今年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持，以改革創(chuàng)新的舉措、堅(jiān)持不懈的韌勁啃下“硬骨頭”，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。

棚戶區(qū)改造再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽接受采訪時(shí)表示，棚改自2005年啟動(dòng)以來(lái)，取得了積極成效，尤其是2015年大力推行的棚改貨幣化，對(duì)三四線樓市去庫(kù)存起到?jīng)Q定性意義。

棚改貨幣化建立了保障房與商品房市場(chǎng)橋梁

崔霽認(rèn)為，過(guò)去幾年棚改主要采取實(shí)物安置方式，由政府建安置房后向棚戶區(qū)居民分配，居民不參與到商品房體系的分配，棚改保障房體系和商品房體系相互獨(dú)立。2015年國(guó)務(wù)院37號(hào)文提出“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”。棚改轉(zhuǎn)向貨幣化安置后，拆遷居民由原來(lái)的有房無(wú)錢，變成了無(wú)房有錢，實(shí)際上把拆遷居民的購(gòu)房需求引導(dǎo)到了商品房體系的分配當(dāng)中，甚至可以理解為提前釋放了這些居民的住房改善需求，把沒(méi)有購(gòu)房需求的居民創(chuàng)造了出了購(gòu)房需求，需求有效放大，因而極大利好商品房去庫(kù)存。尤其是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最核心的問(wèn)題就是缺乏需求，與之相對(duì)的，則是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求但沒(méi)有購(gòu)買能力，市場(chǎng)上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化就架起了棚戶區(qū)居民住房需求與商品房市場(chǎng)的橋梁。

棚改貨幣化對(duì)三四線去庫(kù)存起決定性作用

根據(jù)易居研究院全國(guó)35城住宅成交數(shù)據(jù)，不同等級(jí)城市的商品住宅成交出現(xiàn)明顯分化，2016年初以來(lái)，一二線城市商品住宅成交量受房地產(chǎn)政策影響，快速下滑，2017年6月同比增幅已分別降至-39.4%和-25.4%，而三線城市成交量則穩(wěn)中有升，2017年6月同比增幅17.4%，與一二線城市成交量大幅下滑形成鮮明對(duì)比。從區(qū)域上看，本輪三四線樓市熱銷中西部表現(xiàn)好于東部地區(qū)，2017年5月中、西部商品房成交量同比增速分別較東部地區(qū)高出8.8和12.1個(gè)百分點(diǎn)。

近年來(lái)棚改貨幣化安置的比例和規(guī)模明顯提升。2015年棚改貨幣化安置率為29.9%，2016年達(dá)到48.5%，棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷售面積的13.6%和18.2%。2017年，多省份上調(diào)貨幣化安置比例目標(biāo)，預(yù)計(jì)將拉動(dòng)全國(guó)貨幣化安置比例至60%。

崔霽認(rèn)為，本輪三四線樓市的火爆主要是三個(gè)原因共同作用：一是一二線熱點(diǎn)城市的限購(gòu)限貸的溢出效應(yīng)帶動(dòng)三四線城市樓市熱銷，但這一原因根據(jù)上述數(shù)據(jù)來(lái)看并不完全，因?yàn)檫@一輪三四線樓市的熱銷不局限在核心城市周邊的三四線，中西部地區(qū)成交量的漲幅超過(guò)東部地區(qū)；二是棚改貨幣化安置原因，經(jīng)測(cè)算棚改貨幣化將消化全國(guó)商品住宅庫(kù)存面積3.1億平方米，預(yù)計(jì)帶動(dòng)的商品住宅銷售面積將占全國(guó)商品住宅銷售面積的四分之一。由于三四線城市是棚改的重點(diǎn)區(qū)域，并且地方政府相對(duì)一二線來(lái)說(shuō)更缺乏貨幣化安置資金，因此大部分的貨幣化安置資金通過(guò)棚改進(jìn)入到三四線城市的商品房市場(chǎng)，使得三四線樓市熱銷；三是新型城鎮(zhèn)化原因，這一原因?qū)θ木€城市的影響具有長(zhǎng)期性，并不會(huì)造成三四線城市樓市的爆發(fā)性熱銷，因此棚改貨幣化對(duì)三四線城市去庫(kù)存起到?jīng)Q定性作用。

PSL是棚改貨幣化安置的有力支撐

2014年4月央行創(chuàng)設(shè)PSL（抵押補(bǔ)充貸款），加大對(duì)“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度，2015年國(guó)務(wù)院37號(hào)文提出“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置，PSL成為貨幣化安置的主要資金來(lái)源。在 2014 年創(chuàng)設(shè) PSL 之后，央行在 2014 年、2015年和 2016 年新增 PSL 分別為 3831 億元、6981 億元、9714億元，利率僅為2.75%。截至 2017 年 6 月，PSL 余額已超過(guò)2.4萬(wàn)億。

2016年，全國(guó)棚戶區(qū)改造開工606萬(wàn)套，完成投資1.48萬(wàn)億元。其中，國(guó)開行棚改專項(xiàng)貸款9725億元，占比66%；農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款約3000億元，占比20%。從資金來(lái)源上看，PSL支持的政策性銀行專項(xiàng)貸款占棚改資金來(lái)源的86%，是棚改貨幣化最重要的資金來(lái)源。

崔霽表示，PSL相當(dāng)于央行通過(guò)棚改貨幣化安置這一路徑，向房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了2.4萬(wàn)億的低成本貨幣。由于棚改貨幣化安置加大地方政府的資金壓力，而央行推出的PSL創(chuàng)新性政策工具有效解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題。其資金流向?yàn)檠胄型ㄟ^(guò)PSL向國(guó)開行發(fā)放貸款，國(guó)開行通過(guò)棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國(guó)開行貸款，國(guó)開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。PSL可以理解為是一種基礎(chǔ)貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實(shí)現(xiàn)對(duì)三四線城市的貨幣定向?qū)捤伞?/span>

建議進(jìn)一步創(chuàng)新突破棚改政策

當(dāng)前國(guó)務(wù)院對(duì)棚改最新的鼓勵(lì)政策是2015年的37號(hào)文，當(dāng)時(shí)除了提出積極推進(jìn)棚改貨幣化安置之外，還提出了四點(diǎn)創(chuàng)新融資體制機(jī)制，包括推動(dòng)政府購(gòu)買棚改服務(wù)、推廣政府與社會(huì)資本合作模式、構(gòu)建多元化棚改實(shí)施主體、發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。自此棚改進(jìn)入到年均600萬(wàn)套的高速推進(jìn)階段。同時(shí)，為順利推進(jìn)棚改，各省市也積極創(chuàng)新融資機(jī)制、土地供應(yīng)方式以及合作模式。

由于各地方棚改均經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，遺留下來(lái)的棚戶區(qū)均是經(jīng)濟(jì)效益難以平衡的項(xiàng)目，2018-2020年各省市棚改的難度將持續(xù)上升，棚改將真正成為難啃的“硬骨頭”。

對(duì)此，崔霽建議，應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新突破棚改政策，為打好接下來(lái)的攻堅(jiān)戰(zhàn)做充分準(zhǔn)備。一是建議進(jìn)一步創(chuàng)新突破棚改的土地供應(yīng)方式。由于棚改之前的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)做法與經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛的規(guī)定有所沖突，最近幾年許多地方均無(wú)法操作棚改的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，一二級(jí)開發(fā)主體的分離雖有助于土地市場(chǎng)的公平，但對(duì)棚改的資金平衡，市場(chǎng)主體參與的積極性，土地的統(tǒng)籌思考統(tǒng)一規(guī)劃等均提出了較大挑戰(zhàn)，雖然部分地方政府提出了可以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，但也局限在“一事一議，一地一策”的階段，故建議進(jìn)一步創(chuàng)新突破棚改的土地供應(yīng)方式，嘗試放開一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)方式；二是建議進(jìn)一步放松棚改的土地規(guī)劃指標(biāo)，特別是一線城市，有些棚改項(xiàng)目遲遲無(wú)法啟動(dòng)均是因?yàn)楫?dāng)前土地規(guī)劃指標(biāo)無(wú)法讓參與主體資金平衡，從而推遲了整個(gè)棚改的進(jìn)程，建議科學(xué)合理并建立綜合性的土地規(guī)劃指標(biāo)調(diào)節(jié)機(jī)制；三是建議創(chuàng)新和參與主體的合作模式，積極推廣特許經(jīng)營(yíng)等各種政府與社會(huì)資本的PPP模式，建立多方共贏的合作模式。