“現(xiàn)在把我、李 嘉誠、王健林三個人并列在一起，說我們拋了資產(chǎn)要跑了，往哪兒跑？我還是北京市的人大代表。”8月22日，潘石屹公開否認(rèn)“跑路”。

在以高價賣掉虹口SOHO后，潘石屹變得異?；钴S。

8月9日，潘石屹前往杭州拓展SOHO3Q業(yè)務(wù)；8月11日，潘石屹到南京開拓共享辦公業(yè)務(wù)。當(dāng)外界以為潘石屹要將SOHO中國未來的戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到二三線城市時，8月18日和20日，潘石屹又先后來到廣州、深圳，為他的共享辦公產(chǎn)品SOHO3Q站臺選址。不同于之前北京、上海的SOHO3Q在自有地產(chǎn)上開發(fā)，在杭州、南京、廣州、深圳的SOHO3Q不拿地、不收購、不蓋房。

在此期間，潘石屹取消了辦公室，并向SOHO中國全公司發(fā)了一封郵件：“從今天開始，我沒有辦公室了，我雙肩背著黑顏色的包，走到什么地方，什么地方就是我的辦公室?！?/span>

他似乎在努力向外界證明自己“賣賣賣”不是跑路，而是要一門心思地向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

拋售物業(yè)資金主要用來還債

8月22日，SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”或“公司”，股票代碼：0410.HK）發(fā)布公司2017年未經(jīng)審計的年度中期業(yè)績報告（下稱“報告”）。報告顯示，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約人民幣10.7億元，同比上升47%；租金收入約人民幣8.18億元，同比上升17%。

值得關(guān)注的是，SOHO中國租賃業(yè)務(wù)的毛利率超過80%。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解，如此高的租賃毛利主要依靠的是SOHO中國的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，對于潘石屹主推的共享辦公產(chǎn)品SOHO3Q的毛利率，SOHO中國方面表示不便透露。

SOHO中國的報告顯示，2017年上半年，SOHO中國凈利潤約人民幣39.82億元，6月24日以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售虹口SOHO貢獻(xiàn)了凈利潤的絕大部分。據(jù)SOHO中國官方數(shù)據(jù)，虹口SOHO資產(chǎn)價格為人民幣35.73億元，高出成本53%。

潘石屹在2012年身份轉(zhuǎn)向“包租公”后，據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計，近幾年其拋售資產(chǎn)所得資金約236億元，這筆錢流向了何處？

在年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，潘石屹透露，絕大部分錢被用來還債。“我們還了貸款，負(fù)債率降下來了。尤其是境外的貸款，大幅度地降下來了。我們不想承擔(dān)更多的匯率風(fēng)險，我們的收入是人民幣的收入，我們的負(fù)債就是人民幣的負(fù)債?！?/span>

根據(jù)SOHO中國的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，公司債務(wù)融資成本為4.4%，凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益的比率約為43%。潘石屹表示，4.4%的債務(wù)融資成本，可能是全中國房地產(chǎn)公司里面最低的了，“銀行愿意給我們貸款?！?/span>

SOHO中國近期將再次融資

SOHO中國首席財務(wù)官唐正茂介紹，除了還債，處置資產(chǎn)的部分資金還成為現(xiàn)金流。截至6月30日，SOHO中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為34.41億元，銀行存款為2.53億元。

對于SOHO中國為何如此需要現(xiàn)金流的問題，一位接近SOHO中國的人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，下一步潘石屹還要帶著SOHO3Q在全國范圍內(nèi)拓展?！敖酉聛韮蓚€月內(nèi)，SOHO中國還要進(jìn)行一輪融資?！辈贿^該人士特別強(qiáng)調(diào)說，融資不是因為SOHO中國缺錢，而是要把SOHO3Q的價值體現(xiàn)出來，為下一步做鋪墊。

SOHO3Q始于2015年2月，當(dāng)時SOHO中國拿出自持的170萬平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公空間。目前，SOHO中國共開設(shè)19個SOHO3Q中心，約17000個工位。潘石屹認(rèn)為：“過去的20多年時間，我們是為了這個城市建房子，從現(xiàn)在開始，我們就要把我們建好的房子，要最大限度地每一平方米都要利用起來。這個我覺得是我們的理想，是社會的理想?！?/span>

談理想的同時，潘石屹始終還是生意人?！拔覀兂鋈ネ卣共皇菫榱思兇獾耐卣?，我們這個生意是要賺錢的。”

潘石屹稱，之所以將全國布局的第一批放在杭州、南京、深圳、廣州，是從四個維度考量后決定的——GDP總額、服務(wù)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例、人均GDP值、增長速度。

不同于北京、上海開設(shè)的SOHO3Q均在SOHO中國自持物業(yè)里，SOHO3Q向全國拓展的過程中將采用租賃的合作模式。

對于以“二房東”發(fā)展共享辦公的模式，潘石屹的理想是：拓展到10～20個城市，覆蓋40～50個項目?！斑@次我的預(yù)期是3到5年。”潘石屹表示。

潘石屹要再造一個上市公司？

對于為何如此看好共享辦公模式的問題，潘石屹解釋說，房地產(chǎn)重資產(chǎn)模式在目前的環(huán)境下難以為繼，“資產(chǎn)一定要有合理的配比，要跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)增長速度、銀行利率掛得起來”。

世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)租戶普查報告》顯示，過去一年中，亞太區(qū)內(nèi)約50個共享辦公空間在上海、香港、新加坡等門戶城市啟動運(yùn)營，租賃總面積在過去的18個月內(nèi)達(dá)23萬平方米。由于租賃共享辦公空間可以降低租金及裝修成本，并獲得靈活的租期和面積，企業(yè)不必受制于固定、嚴(yán)格的租賃條款，能夠根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張或縮減靈活調(diào)整空間需求，高達(dá)64%的受訪跨國企業(yè)計劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案。

與此同時，共享辦公的融資氛圍一片大好。WeWork 7月11日引進(jìn)G輪7.6億美元融資，7月28日又獲得5億美元注資，并成立中國WeWork。雖然其尚未上市，但估值已高達(dá)200億美元，遠(yuǎn)超Twitter等納斯達(dá)克熱門互聯(lián)網(wǎng)股。毛大慶的優(yōu)客工場也在8月7日宣布獲得12億元的C輪融資，距離優(yōu)客工場上次宣布融資僅僅過去一個月。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，WeWork和優(yōu)客工場均采用“二房東”的形式發(fā)展共享辦公。WeWork亞太區(qū)總裁Chris并不擔(dān)心中國本土的共享辦公的競爭，他認(rèn)為地產(chǎn)是聯(lián)合辦公不可或缺的一部分，但更重要的是面向會員的服務(wù)。共享的辦公環(huán)境是看得見的物理空間，基于互聯(lián)網(wǎng)思想搭建的在線社區(qū)平臺才是關(guān)鍵所在。

在潘石屹看來，雖然和房地產(chǎn)項目利潤相比，共享辦公項目SOHO3Q是低利潤率的“小生意”，但把小生意做成大規(guī)模，是永恒不變的盈利訣竅?！爸挥袔兹f個座位的時候，比誰大沒有任何意義，三五年后慢慢看，有50萬個座位、1000萬個座位的時候才叫生意?！?/span>

上述接近SOHO中國的人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露，不排除SOHO3Q高估值后單獨(dú)上市。