“農(nóng)行房貸利率優(yōu)惠應(yīng)該是在房貸增速放緩背景下，監(jiān)管層進(jìn)一步窗口指導(dǎo)的結(jié)果；而資本管理高級(jí)法背景下，房貸更加節(jié)約資本，也為利率折扣提供了條件。未來(lái)其他銀行可能也會(huì)跟進(jìn)。不過(guò)，由于銀行面對(duì)的整體資金成本高于2012年，八五折優(yōu)惠時(shí)代不太可能大規(guī)模重返”，瑞銀證券報(bào)告指出。

央行剛剛公布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至6月末，個(gè)人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。

報(bào)告稱(chēng)，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所分化和調(diào)整，一些商業(yè)銀行在盈利壓力增大、信貸政策投向引導(dǎo)力度較大的情況下，傾向于將有限的信貸資源更多地配置到收益更高的小微企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款等領(lǐng)域，房地產(chǎn)信貸投放意愿有所下降。但個(gè)人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。

高折扣時(shí)代難返

央行剛剛公布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至6月末，個(gè)人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。

而央行此前發(fā)布的《2014年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》中指出，截至上半年末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.4%，增速比一季度末低1.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加9389億元，同比少增239億元。

“但個(gè)人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平?！?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在監(jiān)管層窗口指導(dǎo)和政策微調(diào)疊加效應(yīng)下，再加上目前銀行的流動(dòng)性確實(shí)較前期寬松，各家銀行有望開(kāi)始啟動(dòng)新一輪的房貸優(yōu)惠政策。

招商證券指出，“農(nóng)行下調(diào)上海的按揭貸款利率，具有很強(qiáng)的政策信號(hào)，從歷史上不同時(shí)期的房貸政策來(lái)看，國(guó)有銀行一般都會(huì)統(tǒng)一行動(dòng)，收緊或者放松房貸按揭利率。銀行下調(diào)按揭貸款利率的動(dòng)力來(lái)自于政策導(dǎo)向及資金面相對(duì)寬松導(dǎo)致的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下行。傳導(dǎo)路徑上可能由農(nóng)行傳導(dǎo)至其他銀行，由上海地區(qū)逐步擴(kuò)散到其他地區(qū)，如其他的一線城市等”。

但瑞銀證券指出，由于銀行面對(duì)的資金成本整體高于2012年，銀行房貸利率優(yōu)惠不太可能大規(guī)模重返八五折優(yōu)惠時(shí)代。

“這輪房貸利率下調(diào)是政策驅(qū)動(dòng)下由大行帶動(dòng)的，當(dāng)然也要在流動(dòng)性的配合下進(jìn)行。但是，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)投入產(chǎn)出比相對(duì)較低是事實(shí)，各家銀行也不會(huì)為了配合政策而完全犧牲利潤(rùn)，所以略微回調(diào)可期，但要回到此前的八五折大幅優(yōu)惠可能性不大”，另一位銀行業(yè)分析師也坦言。

個(gè)貸與開(kāi)發(fā)貸隱性連接

“我們現(xiàn)在很少向期房發(fā)放貸款，一般我們做二手房貸款比較多”，匯豐銀行一位客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，“即便是向新房發(fā)放貸款，其利率通常也比二手房要高?！?

但是形成鮮明對(duì)比的是，據(jù)記者調(diào)查，多家中資銀行的二手房貸款利率都比新房貸款利率要高。

“針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，對(duì)于期房我們主要有一個(gè)樓盤(pán)完工風(fēng)險(xiǎn)的考慮。如果是小型的開(kāi)發(fā)商，資金鏈有可能會(huì)斷掉，也許還沒(méi)封頂就沒(méi)辦法再進(jìn)行開(kāi)發(fā)了，所以新房這塊的房貸我們做的不多”，上述匯豐客戶(hù)經(jīng)理解釋稱(chēng)。

該客戶(hù)經(jīng)理透露，很多大的中資銀行之所以青睞于做新樓盤(pán)貸款，主要是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)是銀行開(kāi)發(fā)貸的客戶(hù)，所以連帶個(gè)人房貸也都一起做了，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)比較低。

有媒體報(bào)道稱(chēng)，今年以來(lái)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑導(dǎo)致資金回籠較慢、融資難度的加大、開(kāi)發(fā)貸和按揭貸的收緊，都令開(kāi)發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步承壓。從高通智庫(kù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的品牌房企1月至6月的銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成率來(lái)看，多數(shù)落后于合理目標(biāo)，完成進(jìn)度約為全年的三分之一。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款和其他以房地產(chǎn)為抵押的貸款總額占銀行各項(xiàng)貸款的四成左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)將使銀行近四成的資產(chǎn)質(zhì)量承受風(fēng)險(xiǎn)。