等一系列服務(wù)。

盡管今年才正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，閑魚(yú)租房的在線房源已超過(guò)100萬(wàn)套，其中個(gè)人房東增長(zhǎng)很迅猛，后續(xù)希望能與鏈家等傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)合作。相對(duì)于房企進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，閑魚(yú)租房經(jīng)過(guò)測(cè)算，大量房源還是在個(gè)人手上，其一是沒(méi)有機(jī)構(gòu)去做，另一是沒(méi)有服務(wù)，包括后期政府背書(shū)。

對(duì)此，從事房地產(chǎn)金融多年的車陽(yáng)認(rèn)為，平臺(tái)輸出之外，房企轉(zhuǎn)型租賃資金來(lái)源最主要的渠道莫過(guò)于資產(chǎn)證券化，未來(lái)只有手上有房源的企業(yè)才能搶先一步。以保利為例，自持租賃物業(yè)盤(pán)活，代表租賃行業(yè)趨勢(shì)；融資體量夠大，有影響力和標(biāo)桿性；央企牽頭，有很強(qiáng)的指示性，甚至可以看作是為公募租賃REITs打基礎(chǔ)。

車陽(yáng)認(rèn)為，以前房企融資思路是，靠主體信用把規(guī)模做高，估值打滿。進(jìn)入租賃市場(chǎng)之后，可能有個(gè)新思路，規(guī)模小點(diǎn)沒(méi)關(guān)系反正自持物業(yè)的成本也低，賬算得過(guò)來(lái)，讓市場(chǎng)認(rèn)可度更高，多一點(diǎn)資產(chǎn)的信用，少一點(diǎn)主體信用。

車陽(yáng)還強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租公寓最大的問(wèn)題是回報(bào)率低，“保利租賃住房REITs”已經(jīng)表現(xiàn)出租賃行業(yè)面對(duì)估值困境的一個(gè)思路：保利9∶1的結(jié)構(gòu)折價(jià)發(fā)行，現(xiàn)金流支持優(yōu)先級(jí)到九成，剩下10%的次級(jí)以自持物業(yè)為主，次級(jí)這塊據(jù)猜測(cè)可能保留了增值權(quán)和控制權(quán)。一名業(yè)內(nèi)人士指出，此前魔方發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品同樣如出一轍，也是9∶1的結(jié)構(gòu)。車陽(yáng)指出，這可能也是今后行業(yè)面對(duì)估值困境的一個(gè)思路。但正如全靂所言，只有央企、國(guó)企或房源實(shí)力雄厚的房企才能進(jìn)入資產(chǎn)證券化第一梯隊(duì)。